浅谈房屋预售制度的几个问题与对策

近年来,随着房地产业的蓬勃发展,出现了一种新的房屋销售制度――房屋预售。它是指开发商在房屋尚未建成时,预售给客户,预收首期付款,待楼宇峻工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。相对于一般的现房买卖,也称之为期房买卖。对此制度《中国城市房地产管理法》作了一般性规定,哈尔滨也就此制度做了相应的调整。作为一种新兴制度,因立法规定的不足和实践经验的欠缺,在房屋预售中有一些基本问题认识不清,难以解决,甚至出现纠纷和案件。从法理上看预售制度,双方行为的本质仍是买卖行为,预购人支付价款是为了取得房屋所有权,开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。

房屋预售制度作为一种新兴制度,一些问题认识并不会很清晰,需要进一步探讨。

一是预售合同的本约与预约之分。预约是约定将来订立一定合同的契约,本约则是因履行该预约而订立的契约。预约的权利人仅可以请求对方履行订立本约的义务,不得直接依预定之本约内容请求履行。预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同,违约救济不同。

二是预售合同登记效力。《城市房地产管理法》规定房屋预售合同必须到房地产管理机关办理登记,否则不受法律保护。房屋预售合同要以办理登记为生效要件。通过这种登记制度使房屋预售情况载明在固定的簿册上,公之于众,另外在合同登记的过程中市场管理机关还要对合同的真实、合法性进行审查,保护双方当事人的权益。

三是房屋预售是不是分期付款买卖。预售房屋价金的交付,无论其名目为工程款,款项多需根据施工进度分期交付,这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖制度是方便买受人利益而设立,买卖的标的物于合同生效之时仍属出卖人所有,但标的物必须交付给买受人使用收益。分期付款买卖与预售房屋交易,同属分期缴付价款,而且付款完毕之前,标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给买受人,这是二者区别之一。且分期付款的价金必须在标的物交付给买受人后,尚有二期以上的价金尚未支付;预售房屋则无此限制,事实上一般预售房屋的买卖在交屋前,开发商均要求预购人以贷款缴付价金完毕或以现金付清剩余房款,更不是在标的物交付后尚有二期以上的价金需支付,此为二者不同之二。故预售房屋绝不是分期付款买卖,在经济功能上,房屋预售是买方向卖方融资,分期付款买卖是卖方向买方融资。另外从预购人转卖期房的权利观察,预售房屋尤其与分期付款的性质不同,如将房屋预售的买卖类型解释为分期付款买卖,对于预购人不免有严重损害。

由此可见,加强对预购人权利的保护十分必要。在房屋预售中,交易标的有许多不确定因素,使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。有时开发商预收了购房者房款后,由于各种原因,致使所建项目不能继续进行,甚至停工,给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因,个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后,个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价,甚至要求首期已经付过的房价款要重新加价等,使购房人无所适从。除上述房屋本身情况不确定外,在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡。由于预售协议除法定标准合同之外,其余补充协议和合同附件都由开发商事先拟订好,并在售屋现场签订,加之买方法律知识和建筑知识的欠缺,所以,实际上买方很少有能力对签约进行讨价还价。一些对己不利的约定条款也不得不接受,如交屋时间确定,不可抗力条款的解释,共有面积的确定分摊,公共设施的开发利用及物业管理等方面问题常有开发商在合同上大做手脚。

根据现行实践情况和理论设想,应注意加强和采取如下方面的措施保护预购人的利益。一是行政管理措施。通过加强对建筑行业、银行业的管理和约束开发商的行为来保护预购人的利益。严格把握房地产开发公司的成立条件,保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定,避免一些资信不良者随意进行房地产开发,给利用开发搞诈骗之行滋生基础;严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定,对非法预售的开发商要严厉查处;严格执行统一的预售合同登记措施,对不合乎法律,显失公平的合同不予办理登记;严格贯彻执行法定标准预售合同,对于不使用法定标准合同者或补充协议内容与标准合同冲突者认定为无效,以避免开发商利用经济上或事实上的优越地位,强迫预购人接受不利的合同条款;加强房屋查验和质量监督管理。房屋完工验收时,应严格依照《建筑质量管理条例》,对于房屋之主要构造,室内间隔及建筑物设备等与设计图纸是否相符,面积计算是否准确等应特别检查;加强对预售资金的管理,可考虑责令由银行或信托机构负责对预售款项进行监管,确保工程款项充分供给,对于监管机构由开发商给付报酬。二是合同法保护措施。购房者在选购房产时,应同时对欲购房产的开发商有所了解调查,不要图一时小利。完善的预售合同可以有效地规范开发商的行为,从而有力地促使开发商履行义务,同时也有效地保障了购房者的合法利益。三是物权法保护措施。相对来说物权是一种排他性、支配权,对预购人利益的保护更稳妥一些。应赋予登记经过的预售合同的排他效力。依据此登记契约产生的权利在理论上不好说是一种物权,但在其实践功能上赋予其物权效力并无不可。应设立预购人对预售房屋的法定抵押权制度。法律规定开发商必须取得土地使用权才能预售,但在实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款,做法会给预购人带来严重危险,开发商日后如不能偿还贷款,银行行使抵押权,则预购人有房无地。对于设有土地抵押权的在建房屋不准预售,对于已预售的房屋不允许再就土地使用权设定抵押。