海南省房地产成本费用状况分析

摘要:随着房价节节上升,房地产成本问题广受关注。通过分析海南省房地产开发企业在各个环节中的成本分布、在市场各个主体之间的最终支付分布,进而了解各项成本费用对企业开发、销售产生的影响。

关键词:海南;房地产;成本费用

中图分类号:F127文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)30-0130-01

1.房地产开发企业的总成本状况。2008年底,在海南省房地产开发企业的总成本中,直接成本占78.60%,其中,土地成本占比最高,达到31.04%,占直接成本的39.49%;其次是建安成本,占总成本的30.32%,占直接成本的38.57%。运营成本占总成本的21.40%,其中,管理费用占比最高,占总成本的9.85%,占运营成本的46.03%。

直接成本中的不可预见费(占总成本的3.92%)以及管理费用中的部分支出,是企业向政府部门支出的灰色成本,如果加上各种非税收费,那么在总成本中,企业向政府的支出约达40%。

2.房地产业中的税收状况。在开发环节税收中,契税所占比例最大(41.91%),其次是土地使用税(34.06%)、印花税(24.02%);在销售环节税收中,所占比例最高的是营业税及地方附加税(58.55%),其次是土地增值税(22.30%)和企业所得税(19.15%)。

在总税收的构成中,开发环节税收所占比例为21.48%,销售环节税收所占比例为78.52%,销售环节税收远高于开发环节税收。较高的销售环节税收,从其对房地产市场的影响角度分析,虽然政府的税收成本降低了(纳税人数量少,且一次性征缴),但是却增加了房地产市场的交易成本,降低了交易效率。

3.总费用支出与总销售收入的资金流向。企业的总费用支出中,除了成本外,还需要加上各类税收以及非税收费的支出。由于无法获得各个企业非税收费的具体数据,总费用支出中不包含非税收费。开发企业总支出的资金流向有两个:一个是政府,一个是企业的成本补偿。流向政府又分成两部分:一个是政府通过行使土地所有者权利获得的土地出让金;另一个是政府通过行使公共财政职能收取的各类税收。流向政府的部分(土地成本+总税收)占总支出的43.34%,如果将市政工程和公共配套设施(两者占总支出的5.16%)中隐性流向政府的部分、企业与政府交往中的灰色成本、各种非税收费也计算在内,那么流向政府的份额约占一半。

开发项目的总销售收入的流向主要有三个方面:第一个是政府所获得的部分,包括土地成本和总税收;第二个是对总成本的补偿;第三个是企业的剩余。流向政府的份额占总销售收入的40.47%,除土地成本外的总成本补偿占总销售收入的52.88%,企业的剩余所占份额为6.65%。如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施也加入到政府收入份额中,那么政府的收入份额将近45%。

在房地产开发和销售环节中,除了上面所涉及的正式税收外,房地产开发企业还需要缴纳多种非税收费,包括行政性收费、事业型收费和经营性收费等。调查发现,开发企业在房地产开发过程中需要与二十多个政府部门打交道,需要缴纳的各种费用多达二十多种,这种状况无疑也增加了房地产企业的资金负担。

1.土地成本过高增加了企业的资金压力,导致了政府土地收益的不可持续性;降低了房屋购买者的购买力,同时增加了房地产销售市场的风险。

2.房地产业的税收集中在开发和交易环节,虽然大大增加了当期的政府可用财力,但是将未来年限的土地租金和税收一次收取,却大大降低了政府未来的收入可能性,造成了政府未来相当年限内可用财力的不可持续性。

3.较高的销售环节税收,增加了房地产市场的交易成本,降低了交易效率。同时,这部分税收转嫁到购房者身上,加重了购房者的负担。

1.将房地产税收集中到房屋保有环节。对房地产收税,除了增加政府收入外,另一个重要目标应该是房地产税收能够对土地资源进行有效配置。

2.减少开发环节和销售环节税收,将房地产税收集中到保有阶段征收物业税。