浅谈房地产开发工程管理

摘要：房地产一直是当前中国热门的话题，作为开发商而言，如何提高开发工程管理水平，是其研究的热点。文章阐述了当前房地产开发工程管理的内容，出现的问题及相应的对策建议，探讨其管理的优化措施。

关键词：房地产；开发；工程；管理

Abstract: real estate has been the hot topic of current China, as developers, how to improve project management level, is the research hotspot. The article elaborated the current real estate development project management content, problems and corresponding countermeasures, discusses its management optimization measures.

Key words: real estate; development; project management;

中图分类号：TL372+.3文献标识码：A文章编号：

一、房地产工程管理的内容

（一）房地产开发的规划管理

规划管理是房地产开发工程管理的第一个阶段。这一阶段的工作重点，就是确定建筑物的规划方案，这时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，要考虑全面。因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，其关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可取性和可行性的研究分析。

（二）房地产开发的设计管理

设计理念的先进与否、结构设计的合理规范、建筑布局的适用效率，对给水、排水、供热、电气、燃气和智能化安防系统等等统筹设计的好坏，都将直接影响到工程管理目标的实现。因此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：

1、注重对设计单位的选择，切忌因强调节省设计费用而选择素质低、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。

2、保持与设计人员的工作沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的问题以及需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求及希望达到的目标等与设计人员进行沟通、探讨。

3、督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高工程的科技含量，并按照要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，如确实需要改进图纸的，必须按照有关规定程序办理手续。

（三）房地产开发的施工管理

房地产开发的施工管理，具有时间跨度长、内容多、涉及面广、影响大等特点，它与工程管理目标的实现有着最直接的联系。我们要遵循公平、公正、公开和诚实守信的原则，择优选择施工企业，从工程开工到工程竣工，处理好每一个重要的环节。严格执行国家相关的法律、法规，从而完成工程的质量、工期、成本三控制。

1、施工合同管理

房地产开发企业与施工企业签订的施工合同，是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。该合同条款的制订是施工管理的第一步，也是其首要的任务。

2、施工质量控制

施工质量控制是施工管理工作中的重点。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，协调、引导、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。

3、工期控制

工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。因为它不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益，还涉及到第三方――购房者的利益。为此，要督促施工企业结合工程的实际情况，编制出切实可行的组织施工设计和进度计划，以保证工程按进度计划顺利竣工交付使用。

二、房地产工程管理中出现的问题

（一）对所开发的工程建设前期工作准备不充足

开发企业对地块关注的重点大多是其位置、商业环境和周边配套设施。而作为建筑产品的建设单位，往往对前期工作准备不充分，尤其是对技术资料普遍掌握不充足。有的开发企业为加快开发速度或是对此工作不甚了解，匆匆上马。由于没有掌握关于工程管线情况，没有在基础设计前委托地质勘探，设计依据不充分，出现基坑开挖到地下管线、打桩打倒流沙层完全淹没的情况。也有的开发企业对城市建设有关配套管理规定不清楚，发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。

（二）对有关施工许可的规定重视不够

开发企业一旦决策了开发项目，就希望工程进度尽快满足销售的需求，实现收入。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前，加上办理施工许可证的手续比较多，不少房地产企业对办理许可证的要求不予重视，往往要求施工单位未等办完有关施工许可手续就匆匆施工。也有的开发企业打球，先办理基坑开挖的手续，在没有得到上部施工许可的情况下连续施工，结果导致城管部门要求施工单位停工、建设主管部门对施工单位罚款及通报、对房地产开发企业罚款等后果。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响工程的顺利进展，并且易造成不好的社会影响。

（三）对工程验收及备案管理不到位

对于开发企业而言，工程竣工验收就意味着可以“交楼”，工程验收也是越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、消防验收、规划验收、隐蔽工程验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤其重要了。

三、相应的对策建议

（一）掌握工程管理的控制权

作为开发企业，其拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的预测和判断、资金运筹、策划和营销。无论如何，都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹，在整体的进度、质量、各专业之间的配合等方面，要有统筹和控制能力，要有具备相应经验的管理班子。房地产开发企业工程总监应全面掌握工程情况，明确目标，制定计划，督促各参建单位完成各自的任务。

（二）在策划阶段做深做细全局控制计划

高级工程管理人员在策划阶段就要深度介入，将工程建设与营销计划、资金计划相结合，以协同形成可行的项目计划书。这样可以达到公司层面的优化，有利于公司层面对全局的统筹和掌握。而且要对全局的计划进行分解，就像公司的战略要转化为执行力一样，将全局控制计划形成各层各单位可操作的指导性文件。

（三）形成组织记忆，发挥经验作用

如果说对工程建设前期报建、竣工验收等程序性工作的掌握，是在熟悉相关法律法规基础上的运用，那么对工程建设过程整体质量和进度的控制，则是一种经验的体现。一个高级工程管理人员要经过实际工程的锻炼，一个组织也是如此。做一项工程，可能会出现错误，也会有成功的经验，把几个人做过某个项目的经验加以总结和提升，并为组织所共享，就可以形成组织记忆。现在不少开发多个项目的大型房地产公司开发楼盘能够做到越来越顺利、工程建设控制得越来越好，就是因为建立了组织记忆系统，形成了公司独有的知识体系。

四、结束语

房地产项目的开发，需要融合众多单位、众多政府部门、众多的工程技术人员以及广大建筑工人的智慧和心血，其工程管理涉及到方方面面，是一个庞大的系统工程。随着社会的发展，随着人们生活水平的不断提高，随着科学技术的日新月异，都将对房地产开发的工程管理提出更高的要求。因此，房地产开发的工程管理者，必须不断地总结经验，学习国外项目开发管理的先进模式，与国际接轨，提高业务水平和综合管理素质，认真努力创造出更多地、更好地满足社会需求的精品工程。

参考文献：

[1]赵智兴.房地产开发中的项目管理[J].内蒙古科技与经济，2009，(22)

[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，(2)

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。