是谁吹大了中国房地产市场泡沬

刚刚过去的三年里，在全球经济处于消极低迷、动荡不安的大背景下，催生了世界房地产市场的萎靡不振、价格持续走低，中国房地产价格却逆市走高，甚至出现了房地产泡沬，中国政府为此也提起了高度警觉，相继出台了一系列限购政策来稳定一起了高度警觉，相继出台了国来到房地产市场，在政府的强烈遏制下，中国房地产市场才逐渐放缓了前进的脚步，有了回落迹象，泡沫才开始释放。那么，是谁吹大了中国房地产市场泡沬？中国房地产价格一路走高的态势又是如何形成的呢？这不得不引起我们深刻的反思。我认为，形成中国房地产泡沬的主要原因有以下几条：

1 中国政府对土地市场的一级垄断。在我国，土地所有制分为全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地），不管是国有土地还是集体所有的土地，基本上都由政府统一收回或征收，再进行统一招、拍、挂或划拨供地。由国家垄断一级土地市场，既然是垄断，那就会带来巨大的超额利润，土地价格里便包涵了被政府分走的高昂的垄断利润。有些地方甚至形成了土地财政，卖地收入成为财政的主要来源，这就促使个别地方政府不思进取，不在经济发展上搞挖潜、做文章，而是圈地售楼，涸泽而渔。例如政府征收农民集体土地，农民卖不卖地、卖多少地、一亩地卖多少钱，农民自己说了不算，均由政府说了算，政府根据需要按征地区片价格对失地农民进行补偿，然后进行统一征收，统一开发，统一供地，据调查：政府的土地招、拍、挂价格居然是区片价的10-20倍，农民仅仅拿走了供地价的十分之一，而这时的土地价格已在区片价的基础上番出了十多倍。房地产消费者在购房的同时最终也为土地高昂的垄断利润买了单。

2 开发商对房屋开发及销售的垄断。中国房地产开发商占据了富豪榜之大半，资本的高度垄断形成了房屋开发业的高度垄断，开发行业的垄断又催生了房地产销售业的进一步垄断，这样，滚滚的垄断利润都落入了开发商的腰包。换句话说，在过去很长一段时间里，中国房地产销售业基本上属于卖方市场，房子开发多少平，房子如何定价，开发商说了算。伴随着房地产开发业启动资金需求量的节节攀升，势必将众多小型房地产开发企业也拒之门外，这便进一步加剧了房地产开发业的行业垄断。虽说在同一个城市也存在几个房地产开发大鳄之间的竞争，但土地的稀缺性和房地产区位的不可替代性也使他们之间的竞争显得很苍白。

3 金融业的支持为房地产价格虚高充当了剂。近几年来，房价的一路攀升吸引了众多投资者的青睐，握有资金者普遍把“炒楼”作为投资首选。金融业的货币政策一向是“追求在最低风险下的利润最大化”，在中国房地产市场增势强劲的势头之下，银行也忙着“幸分一杯羹”了，致使流入中国房地产市场的货币与日俱增：刘明康表示，目前我国房地产的银行贷款在10万亿人民币以上。根据《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，截至三季度末，这一房地产贷款余额数字为10.46万亿元。有银行业业内人士指出，除了以上的10.46万亿，还有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20万亿”。金融业在房贷领域的货币政策比较宽松，一手房和二手房都能从银行获得不同程度的贷款，致使大量的货币在相当长一段时期内涌入了中国房地产市场，这样就使“吵房团”如雨后春笋般一个接一个地诞生了，房价就如一支虚长的股票，泡沫一天天吹大。孰不知，“小风险”也可累积成“大风险”，在房地产业累积了如此具大数目银行贷款的今天，面临房市拐点，金融业果真能全身而退吗？

4 大量民间游资的涌入再次为房地产市场推波助澜。自上世纪90年代初中国迈进市场经济以来，中国经济高速发展时期财富增长的巨大价值，从其他领域移动聚集在房地产业，形成了强劲的价值投资需求，推动了房价的不断上升。中国城市房价强劲上升的驱动力，近些年来已经主要不是居住需求而是价值投资需求，中国各地城市房屋租售价格比早已超过多数发达国家。直观的体现就是，握有资金者普遍把“炒楼”作为投资首选，一些企业主甚至把生产性资金转去“炒楼”。几乎所有城市市民，都有一个同样的财富支配决定：“赚了钱买房”，而尽可能不租房。中国房价的涨跌，并非完全由传统经济学派所论及的居住需求与房屋供应所形成的供求关系所决定。财富聚集效应下巨量价值投资不断推高房价，超高的租售价格比显示了价格泡沫的存在。

形成房地产泡沫的原因还有很多因素：如在征地拆迁工作中还存在私搭乱建、抢栽抢种现象；在房地产开发建设中还存在层层发包现象；在房地产销售环节还存在倒空卖空等现象；还有许多“政客”和“房地产专家”基于自身利益和房地产开发商虚张声势的助推等等。显然房地产问题不只是一个经济问题，而是一个牵涉面极广的重大社会、政治问题。而房地产业在过去几年的非理性繁荣，已经积聚了诸多风险。从经济上说，房屋价格高企，也严重地妨碍中小企业之运营与发展，妨碍企业家精神之发育，将令经济丧失长远增长的动力。将使中国经济结构迅速地房地产化，这一点对于中国的长远经济增长而言，是极端不利的。房屋价格飞涨，把社会撕裂为有房群体与无房群体，有房群体的资产快速增长，无房群体只能望房兴叹。双方的财富差距急剧扩大，社会内部的矛盾不断加剧，造成不必要的政治恐慌。最为可怕的是，房屋价格非理性上涨，促使所有人高度关注房屋，从而制造了十分浮躁的社会心理。

经过权衡，中国政府选择了控制房价，出台了一系列限购政策以行政手段打压房地产市场，以期房地产市场能吐出泡沫，实现理性回归。不过，我认为：目前政府的一系列限购令还未触动房地产泡沫之根本，必须逐步对房地产业之核心制度进行改革，从而防止未来政策放松、再度出现泡沫反弹。这其中最为重要的就是打破双重垄断，也即打破地方政府对土地市场的一级垄断，打破开发商对房地产开发的垄断。