武汉便利店选址分析

本文为“大学生创新计划大赛”所属项目

一、便利店及其选址

便利店于20世纪70年代最先起源于美国，移植到日本后得到飞速发展。便利店具有以下特征:地址距离消费者近，步行购物5分钟～7分钟可到达;商店营业面积在100平方米左右;商品结构以生活必需品为主体;营业时间长，一般在16小时～24小时;以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。

现代的便利连锁店要想取得成功，选址是关键。便利店选址的重要性体现在:经营是长期的，店址一经选定，需要投入大量固定成本;店址是确定经营目标和指定经营策略的重要依据;企业的店址选择得当，就意味着其享有“地利”优势。

便利店的发展在国外发达国家已经比较成熟。在中国，便利店只在沿海大中城市获得一定的发展，在内地（如武汉）的发展并不顺利。在武汉，大多便利店的经营状况处于低谷。鉴于此，众多学者对武汉便利店发展的条件、现状进行了相应的分析。本文在其研究的基础上，结合国内外零售企业选址理论，对武汉市便利店的选址情况进行定性与定量结合的分析。

二、零售店选址的相关理论

1.商圈分析理论。零售店的选址最关键的是对商圈的分析。商圈是指以商店所在地为中心，向四周扩展，构成的一定辐射范围，并能够有效吸引顾客来店的地理区域。在国外零售管理中，以零售饱和理论、霍夫模型以及中心地带理论等为代表的商圈理论较为成熟。

(1)定性分析理论。德国的沃特・克利斯特勒提出中心地带理论，该理论提到一个观点,即经营生活必需品的商店需数量多且距离上靠近消费者;经营选择性较强的非日常生活必需品的商店,必须从较远处吸引顾客。显而易见，便利店属于经营生活必需品的业态。故其在选址上应靠近消费者,拥有较大的消费人群才是上策。

(2)定量分析理论。

①零售饱和指数理论该理论通过计算某一地区内零售饱和指数的大小，来确定该地区零售店铺数量的情况，进而确定是否适合开店。其公式如下:IRS=(C×RE)/ RF。

式中:IRS―――某区域某类商品的零售饱和指数;C―――该区域的购买某类商品的潜在顾客数;RE―――该区域每个顾客对某类产品或劳务的平均购买额;RF―――某种经营某类商品或劳务的店铺现有营业面积。

该理论主要揭示一商圈中某类商品或服务与需求相比的饱和程度，进而说明某一商圈的竞争状态对投资者的吸引程度 。显然，零售饱和指数越高，意味着店铺的商圈范围越大，从而意味着零售经营机会和成功的可能性也就越大，进而可以作为新店铺选址的重要候选地。

②霍夫模型美国学者戴维.霍夫提出了测定店铺商圈的计量模型。该模型建立的基础是一个店铺对顾客的吸引力主要决定于店铺的规模和顾客到店铺的距离。公式如下:

式中:Aij为店铺j对顾客i的吸引力;Sj为店铺j的规模;Dij为顾客i到店铺j的距离或花费的时间;a 为顾客对店铺规模的敏感性参数;b 为顾客对距离和花费时间的敏感性参数。

通过霍夫模型我们看出，对于便利店这种以方便、快捷的提供给顾客各类必需品为特色的零售业态，各店铺规模几乎没有差异。所以，该参数不适用于计量便利店的吸引力大小。可以考虑用店铺销售商品种类或是店铺商品的应急性来替代该参数，从而可继续使用霍夫模型计算便利店商圈。

零售饱和理论、霍夫模型以及中心地带理论都是以零售店为研究对象的商圈分析理论，它们对便利店这种以“小、灵、便”为特点的新兴业态的选址也有很重要的的指导意义。

2.零售店选址分析方法。零售店选址分析包括三个层次：一是地区分析，确定店铺将要进入的地区;二是商业区分析，确定店铺进入所在地区的商业区;三是具置分析，确定店铺选址的具体地点。

(1)地区分析。地区是指能够影响零售店经营的较大的空间范围，它可能是一个国家或一个城市。地区分析主要包括需求预测、购买力流入和流出额的预算、政府政策以及可能开设的店铺数量等内容。地区分析是零售店选址的第一步，也是关键的一步，因为地区的环境与条件将决定店铺经营的发展前景。

(2)商业区分析是指对一个地区的不同类型的商业区的规模、形状和特点进行分析，从而确定店铺选址区位。商业区类型大体包括:中心商业区、副中心商业区或辅助商业区、购物中心、独立店区等。

(3)具置分析包括顾客情况、地理环境和经营效益的分析评估。

顾客情况分析是指对店铺所能吸引的顾客的结构类型和数量的分析。包括对顾客的类型、家庭状况、购买力和顾客流量和人口密度等多种因素的分析。

地理环境分析主要是指对店铺所处地点的交通条件和地理位置的分析。店铺应尽量选择临街处以及一些大型公共场所的迎面处，尽可能选在三面或两面临街，即“金角银边”，这样容易吸引顾客来店。

经营效益评估是指对店铺未来经营效益进行评估。主要是评估潜在顾客人群量、客流量、光顾商店的人数、每笔交易的平均购买量等，进而预测经营效益以决定是否在该地点开店。

三、武汉市便利店选址透视

素有“九省通衢”之称的武汉，历来都是商家必争之地。便利店虽已登陆江城数年，但其发展却举步维艰。一般认为发展便利店的条件是该地区GDP达到人均3000美元，此时是导入便利店的时机。武汉市2004年末人均GDP已经达到3072美元，已具备发展便利店的条件。

据了解，武汉最早的便利店出现在10年前。1997年，“好来西”在汉投资100多万元开店10家，一年后全部关闭;2001年扬子江牛奶公司开始涉足便利店，到2003年开店9家。目前，武汉大型零售企业中百集团也已大力发展便利店。中百便利店从2004年的280家发展到了2005年的326家，其中包括本土化的便利店――便民连锁超市。

武汉市大多便利店存在共同的弊端。为了率先尝到这块“奶酪”的甜味，便利店如雨后春笋，在短时间内遍布武汉市，而其中多数店面均未经过全面周到的选址分析。许多便利店在开业不到一年的时间都纷纷以倒闭告终。然而在选址方面，武汉市便利店中不乏正面的典型，即被中国连锁经营协会认定为武汉本土化的便利店――中百便民超市。

1.中百便民超市选址分析。中百便民超市从2004年的280家发展到了2005年的326家，到2006年末，中百便民超市已经发展至500家左右。在武汉市多数便利店纷纷倒闭的时候，中百便民超市却在门店数量上保持上升的趋势，这与中百便民超市的选址策略相关。

(1)商圈评估。中百便民超市店面在选址时都经过严密的商圈分析。据调查，国际上比较成熟的便利店其商圈通常以商店所在点为中心的半径为300米范围内，每一店铺的目标人口在2600人～3000人之间或800左右户家庭，中百店址的商圈基本符合这些指标。为力求最大的目标市场，中百便民超市综合分析商圈内的人口分布状况，以及市场、非市场因素的有关资料，然后在此基础上进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，选定合适的地点开店，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造竞争优势。

（2）店址选择。中百对店铺的具置进行分析和选择，通过对交通条件、客流、竞争店铺以及地形特点等方面进行综合分析确定店铺选址。从中百便民超市的分布可以看出，门店选择开设地点总是处在客流最多、最集中的地点，以使多数人就近购买商品。在武昌主要分布在解放路和民主路及和平大道等几条主干路，在汉口主要分布在江汉路、胜利路及中山大道等。从分布上看，中百便民店已经把住了武汉各地区的消费终端，巩固了其在零售业中的坚实地位。

中百便民超市通过“金角银边”的商业布点战略，深入居民小区和大中专院校。另外，为了占据更多的商业网点，中百陆续在人口流量大如部队、学校、监狱等地开店。中百便民超市虽然还不是真正意义的便利店，但具有以上发展便利店的优势。根据中国连锁经营协会的认定，中百便民超市算是发展不错的本土便利店。

2.武汉便利店选址存在的问题。武汉市便利店曾一度呈遍地开花之势，然而其中大多“花”只一现即谢。通过网络记载和实地考察，发现先前的很多便利店已经不再存在，如鲁磨路的大百步便利店、台北路的扬子江便利店等。仔细分析，导致这些经营不善的便利店迅速倒闭的直接原因就是其在选址方面存在很大的隐患。

(1)商圈内人口极少。如果便利店商圈内人口在1500人以下，此店铺应摈弃，这意味着商店的固定顾客过少，从而会影响到销售额。而武汉大多便利店在店铺选址时未进行细致的商圈分析，盲目开店导致经营不下去。

(2)店铺的形状不规则。长方形或是正方形的商场比较适合便利店的经营，如果选址时门店的形状不规则， 那么在一个本来营业面积就很小的空间内很难合理地去安排商品的陈列，这就会增加顾客选购商品的时间，降低对顾客来店购物的吸引。

(3)车站附近的店铺不在“回归动线”内。所谓“回归动线”是指上车与下车的客流必须经过商店门口的移动路线。如果商店的位置不在这条移动路线之内，即使商店紧靠车站，也会使来店的客流受到影响。

(4)车流的动线很少。车流的动线指车辆行走时的移动路线。如处在十字路转角处的店铺其车流动线有4条(东、西、南、北4个移动方向的路线),而处在单向车道马路的商店则只有一条动线。商店所在的位置车流的动线很少，则意味着商店的流动顾客会受影响。

(5)不能设店招与灯箱的店址。商店由于受到环境条件的制约不能设立店招或灯箱，意味着商店的醒目与一目了然会大打折扣，而便利店的醒目与一目了然是保证客流的重要手段。

在肯定武汉中百便民超市经营业绩的同时，我们也看到中百便民超市少数店铺的选址也存在不足之处。据联商网报道，2003年位于武汉市原马祖路、原华农、湖工、台北路等7家中百便民超市关店，而主要原因是这些店铺的选址不当。至今，武汉中百便民超市在保持利润增长趋势的同时，仍存在部分门店被迫关店的问题，其原因归纳如下:

①选址时未合理预测未来城市规划，由规划导致客流量骤然减少，致使门店经济效益不佳，甚至难以维持。

②少数网点布局过密，而人流量是有限的，导致整体经济效益不佳，而不得不关闭其中若干门店。

③为深入社区而将店铺选址在寸土寸金的地带，高昂地价或租金使店铺经营成本过高，而导致效益不佳。

四、结论与总结

便利店的优势在于“便利”，因而，选择合适的店址非常重要，这是便利店成功的最重要的因素。

便利店选址的核心是保证商圈内的客流量，即商圈内要有足够的人口。一般情况下，商圈内应保证有3000人以上的生活人口存在(徒步5分钟～7分钟之内)。便利店选址的关键是要位于有利的具置。店址应选择在车流的动线较多、店铺可见度高的地方。店铺的形状应为长方形或正方形，不规则的面积很难合理地安排商品陈列，会增加顾客选购商品的时间。

武汉市本土化便利店――中百便民超市在店铺选址方面通过对商圈类型、客流量、消费能力、动线性、可视性等诸多因素的综合评估分析，做出科学、理性的选址决策，进而也取得很可观的经营业绩，为武汉市便利店树起一面旗帜。

从整体上讲，武汉市大多数便利店在选址上未经过科学的分析，这也直接成为限制其发展的瓶颈，甚至成为其倒闭的隐患。然而通过调查分析发现，武汉市的人均GDP、人均收入及消费水平等指标均已达到大规模发展便利店的水平。相信随着武汉便利店选址以及整体运作优化，这种“便利”的新兴业态会越来越被更多的人喜爱，成为现代都市生活中不可缺少的部分;这块新的“奶酪”也必将让人们尝到便利生活的甜味。

参考文献:

[1]顾国建主编:超级市场营销管理M.上海:立信会计出版社

[2]夏春玉:流通概论M.中央广播电视大学出版社，2002

[3]张雄:便利店的店铺选择与经营特点J.时代经贸,2006(4)

[4]侯丽敏郭毅:连锁便利店商圈特性实证研究J.上海财经大学学报,2004（6）

[5]毕勤:从7-11管窥便利店选址J.选址，2005

注：“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。”