浅谈房地产项目各阶段成本管理

当前，房地产行业受到金融紧缩、限购限贷政策等多方面不利因素的影响，房地产企业的形势不容乐观。怎样在这样严峻的市场环境下生存和发展，是值得我们深思的问题。在这种大环境下，我们探讨如何在房地产开发各环节加强成本管理、建立有效的成本管理体系具有重要意义。房地产行业因为具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大的特点，该行业也是当今公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资效益的高风险高回报时代已成为过去。在房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理与控制，实行“集约效益型”开发模式，从而真正实现开发利润的最大化。

一、完善成本管理机构及制度，明确成本管理的思路，建立成本管理骨架。

（一）、建立企业内部成本控制管理组织机构

成立一个强大的成本控制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常组织学习和培训，提高内部的整体素质和管理水平，总结经验、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。

（二）、健全成本管理制度、制定管理目标

健全成本控制管理制度、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。

制定成本控制管理目标：从一个项目建设开绐，首先要针对项目建设开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制，使之达到“行之有效”。

（三）、强化企业内部的成本控制管理

项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。

二、严格目标成本管理，建立贯穿成本管理的主线，把握成本管理动脉。

（一）、 目标成本预测与制定：目标成本预测就是根据竞争性市场价格和目标利润，确定目标成本。在市场经济环境下，企业成为市场的主体，其一切生产经营活动都要以市场为导向，企业成本管理也不能例外。多数产品的价格由市场决定，企业的成本只有接受市场的检验，并且低于市场价格，成本所代表的效率才能转化为效益。否则，成本只能是一种损失。企业为了全面提高经济效益，就必须将成本建立在市场的基础上，以市场为导向确定成本。因此，企业应该以竞争性的市场价格为基础，根据企业的目标利润，确定产品应达到的目标成本，以此对产品成本水平主动提出事先控制要求。如果用公式表示，这种思维的转变就是从“产品销售价格=产品成本+计划利润”转变为“目标成本=竞争市场价格-目标利润”。所以目标成本预测主要是从销售和利润的预测着手。

1）销售收入预测

销售收入预测（主要是对具有竞争力的市场价格预测）这一环节是进行目标成本预测的着手点，将影响目标成本的确定，至关重要。要尽可能把各种影响因素都考虑进去，包括企业的内部因素和外部因素，做到预测尽可能接近实际。企业制定销售预测应考虑的因素主要有：过去和现在的销售趋势、企业内部变化、竞争对手的变化、顾客的变化、一般商业环境与市场的变化以及企业的战略。预测过程的起点是假设未来与过去相似，所以可根据过去的趋势推断下个年度的销售收入。但未来不是一成不变的，并且商业环境是不断变化的，所以企业必须分析公司内部、竞争对手以及市场的变化将会如何影响未来的价格、销量和收入。

销售收入是预测价格和销量的乘积，如果我们假设销量是恒量，那么价格就是主要影响销售收入的因素。实际上销量受到土地面积、容积率、城市建筑风格等因素的限制，变化不会很大。所以在这里我们分析一下竞争市场上未来的价格。

2）目标成本的制定

目标成本的制定最常见的是制订生产目标成本，开发设计目标成本、营销目标成本乃至使用目标成本的制定和生产目标成本的设定原则相仿。目标成本制定的最大特点是“倒推”，目标成本的制定一般有三种典型计算方法——加算法、扣除法和综合法。

（二）、目标成本分解

目标成本分解是目标成本管理模式的中间环节，它以确定目标成本为基础，为目标成本控制提供标度，具有承上启下的作用。目标成本的分解，是将确定的目标成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，进行科学的划分、分解和展开，化“大”为“中”，化“中”为“小”，使之具体化、细小化、单元化，尽可能变化为若干较小的分、子目标，从而形成一个由相互联系、相互制约的分、子目标构成的有机的目标成本体系。

1）目标成本在本体维上的分解

将目标成本在本体维上进行分解，即按成本实体内涵来展开，分解后形成一个用成本费用表示的分、子目标体系。其具体分解方法是：按成本费用项目进行分解；按经营生产费用进行分类等。

目标成本在本体维上的分解按成本费用分解，又称为成本费用分解，是和企业对目标成本核算的核算对象和成本分析的对象相对应的。费用分解的粗细程度由项目的复杂程度决定。不同的房地产开发项目按成本费用分解的设置也不尽相同，但差别不大。

2）目标成本在主体维上的分解

将目标成本在主体维上进行分解，即按组织管理系统（如处室、分厂、班组、和个人）或成本责任系统（即各级各类责任中心和个人）表示的分、子目标成本体系。

房地产企业的目标成本在主体维上的分解和房地产企业的管理架构有着直接的联系，一般来说房地产企业的目标成本在主体维上的分解是以企业的管理架构为基础建立的。