重庆泽京集团财务管理探析

作者简介：罗能婷，女，长江师范学院财经学院2012级财务管理（会计）一班。

摘要：近年来，人们对房地产质量的性价比要求也变得高了，这就造成了房地产管理行业压力逐步增大。众所周知，房地产行业资金投入时间周期长，风险高等不确定因素较为复杂，投资商资金实力、投资规模以及资金运作管理方面都存在相当大的局限性，甚至相当一部分企业在财务管理方面出现了亟待解决的问题。对于这些问题，我们必须要从其根本上深挖了解，进行科学合理的分析。

关键词：重庆泽京集团；房地产；财务管理

本文围绕重庆泽京集团财务资料，分析并探讨其在财务管理中存在的问题，从而找出合理的应对措施，提升财务管理的整体水平，使泽京集团在未来的时间里能够稳步发展。

随着现代工业化和城市化的快速发展，我国房地产行业对经济和社会的发展起到了重要的作用；但在另一方面，房地产业表面的持续增长、我国的经济结构不断“畸形”，这也成为了也成为中国社会重要的经济不稳定因素。

一、房地产企业财务管理的内容

企业的财务管理主要由资金运动过程决定，其运动过程包括资金的取得、使用、消耗、收入和分配。如果以价值的形式来反映，就是生产资料的取得和占用、人力物力的消耗、生产成果的实现和分配；因此，房地产企业财务管理主要包括以下内容：

1.成本管理

伴随着市场经济的不断发展，卖方市场不再具有以前的统治地位，传统的以节约为基本的成本管理已经有悖于企业在市场的竞争。因此，企业要树立正确的成本效益观念，尽量减少成本支出。

2.预算管理

预算管理是以销售预算为起点，科学预测为依据，对当下的市场环境的各方面需求进行了充分细致的研究的一种科学的管理方法，预算可以对企业在经营期间及企业今后的发展起到至关重要的作用。

3.核算管理

会计的核算管理是以货币为主要计量单位，对企业的资金运动进行的全面、系统的监督和反映。其方法主要是设置会计账簿和科目，审核、填制会计凭证、成本核算、复式记账、财产清查、登记账簿、编制会计报表等。

二、重庆泽京集团财务管理现状及存在的主要问题

1.公司介绍

重庆泽京集团是一家集房地产开发、物业管理、商业运营、金融、能源、教育等业务为一体的综合型企业集团公司，总资产规模34亿元，现有员工800余人。自2003年进入房地产行业以来，本着“诚信、敬业、协作、创新”的经营理念，泽京立足重庆，面向全国，十年砥砺，泽京地产成功跻身中国地产百强、重庆地产五十强。

2013年，泽京第一个跨出重庆市的区域公司――安徽公司成立，泽京战略版图正飞速扩张。目前，集团公司所属企业有重庆泽京房地产开发有限公司（一级开发资质）、重庆普曼企业管理顾问有限公司等多家子公司。

截至目前为止，集团总销售金额突破25亿元。所开发的“泽京・香格里拉花园”、“泽京・香格里拉西苑”、“泽京・海棠香国”、 “泽京微V”、“梁平美丽・泽京”、“宜秀蓝湾”等高品质项目得到重庆市民的一致认可与热捧。

2.重庆泽京集团财务管理现状

由于泽京集团是一家民营企业，因其企业制度建设尚还不够健全，导致泽京集团在最初的运作阶段，在财务管理方面很多工作无据可依。公司目前虽设立了专门的财务部门和内部核算人员，但在资金审批、费用报销等问题上未与公司下设部门做好衔接工作，公司财务部门也没有成文的管理制度。该公司财务部门员工整体水平不高，大多数员工都只持有会计从业资格证且未经过系统的企业上岗培训，对业务部分也不太熟悉，综合素质相对偏低；财务部员工整体年轻化，工作经验稍显不足。因为公司人员流动较大，部分员工参加工作后不久又选择跳槽到其他公司，导致财务部工作交接部分出现差错或纰漏，工作交接不完全直接影响了后续接手员工的工作开展。一些财务人员因为得不到较为系统和及时的培训，无法掌握更新的技术，业务水平也没能提高，这从而影响了公司的正常运行。

为规范会计核算，提高企业效益，公司自2014年1月起启用了用友NC系统。但由于公司项目比较分散、准备时间不够充足等原因，未对财务人员进行系统的培训，导致各项目财务人员对新系统所设模块不够了解，业务不熟悉、工作效率降低，频频出错，难以向公司领导层提供统一可比的财务信息。

泽京集团内部财务管理环境也需要进一步优化。众所周知，一个企业的管理模式及管理者自身的能力和素质是影响企业内部环境的重要因素。一方面，泽京集团的经营者同时也是其投资者运用的是企业经营权和所有权相统一的管理模式，这或多或少给其本身的财务管理带来了消极影响。另一方面，泽京集团管理者的管理思想停滞不前，管理能力还有待提高。再者，其管理者缺乏现代的财务管理理念，使得财务在企业管理当中失去了应该有的存在感和作用。

3.泽京集团财务管理存在的主要问题

（1）财务管理体系不健全，有效指导方法欠缺。虽然泽京集团已初步建立了财务管理制度，但由于项目分散、财务管理人员整体素质不高等原因，制度难以得到执行，形同虚设。具体而言，财务管理体系不健全可能导致以下几个方面的问题：第一，企业管理岗位设置不合理，权责不分明，员工的积极性不能得到有效的激励，企业在市场中的竞争力下降；第二，财务管理制度及措施相对落后，如果还是沿用传统的成本管理模式就不能及时发现成本管理中核算问题的存在，在事前预测和事中控制方面的工作还不够到位。

（2）企业管理人员意识淡薄，管理力度不够深入。目前，企业管理层并没有认识到财务管理的重要性，只注重房产的开发和销售，只片面认识房地产财务管理，管理意识较为淡薄。此外，企业内部财务人员的整体素质不高，这些财务人员能力不是最好的，在民营企业的这样的氛围内，不想提升自身素质与能力，使得公司的财务人员只是完成简单的算账和记账工作，没有更深层次的考虑生产成本、财务分析等，以致会计资料缺乏真实性和完整性。另外，企业忽视对财务人员的定期培训，部分员工的管理观念滞后，缺乏财务管理的积极性和主动性。财务人员不能为企业的发展做出自己的贡献，不利于提升企业整体竞争力，严重影响了财务管理在企业发展中的作用，妨碍了企业的发展与进步。

（3）融资困难。泽京集团作为一家民营房地产企业，主要依靠银行贷款，融资渠道比较单一。众所周知，房地产的开发项目是一个融资数额巨大，并且时间跨度较长的过程。由于资金周转时间长，周转率低，房地产企业必须采取各种手段进行融资，其开发的长期性和滚动开发使得融资难度也进一步增大。一般来说，房地产企业经过征地、土地开发、房产建设、竣工等阶段的时间跨度通常为两年甚至更长。销售过程中，又通常采用分期付款的方式，其持有性物业经营和管理过程往往需要额外的投资。并且，其投入的资金想要在短时间内回收是相当困难的，更是增加了企业资金周转压力。

（4）在工程的预结算上存在管理问题。目前，泽京集团在工程的预结算上主要存在下列问题：第一，原先使用的工程预算方法已经不能真实、准确的反映需要预决算的项目，其较低的计算效率已经大大降低了工程的进度。第二，工程项目缺乏统筹规划的全面性管理，与工程施工的相关的负责单位缺少必要的沟通。第三，预结算的不真实、不准确性使得投资者的投入金额加大，从而在此增大了企业的运作风险。

（5）核算管理制度不健全。会计核算管理的完善是保证企业资金正常运转的重要前提。对于目前的泽京集团来说，公司的会计核算部门无法有效的完成核算工作，其核算管理制度还有待完善。

三、对于泽京集团财务管理中存在的原因分析

（1）缺乏完善的财务管理方案和措施。因为泽京集团目前还没有建立健全的财务管理制度，企业财务管理理念还仅仅停留在会计核算、成本控制的基本概念上，没有将企业内部财务管理制度与现代企业制度相结合，使得企业财务人员进行财务工作时没有具体的制度可循，处理财会问题时不讲程序、流程，仅凭个人习惯经验，难以保证财务管理工作的规范性、严肃性；部分财务人员没有进行岗位细化，不符合内部会计控制制度的需要，一人多责，各层次财务管理职权范围不明，造成部分环节监管缺失，在一定程度上制约了企业发展；由于缺乏系统的财务管理方案和措施以及必要的约束，造成企业出现各种管理漏洞，加大了经营风险。

（2）企业高层对财务管理不够重视。公司领导层目前将大部分精力投入到房产的开发与销售中，认为搞好市场营销才是企业生存与发展最为重要的因素，不太重视财务管理的建设，管理意识极为淡薄，单单将会计工作作为一种信息披露的需要而不是管理工具，并没有形成让资本为企业经营服务的观念。同时，企业财务人员整体业务素质不高也对企业财务管理工作造成了一定影响。一些财务人员在工作中只是被动地处理日常事务，很难主动去钻研更深层次的管理问题，难以正确处理财务软件与会计核算之间的关系；为了压缩人力成本，降低内部风险，一些财务工作还由企业老板亲友掌握，这些人并未接受过专业培训，管理能力与经验不充足，无疑是造成了更大的外部风险；此外，企业不重视对财务人员的继续教育与考核，部分财务人员安于现状，缺乏提升自我的积极性和主动性，财务工作执行力得不到有效提升。

（3）融资渠道单一，资金周转困难。在融资交易中，建立起相互信任的关系，是融资成功的前提和基础，任何一方失信就会给融资造成阻碍。由于目前泽京集团资信不够高，信息透明度相对较差，主要靠银行贷款，融资渠道单一。企业管理者没有将资金用在“刀刃上”，不对当前形势进行有效的财务风险评估，盲目透支现有流动资金，影响了企业的整体效益，加重成本负担，增大了企业资金周转的压力。

（4）成本控制力度不够，核算管理制度不健全。无论在什么情况下，降低成本费用都能使利润增加，成本控制是企业日常管理的一项重要内容。然而，随着经济结构的不断调整，市场经济体制下的买卖两方市场已经发生转变，因此，通过降低成本做到企业的成本控制继而达到获取经济效益的方法已经行不通了，这才是泽京集团首先需要考虑的问题。另外，公司管理人员对房地产成本管理的认识还存在误区，会计核算管理制度还不完善。在房地产开发过程中，生产成本及售价不匹配，这就导致企业财务人员不能及时对交易资金进行系统的核算工作，对企业的正常经济业务造成影响，甚至可能使企业面临财务风险。

四、改善重庆泽京集团财务管理的建议

1.建立健全的财务管理机制、完善内外部监督控制体系

为了解决成本管理杂、经营活动新、财务关系紧张等问题，泽京集团应建立和完善财务管理机制、完善内外部监督控制体系。财务管理体系一般包含以下几个方面：

第一，完善公司财务管理体系、完善管理会计系统，以准确、真实的财务数据为管理者提供决策分析的数据基础。

第二，以预算管理作为企业对开发项目资金控制的重要手段，实施有效全面的信息反馈，健全公司的预算决算体系。

第三，提高公司内部管理的科学性、规范性，逐步建立透明的授权制度，严格按照规章制度执行，责任落实到具体部门、具体人员。

一个健全的机制，可以帮助公司朝更好的方向发展，管理人员可以起到很好的参考。财务管理机制是十分重要的，因为对财务人员的基本工作、注意事项及发展性要求有明确规定，在约束财务人员的同时，也能给其一个正确的引导。

2.强化财务管理意识、提高企业高层及财务人员的业务素质

众所周知，企业高层对公司的发展有着举足轻重的作用。目前，泽京集团的管理者尚未认识到财务管理对维持企业的正常运营所发挥的重要作用，他们认为企业在经营过程中，实行财务管理并不能取得真正的经济效益，财务管理的作用和企业经营过程中的基础管理一样，可有可无，忽视了对财务管理的关注。然而，加强高层对财务的重视度能很好的使高层在原来的基础上倾斜上到财务方面，这是相当有必要的。与此同时，加强高层的财务管理意识，在一定程度上，能减少公司的基本财务问题，因为领导层将有可能亲自增加对财务的审核。

在强化高层财务管理意识的同时还应当加强财务队伍建设，提高财务人员素质。首先，公司在财务人员的招聘选拔时，就应当选择财务管理经验较为丰富的财务人员；同时，针对本公司来说，具备房地产行业工作经验的最好。对现有的财务工作人员，要加强培训管理，通过专业的财务管理相关知识培训，或者外聘房地产财务管理方面的专家来公司指导，传授经验，提高在岗人员的业务能力素质，从而在根本上提高了公司财务管理的科学性。目前，泽京集团已启用用友NC系统对财务管理工作进行了进一步调整和规划，这就要求公司聘请专家对公司财务人员进行全面、系统的培训，通过提高财务会计电算化水平，实现企业精细化管理，使公司利润得以提高，运作成本能有效降低，市场竞争力不断增强，从而保持企业的竞争优势。

3.拓宽融资渠道、改善融资能力

资金对企业的日常事务和长远发展都十分重要，资金是企业的生命线。目前，以银行信贷为主的融资手段受到一定约束的情况下，公司应进一步加强与金融机构的合作，积极拓宽融资渠道。一般采用的融资方式有：发展民间融资、建立联合抵押融资、产权交易、房地产委托贷款、进行合作开发、成立互助联合担保机构等，这些融资方法对于泽京集团这样的民营企业而言都具有可变通性，企业需要结合自己本身的财务实际情况选择适合自己的融资模式，同时提高自己的工程质量以及信誉度，企业的融资能力一定能够得到很大的改善。

4.加强成本费用的管理和控制

加强成本费用的管理和控制，一定要把握好现金管理模块，正确估算资金的收入和支出。首先，要做好企业应收账款的严格管理。财务人员要把财务制度落实到位，以此防止客户恶意拖欠账款。其次，财务人员必须掌握“三算”，即房地产企业的项目的成本概算、预算及竣工决算。这“三算”是财务管理中的重要环节；因此，公司的财务管理人员必须掌握。参与由预算员和施工技术人员的三算审计监督，便于加强成本控制，也为企业资金管理的投资决策提供可靠的分析数据。

五、 结论

总之，泽京集团的财务管理目前还不是非常的健全和完善，还需要在实际工作中进行进一步补充。只有不断提高财务人员的业务能力素质、提高管理者管理水平、建立健全完善的财务管理制度等有效的财务管理手段来增加企业利润，提升企业在市场中的综合竞争力。（作者单位：长江师范学院）

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