广州市商品房自然空置率实证研究

【摘要】从宏观的角度看,过高的空置率对卖方意味着显而易见的利益损失;而空置率过低,则意味着买方没有或很少有选择的余地,很难在适当的价格范围下找到满意的物业。在过高和过低的两个极端之...

摘要:文章通过收集广州市1998-2008年商品房空置面积与成交价格等原始数据,结合相关研究资料,利用回归分析模型,计算出广州市2001-2008年商品房增量市场的自然空置率,并对比历年的实际空置率做出分析与研究,探讨导致空置率高低变化的成因,提出解决实际空置率偏离自然空置率的一些建议与对策。

关键词:空置率;广州市;商品房

一、前言

(一)研究目的与意义

空置率是反映房地产市场状况的重要因素,一定量空置面积的存在对房地产市场的正常发展是完全必要的,它起到“蓄水池”的作用,有利于为消费者提供选择余地以及抑制商品房价格的不正常上涨,为房地产市场的正常发展所能承受。而偏于正常范围的商品房空置数量,会对社会经济造成危害,不利于房地产市场的发展。

从宏观的角度看,过高的空置率对卖方意味着显而易见的利益损失;而空置率过低,则意味着买方没有或很少有选择的余地,很难在适当的价格范围下找到满意的物业。在过高和过低的两个极端之间必然存在一个正常的空置率,一方面保证买方充分的选择权利,另一方面又能保证卖方的利益不受损失,这个空置率就是自然空置率。因此,自然空置率的实质就是长期时间内房地产市场供需平衡下的空置率。研究自然空置率与实际空置率的关系能反映长期时间内一个地区房地产市场的空置合理状况、供求情况和整个房地产市场的发展状况。本文主要研究广州市商品房近几年自然空置率与实际空置率的偏离状况,分析出现这种情况产生的原因与当时房地产市场发展的状况,指引政府做出正确的宏观调控。

(二)研究的方法

根据G.D.Jud和J.Frew的研究,当房地产市场走强,导致过低的空置率时,商品房价格会升高;当房地产市场疲软,导致过高的空置率时,价格便会降低。

对于计算的对象,国外是以存量市场为计算单位的。国外学者认为,住房市场的租金主要由存量商品房的数量水平决定,其实质租金反映的是质量水平基本保持不变的存量价格。而国内计算自然空置率是针对增量市场而言的,对于住房的增量市场,其价格是不断上升的。因此,设Vt为第t期的实际空置率,为经过广州市城市居民消费价格指数换算后的历年商品房销售不变价格的变化率,得出公式①:

在自然空置率水平下,增量市场的历年商品房价格是不断上升的,因此价格变化率不应该为零,而是应该为一个常数,等于历年商品房销售价格变化率的平均值。即:

C为换算后的历年商品房销售不变价格变化率的平均值)

从而,住房增量市场的自然空置率可用公式②表示:

二、广州市商品房自然空置率实证研究

(一)数据来源与计算

1、数据来源

本文采用1998-2008年广州市统计年鉴的广州商品房竣工面积、空置面积、销售价格与居民消费价格指数四个指标作为原始数据(见表1)。

2、计算过程

通过广州市城市居民价格指数换算的历年商品房不变价格,计算出历年不变价格变化率。并且通过当前商品房空置面积与前三年竣工面积之比,计算出历年空置率(见表2)。

采用2001-2008年的数据,并将表2中的数据代入公式①,运用SPSS统计软件进行回归分析,得出A=27.353,B=-0.887。广州市商品房不变价格2001―2008年的平均值C=9.72,代入公式②,得:

广州市2001-2008年商品房增量市场的自然空置率为19.88%

(二)自然空置率分析

1、空置率变化状况

如图1所示,2001-2008年间,历年实际空置率与商品房销售价格大致呈现反比的趋势。对于19.88%的自然空置率,2004年是一个分水岭。在2001-2003年这三年时间里,商品房实际空置率均大于自然空置率,约高出4%。从2004年开始,实际空置率呈现大幅下跌趋势,2004年商品房实际空置率为18.46%,比2003年的23.5%减少了5.04%。2004-2008年实际空置率均低于自然空置率,其中2004-2007年实际空置率均是逐年下降,到了2008年,则呈现抬头上涨的趋势,略微上涨了1.09%。

2、空置率变化原因

第一阶段(2001-2003年)

2001-2003年实际空置率高于自然空置率的主要影响因素有:

(1)商品房竣工面积的不断增加

在这三年内,随着各地政府纷纷出台政策,把房地产业作为支柱产业予以扶持,但是前期由于缺乏有效的监管,且该行业存在大量超额利润,因而追随者甚众,房地产开发企业数量与开发投资规模放量增长,广州房地产投资额飞速上涨,每年的竣工面积大增,其中2003年住宅房屋竣工面积达到了历史最高水平的1139.4万/m2。

(2)人们消费水平落后

在这三年里,人均工资水平并没有很大提升,其住房需求并不强烈。商品房竣工面积的增加,即供应量增加,而需求量却没有对应增长。因此在2001―2003年间,在房屋价格保持平稳的情况下,商品房供应量大于需求量,供应规模偏大,导致空置房屋量的增加,实际空置率高于自然空置率。

第二阶段(2004-2008年)

2004年开始商品房空置率大幅下降的原因有:

(1)商品房需求旺盛

随着国民经济的持续稳定发展,广大市民收入水平持续增长,改善居住条件的自住型购房需求旺盛。同时,由于银行存款利率低、其他投资渠道过少,市民普遍对房地产市场未来良好的预期,使得长线投资型购房需求、保值增值型购房需求快速增长。

(2)商品房销售价格的上涨与房地产的兴旺

由于房地产市场的不断兴旺发展与人们对楼市的乐观预期,尽管商品房销售价格不断上涨,而商品房空置率却不断下降。

(3)商品房竣工面积不断下降

政府开始针对2004年之前的高空置率这种情况采取了一系列的紧缩手段,令商品房的竣工面积以每年约10%速度下降。

(4)政府的政策增加开发商资金压力,加速空置房的消化

房地产业是资金密集型行业,项目开发过程中所需资金庞大。自2004年起,政府不断连续地上调金融机构存贷款基准利率,放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮,融资渠道收窄、资金机会成本攀升,使得开发商的资金压力陡增与资本营运意识增强,令开发商不得不以更优惠的价格将空置房售出,从而消化了大量的空置房以便提高资金的使用效率。

三、对策建议

在2006-2008年这三年时间里,13%至14%的实际空置率说明近几年房地产市场空置率区间偏小,供不应求,商品房需求旺盛,导致房屋价格快速上涨,长此以往会影响房地产市场的良好发展。针对上述情况,本文提出以下几点建议:

(一)政府合理地增加土地供应量

作为商品房供应的源头,土地供应的不足会直接导致空置率的偏低,政府应该加大土地供应量。但是并不应该盲目地提供土地,应该通过合理的规划,从市场需求的角度出发,控制供应结构与增大监管力度去合理增加土地供应量。

(二)以政策规范商品房供应结构户型

部分开发商开发的房屋,存在结构性的供应问题。如市场上需求量最大的就是70m2-100m2的房屋,但是市面上供应量最大的却不是这类户型的房屋,导致有实际需求的人们买不到这类型的房屋,供不应求的情况不断出现,造成结构性空置率空间偏小。政府应当发挥市场导向作用,指引开发商做出正确决策。

(三)加大对开发商囤地的监管力度

部分开发商为了获取更大的土地增值利润,采取了囤积土地等不良行为。此举直接减少了市场上商品房的供应量,从而出现供不应求的现象,间接导致实际空置率的降低。因此,政府必须加大对开发商囤地行为进行有效监管,并适当增加开发商土地闲置费用,对闲置土地的开发商征缴高额的税费,加大闲置土地的收回力度,促使开发商及时进行开发。

(四)加强对开发商开发周期与销售周期的监管

部分开发商出于对未来商品房价格的良好预期,故意延缓开发周期,并且通过“少量多次推盘”等销售策略延缓销售周期。此举使市场上的房屋更加供不应求,直接商品房价格上涨速度更快。针对这种情况,政府部门应在出让土地使用权的时候,针对开发周期与销售周期设立一个硬性的指标规定,如果超出期限则处于金额的惩罚,并且加大监管力度,才能令房地产市场更加良好地运行。

四、结论

第一,本文引入商品房增量市场的空置率基本模型,得出广州市2001-2008年增量市场的自然空置率为19.88%,整体处于一个合理的范围。实际空置率基本围绕自然空置率波动,具体表现为两个阶段:第一阶段,2001-2003年,实际空置率高于自然空置率,市场上供求平衡,商品房销售价格平稳,属于良性发展趋势。第二阶段,2004-2008年,实际空置率低于自然空置率,市场上开始出现供不应求现象,商品房销售价格开始飞速上涨,长久以来并不利于房地产市场的良好发展。第二,为了解决近几年空置率低于自然空置率的情况,政府应该合理的进行土地利用规划,增加土地供应量,并且应该发挥市场导向作用,指引开发商正确地对商品房市场户型结构进行合理的调配与供应。同时加大监管与惩罚力度打击开发商囤地与延缓开发周期、销售周期的现象。

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(作者单位:广东工业大学管理学院)