影响我国房地产价格宏观因素分析

【摘 要】房地产市场作为国民经济的重要组成部分，它的发展不仅能够带动建筑业、建材产业等相关产业的发展，还能引导居民消费投资合理化，改善居民居住条件，提高居民生活水平。房地产销售价格作为反映房地产状况的重要经济指标，其重要性不言而喻。本文选取了1992年-2011年的20年间的数据，通过选取房地产销售额、城镇居民人均可支配收入、住宅建筑面积、竣工房屋造价及GDP五个宏观因素作为解释变量，利用计量经济学知识，对影响房地产价格的因素进行实证分析。结果表明竣工房屋造价极大的影响房地产价格，城镇居民人均可支配收入对房地产价格也产生重要的影响。

【关键词】房地产；价格；逐步回归法

近年来随着经济社会的快速发展，构成国民经济重要组成部分的房地产业也得到了较快发展，房地产业的发展带动了与其相关的建筑、建材、包装等产业的发展，引导了居民消费投资合理化，提高了居民生活环境质量，完善了市政建设服务体系。房地产价格是房地产经济价值的货币体现，它和城镇居民的生活息息相关，成为衡量一个城市生活压力水平的重要指标，对房地产价格的影响因素尤其是宏观经济因素研究也日益受到国内外学者的普遍关注。

一、变量选取

房地产价格首先受到供求关系的影响，收入水平通过影响供求关注的需求面对房地产价格产生影响。城镇居民人均可支配收入水平决定居民购房能力，同时房地产销售额、地区生产总值也是影响房地产价格的重要因素。选取房地产销售额能够进一步的体现房地产市场的需求空间大小；经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展，GDP特别是人均GDP 在某种程度上反映了一个国家的整体经济发展水平，在整个国民经济快速发展多的大背景下，房地产业不断发展壮大。竣工房屋造价属于房屋建造的成本，竣工房屋造价是房地产投资的主要成本因素，关系着房地产市场供给能力大小。住宅建筑面积是市场上现存的住宅房屋的供给量，是直观的房地产市场供给能力。选取这五个因素研究房地产价格，可以更好的从供求理论入手，探讨我国房地产价格的宏观经济因素。

二、宏观经济因素对房地产价格影响的实证分析

本文选取1992―2011期间的20年数据，运用Eviews软件对影响我国房地产价格的宏观因素进行实证分析。我国房地产价格计为Y，影响因素的商品房销售额、城镇居民人均可支配收入、住宅建筑面积、竣工房屋造价及GDP分别计为X1、X2、X3、X4，X5。设定模型为Y=C+aX1+bX2+cX3+eX4+fX5+？滋。

将数据录入软件中，散点图显示，自1992年以来，房地产价格的宏观影响因素与房地产价格总体上存在正相关的关系。我国的国内生产总值增长迅速，预祝相对应的房地产市场也快速发展，随着经济的发展，经济发展对劳动力的需求不断增大，人口规模也迅速壮大，对相应住宅的需求也就随之增加。我国的住宅建筑面积在很大程度上也带动了我国商品房价格的上升。同时，我国城镇居民人均可支配收入的增长提高了人民的生活水平，增加了房地产市场的需求量。伴随经济快速发展及通货膨胀的影响，房地产销售额及竣工房屋造价也相应的快速增长，加重了房地产的建造成本。下面对Y、X1、X2、X3、X4、X5进行回归，得回归方程为：

Y = 146.394 + 0.029X1 + 0.266X2 - 0.002X3 + 1.274X4 - 0.010X5

T = （0.862） （4.738） （5.028） （-1.173） （4.229）（-3.828）

R2=0.9969 R2=0.9958 F=911.86

结果显示，R2=0.996939，说明所建立的模式高度拟合，由于F0.05（5，20-5-1）=2.96>F0.05（5，14），模型显著。同时t0.025（14）=2.145，可知X1，X2，X4，X5的t统计量值均满足|t|>t0.025（20-3-1）=2.120，显著，而X3的t检验不显著，应剔除。DW=1.872，距离2比较近，说明模型不存在一阶自相关性。

在剔除X3变量后再对模型进行回归，从相关系数矩阵中可以看出，模型存在多重共线性。

为此采用逐步分析法消除多重共线性，分别对X1、X2、X4、X5进行回归得出结果如下：

选取X2为作为解释变量建立模型进行逐步回归。将X1、X4和X5分别加入模型，进行回归分析，结果如下：

由上面的结果可知X1的t检验不通过，舍去解释变量X1，X5的符号不符合经济意义，且t检验不通过，X5也被舍去。X4与X2的回归结果，R2=0.991494表示模型高度拟合，且t检验F检验完全通过，DW=2.354895接近于2，说明模型不存在自相关，故保留X2、X4。在X2和X4的回归结果上做White检验，经White检验p=0.069>0.05，发现模型不存在异方差。模型最终设定为：

Y=6.805035+0.128112X2+1.136346X4

t= （ 2.230 ） （ 4.3290 ） （3.1590）

R2=0.9915 R2=0.9905 F=990.816

模型估计结果表明，城镇居民人均可支配收入每增加一单位，商品房平均售价将上升0.128个单位，竣工房屋造价每增加一单位，商品房平均售价将上升1.136个单位。

三、对策建议

由以上分析可知，我国房地产价格在很大程度上受到城镇居民人均可支配收入和竣工房屋造价的影响，为了促进我国房地产市场稳健发展，要大力发展经济，提高住房补贴，增加居民收入。政府在住房保障制度中要解决低收入者的基本住房问题，稳定低收入者的收入预期，建立完整的保障房和经济适用房的开发、销售、使用和转让的政策和制度体系。在房屋租赁制度方面，政府要降低租客的租赁成本，给予租客和业主多方位的补助，减免有关税费，立法保障租客和业主的合法权益。同时要完善建材、包装等市场的准入制度，严格管制建材市场的暗箱操作及盲目涨价行为；完善监督机制；完善相关法律法规。

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