物业管理企业的会计工作探微

一、物业管理企业管理服务的特殊性

1.物业管理的自身特点。

物业管理具体工作安排是经过物业管理委托合同达成的一种专业程度相对高的管理化服务，物业管理企业相应的经营管理权执行和实现是不完全自由与充分的，其在一定范围内会直接受到业主与业主委员会的相关限制。同时物业管理企业对于某一项具体物业经营管理权的所有期限，通常和其提供的管理服务标准与质量有关联。物业管理企业属于一类管理性质的工作，其管理的主体为物业，服务的主体则为业主。所以要求其在管理方面应当维持住房建筑的完整性。设备的基础运用与有关场的正常使用，还需要对住房周围环境实行相应的保护措施。同时对于实际服务方面，其应当要向物业所有人与使用人提供高标准与全面的便捷服务，以达到建立一个和谐、安定、舒服和便利的生活与工作环境的目标。⑶物业管理企业作为一类以营利为目的的组织，其相应的管理活动属于一类经营性质的经济活动，这样便决定物业管理企业在提供有关管理性质服务的实际过程当中应当考虑成本与盈利。因此物业管理企业相关的会计工作则应当处于重要地位，对有关的物业管理企业相应的资金运转实行准确的核实、监察与管理，其资金活动应当包含物业经营、租赁、管理服务等各种经济性质活动的资金筹备、运用、耗用、收入和分配等具体环节。

2.物业管理的不足之处。

物业管理企业主要是以物业管理作为主导，实行多种经营方式，达成自我运营与自我成长的实质企业。物业管理企业相应的主导业务是给物业所有人与使用人提供相应的维修与管理性质的具体服务。其有关的资金活动与制造型企业的复杂执行流程有区别，不需要对许多方面的共同经费实行分摊与配比的原则。⑵为了能够维护物业管理企业的资金供给状况，企业应当对大修理与更新等各种面额较大的经费支出设立相应的储备金机制。比如企业把接受委托代管的住房共用部分的维修基金、共用设备维修基金等各方面视为长期负债的形式实行相关的核算工作，企业对于这方面来源的资产缺少相应的所有权与控制权，其直接所有权是属于物业所有人的。

二、物业管理企业的管理应用

业务流程再造是作为对企业业务过程的各种问题进行相应的思考与分析，并且对于其实现全新设计，以达到在成本、质量、服务与效率等方面均衡企业业绩优劣的这部分重要尺度上获得明显的发展目标。其能够突破传统模式劳动分工形式的思想制度，提倡企业组织形式应当以“流程导向”更换原本的“职能导向”，为企业的实际经营管理提出了新颖的发展导向思路。其主要观念是将顾客作为执行出发点，根据有关顾客的要求生产符合标准的实质产品，企业的实际生产过程与服务形式等各种行为都应当将满足顾客要求作为最终的实现目标。物业管理企业是对有关的物业所有人与使用人提供相应的管理性质服务的，满足其标准要求是作为实施物业管理工作的基本原则。服务属于一类科学，同时也属于一类艺术，物业管理相关执行人员应当保持着长期的提升服务质量水平的处事态度，从物业所有人与使用人的位置来进行问题的分析，能够改善与提升自身的服务质量水平与实践技能。显然物业所有人与使用人的实际状况是各不一致的，特别是对于住宅区域而言，住房客户的经济收入水准、文化教育水平与对于物业管理的固定标准要求等方面，都存在较大的不同之处。对于业务流程的再造观念，物业管理企业应当可以充分依据不同类型住房客户的实质需求，提供不同类型层次的相关服务，可以最大程度地满足住房客户的各种需求。

三、物业管理企业的会计工作

1.会计工作目标的执行主体会从房地产公司与开发商等转换成为物业管理企业这类具有独立性质的经济主体。伴随着物业管理行业的上升发展与业务流程再造观念的深化，物业管理企业相应的工作中心应当定位于怎样符合物业所有人与使用人的实际标准要求。所以物业管理企业的运营形式将会从产销经营方式逐渐向经营方式实行转型，即以经营者的真实身份代表物业所有人与使用人实行相应物业管理工作，能够达到所有权与经营权独立分开的目的。

2.会计工作人员的培训方向会从低理论知识存储量、低能力型为主导的形式转型成为高理论知识存储量、高能力型为主导的形式。物业管理企业相应的会计工作具备强大的专业性质和综合特性，不但应当要求执行人员应当具备较高的服务性质意识，同时应当具备厚实的专业理论知识，因此应当对物业管理企业的会计人员实行持续的专业与职业训练。同时应当培训出能够满足物业管理企业实质要求、可以提升企业市场竞争实力、具备良好沟通交流技能的会计电算化专门人才。

3.会计工作人员执行方式的改革。计算机系统通信网络的实践应用，促使经济交易活动能够瞬间完成，会计工作人员的执行方式也应当实现相关的改革、会计工作人员能够使用在线办公、分散办公与移动办公、远程传输与查询等各种高端工作形式，在计算机通信网络的经济活动环境下，会计工作人员不能够只面对着算盘、计算器与纸质版的账本与财务凭证，许多环节的实际工作都能够通过计算机通信网络终端执行完成。

4.会计工作执行形式的改革。物业管理企业资金运转活动的核实关系到物业维修专项基金、物业管理服务费、代缴代收费用与其它方面物业管理经营收入等各个环节。这些对于物业管理企业会计的执行形式提出相应的改革要求，比如对于代管形式的资金，为了能够有效地发挥出相应的会计职能，物业管理企业应当增加辅助账簿对于总账与明细账之中不能够细致记录的具体业务实行补充登记处理，比如仪器设备的修理记录、住房客户收费状况的欠交与少交记录等各方面。物业管理企业相应的代管资金的核实工作应当体现出目前阶段物业管理的真实特性，能够符合资金所有人监察和监督的实际要求、物业管理企业的会计执行信息应当体现出一定程度的公开性，应当向物业所有人与使用人或者多层次级别行政主管执行部门提供相关信息，关注是否能够提供高性价比需要的实质。

四、结语

物业管理行业的繁杂性质与特殊性质促使传统模式的会计工作过程不能够充分避免需要接受新型的挑战，物业管理企业应当积极主动地采取相应的执行措施，重新理解并认识到具体性质的会计工作，建立起新颖的执行观念，提出与会计工作密切相关的创新工作思路，才可以为物业管理企业的会计工作注入新活力。

作者：关晶单位：亿达物业管理有限公司