城市中央体育区(CSD)的特征与开发策略探析

摘要：运用文献资料法等，对城市中央体育区的特征及开发策略进行了分析和探讨，提出了城市中央体育区的资源优化整合、特色支撑、逐级开发和动态升级策略。

关键词：中央体育区；城市体育；体育经济

中图分类号：G80-05文献标识码：A文章编号：1004-4590(2008)02-0016-04

Abstract:

Through using the method of literature investigation, the features and development strategy of Center Sports District is discussed in this paper. It presented resource optimization integration strategy, characteristics support strategy, gradual development strategy and dynamic upgrade strategy to Center Sports District development.

Key words: Center Sports District；city sports；sports economy

2005年全国政协十届三次会议第4221号提案：“关于以体育运营城市创造人居新品质”的公开讨论，引起了政府、企业和学界的广泛关注，自此，围绕城市中央体育区的理论研究和开发实践迅速展开。在我国体育产业蓬勃发展和城市化不断推进之际，对中央体育区的特征与开发策略进行研究，有着重要的现实意义。

1 城市中央体育区（CSD）的涵义及发展

所谓中央体育区(Center Sports District)，就是由体育中心、商贸中心、居住中心构成的现代城市功能中心，它是现代城市体育生活圈形成的产物，是适应城市化进步发展的结果，也是一个城市体育发展现代化的象征与标志。主要由居住、体育、商贸三大职能设施所构成，强调以体育与居住功能为主，以商贸产业促进城市格局产业结构得到调整和优化，形成体育居住商贸中心，聚集了规模宏大的居住人群，覆盖体育产业的硬件及软件资源，还有与其匹配的商贸中心。[1]

在我国，中央体育区并不是个概念先行的范例，类似的实践，其实在上世纪就已展开，并产生了瞩目的经济效能。始建于1961年的北京工人体育馆形成了工体商圈。工体地理位置得天独厚，位于东四十条和三里屯之间。经济上处于赛特商圈，靠近使馆区。这里有北京最密集的个性餐厅，很多流行时尚都是从这里兴起。1987建成的广州天河体育中心凝聚了天河城广场、时代广场、中泰百盛等品牌效应，1997年建成的上海八万人体育馆跟徐家汇商圈的融合构成了徐家汇中心板块。

随着我国社会、经济的发展，高速城市化的浪潮席卷全国。为避免现代城市病，体现人文主义关怀，各大城市更加关注城市的发展模式，特别是伴随着08奥运的契机和体育产业在世界范围内的兴起，“以体育营运城市创造人居新品质”的城市规划理念便处处开花。于是，沈阳、大连、天津、济南、青岛、昆明、佛山等城市都相继展开了城市中央体育区的实践与探索。

2 城市中央体育区（CSD）的特征

2.1 以体育场馆为核心，以大型体育盛会为契机

中央体育区利用体育功能的区位营造为城市借助外力来改变自己，同时强调城市形象及城市品牌的推广。体育场馆的建设直接提升城市档次，大型体育赛事的举办带来城市的经济扩张，同时体育功能区能带动商业旅游圈形成，也直接带动片区的房地产项目生活配套的形成，并成为一个体育设施相对集中、体育文化特色浓厚的文化活动中心，同时兼具体育竞技比赛功能、全民健身功能和集会典礼、商贸、休闲观光、居住等城市功能，共同确立了在城市的标志性地位，成为展示城市经济实力与城市形象的窗口。

奥运会、亚运会、全运会等重大赛事向来就是申办城市发展的强劲引擎，也是各大申办城市不可错过的发展契机。奥运会曾经使汉城、巴塞罗那等举办城市改变了面貌，重获了生机。广州天河的繁荣正是抓住了两次全运会的契机，将体育场馆、交通、酒店等基础设施的建设纳入城市规划，正是以天河体育中心为核心造就一个新的城市中心。上海体育“十一五”规划就明确指出，2008年北京奥运会和2010年上海世博会是上海建设亚洲体育中心城市的两个契机，上海将继续引进众多国际和国家级体育赛事入沪，到2010年上海体育发展基本适应上海两个“率先”和形成“四个中心”基本框架。

2.2 以体育功能为核心，实现多功能优化配置

城市中央体育区是以体育产业为核心，集商贸、金融、地产、旅游、展会、文化表演等功能为一体的大型综合性规划区。场馆实现文体合一，把体育馆的单一功能建设成集美术馆、展览馆、博物馆和文艺演出中心等多功能公共设施；区域规划实现购物广场、高级写字楼、高档白领公寓、高级酒店等优化配置。同时，中央体育区还是城市功能向周边区域覆盖的枢纽。

上海体育馆区域汇聚内环线与沪闵路高架，连通沪宁与沪杭高速公路，区域内有漕溪路公交枢纽站、地铁1号线和4号线、轻轨漕溪路站和轨道交通9号线宜山路站等，交通枢纽大势形成之际，周边住宅、商业、商务、旅游之气日渐聚合。区域拥有国内一流的大型室外体育场――上海体育场、国内首家最具规模的剧院式大型室内体育馆――上海体育馆（上海大舞台）、具国际标准的水上运动馆――上海游泳馆、综合性多功能室内展馆――东亚展览馆，以及近30万平方米的室外广场。这些体育场馆构成了具有浓郁特色的体育文化中心，而区域内的高档写字楼如明申中心大厦、飞洲国际、徐汇苑大厦、永升大厦等，华亭宾馆、奥林匹克宾馆等高级酒店，以及旅游集散中心等其它设施则构成了可与中央商务区媲美的城市新亮点。

上海体育馆集体育比赛、文体表演、健身娱乐、住宿餐饮、商务办公和购物展览为一体，是具有国际标准的体育场。体育场南侧的展示厅可以举办各类交流会、新闻会，以及政治、经济、文化活动。上体馆旅游集散中心是上海唯一具有旅游超市功能的散客集散点，建有豪华舒适、高档设施的候车大厅，中心现有旅游线路达40条（包括市内十条旅游线和周边线，季节性线路），所涉景点约120个，每天发车约400个班次。

2.3 形成“集聚效应”，带动相关产业组团式发展

集聚效应是一种常见的经济现象，一般是指因企业、居民的空间集中而带来的经济利益或成本节约。如产业的集聚效应，美国硅谷聚集了几十家全球IT巨头和数不清的中小型高科技公司；我国浙江小家电、制鞋、制衣、制扣、打火机等行业都各自聚集在特定的地区，形成一种地区集中化的制造业布局。类似的效应也出现在其他领域，北京、上海这样的大城市就具有多种集聚效应，包括经济、文化、人才、交通乃至政治等等。中央体育区同样具有集聚效应，它以体育场馆为核心，以中央商务区、中央居住区为辐射扩大形成集聚效应，是支持带动区域经济、提高生活居住质量、形成商务旅游圈与城市化的因素。

1987年通过举办第6届全运会，2001年举办第9届全运会，广州天河区成为广州新的城市中心，天河奥林匹克体育中心、天河新体育馆等成为广州新的城市名片。如今广州天河现已成为广州的新产业中心、技术创新中心、文化创意产业中心、金融中心、信息产业中心，并逐步形成了组团式发展格局，商圈品牌效应日益凸显。

天河体育中心的体育赛事、文化演出、展会业相当繁荣。据天河体育中心统计数据显示：近3年来，天河体育中心每年组织的企业赛事多达30多个场次，国内国际赛事20多个场次，赛事收入已经成为体育中心一个重要的收入来源。每年，大型演唱会（包括国内和香港的知名歌星、国外的演奏家）等各式演出也在百场以上；而各种展览、会议更是日日不曾间断。还有节假日期间的各种促销、咨询、庆典等活动，更是火爆不已。中央电视台《同一首歌》、《欢乐中国行》等品牌栏目先后在天河体育中心举行活动，每年一度的广东国际旅游文化节、广州市迎春花会等形式多样的活动也在这个体育舞台上先后登台。

天河区2006年国内生产总值突破1000亿元，其中，软件和高新技术产值占了主要份额。到目前为止，天河软件园的企业已达1100家，已通过认定的企业有537家，占全市的72.08％。园区内聚集了网易、好易联等知名软件企业和金发科技、天普药业等知名高新企业，引进了中国电信IDC项目、中国移动南方研发基地等大型项目。

13年前，天河区甚至一个百货公司都没有，直到1996年2月天河城开业，才拥有第一座真正意义的现代购物中心。短短十来年，天河路一带现已拥有了购书中心、维多利广场、体育中心、正佳广场、广州电脑成、太平洋电脑城、颐高数码广场、好又多、摩登百货、天河娱乐广场、中怡时尚、太古广场、京光广场、百老汇等20来个商厦，商业物业面积超过了100万平方米。商圈内多条商业街日趋成熟，如天河南小资购物街、天河南和体育东路的食街、石牌东综合商业街、石牌西IT街等，业内人士认为，天河路已发展成一条黄金商业大道。

今天的天河不仅是兵家必争的商业重地，也是当地商务办公聚集区。天河区是广州甲级写字楼最多最集中的区域，中信广场、大都会广场、金利来大厦、高盛大厦、南方证券大厦、中泰国际广场和珠江新城一带的星汇国际、华普广场等一大批甲级写字楼汇聚。全球500强企业当中，已经进驻广州的50家企业大部分都把天河的甲级写字楼当作首选目标，这些企业的先遣人员已经在天河的中信广场、市长大厦、金利来大厦等高级写字楼注册。中泰国际广场已有超过7成的写字楼面积已被大型跨国企业租赁，目前办公人员已近4000人。中信广场办公的租户超过40%为外资企业，并将进一步成为外国官方机构的集中地。这表明入世后，外资银行、保险公司、证券公司、高科技、化工、房地产以及贸易公司等行业的大企业将实质性进驻广州。无论是广晟大厦、隆德大厦、壬丰大厦，除商业物业，酒店、商务办公物业类型都有配置。当地也成为广州楼价上涨最快、楼价最高的区域，2007年9月份均价飙升至15955元/平方米。

天河一带三星级以上宾馆有20多家，粤菜馆、川菜馆、湘菜馆、徽菜馆、客家菜馆、东北菜馆、饺子馆等达500家以上，麦当劳、快餐店、大排档至少在1000家以上。银行、保险机构在100家以上，律师、会计师、评估师事务所在20家以上，邮政、电信局在50家以上。

2.4 形成“辐射效应”，带动区域经济增长

辐射效应主要指的是从中央体育区传导、递延出来的强大的市场和经济能量。城市中央体育区对周边地区的影响主要体现在辐射和带动作用上，这主要是中央体育区与区域经济发展的相互关系。所谓辐射和带动作用，其实质是通过不断形成和持续保持的产业梯度，解决周边地区就业问题，实现工业项目配套，带动区域服务业发展，提高地区技术经济水平和增加地区财政收入等。

天河体育中心是“天河经济”的辐射中心。广州市“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略，确立了两条城市功能拓展轴。其中之一就是东移轴，即以珠江新城和天河中心商务区的拓展，拉动城市商务中心功能东移，形成自中心城区、珠江新城、黄埔工业带向新塘、永和方向的传统产业“东移轴”。广州天河体育中心早已代替原来的城市中心，其经济辐射力甚至改写着经济学理论，在短短数百米内的区域几大超市龙头鼎立，打破了“半径500米范围内如有两间大型超市将形成恶性竞争”的过往定论。短短几年间，天河城广场、时代广场、珠江新城广场、天河书购书中心等数不胜数的商厦、酒家遍布天河，IT商贸物流中心和国际商品物流中心相继形成。1987年第六届全运会，广州天河GDP仅为1.8亿元，2001年第九届全运会，天河区GDP达100.81亿元，年均增长率30%以上。2006年的GDP达1047.5亿元，比2005年增长了14.8％。，“十一五”期间，全区GDP预期年均增长12%以上。2010年亚运会将在广州召开，多个场馆将崛起在东部。继六运、九运之后，天河将再次成为广州的“动感之芯”。在此背景下，广州城市东进加快，人口、经济向东分流加速，城市重心势必继续东移。

2.5 以“体育”塑造形象，城市品牌的象征性

体育中心是一个新的城市功能中心，集中体现城市定位，展现城市个性和形象，是一个地区综合实力和文明程度的重要标志。体育中心大都建成都市综合体，在建成后也都成为了当地的城市象征。广州天河体育中心的奥林匹克体育场造型新颖、规模宏大、设备先进，成为21世纪广东省标志性建筑，成为广州的一面旗帜。上海体育场采用具有国际先进水平的马鞍型、大悬挑钢管空间层盖结构，覆以赛福龙涂面玻璃纤维成型膜。新颖的造型反映出强烈的时代气息，被点缀在绿草如茵，繁花似锦的宽阔广场中，犹如绿叶烘托着一朵巨型的白玉兰花朵，成为上海的标志性建筑之一。

以体育来树立城市品牌，必将给人以积极、健康的联想。英国曼切斯特城就是以体育来营销城市的典范。曼彻斯特时常举办英国全国以及世界性的体育和文化盛会，并以2002年英联邦运动会为契机，把目光瞄准了以前最为贫困的曼彻斯特城东部，力图彻底改变这一地区落后的面貌。几年后，当初的目标达到了。据推算，体育城落成后，这里成为曼彻斯特一个新的旅游中心，每年吸引的游客多达450万人次，创造的就业机会多达万余个，而当地的人口也将从6万增加到12万。再加上蜚声于世的曼联队以及同在英超的曼城队，曼切斯特城以体育城市的形象深得人心。

2.6 城市再生的动力引擎

城市化进程的不断深入使发达国家都不同程度地出现了现代城市病，其中重要的一个表现就在于城市人口的亚健康状况以及缺乏锻炼和活力。将体育与健康的理念导入人们的生活、消费与娱乐，将有效地激活城市能量。并且，结合旧城改造与新城开发，中央体育区相对灵活的营运模式将有利于城市调整经济结构。

北京的亚运村，上海的徐家汇，广州的天河城都是因一个体育场馆的落成造就了一个新城。1987年和2001年两次全运会后，广州天河区迅速崛起，由一个传统的城市边缘区域发展成为新的城市中心。1990年，北京举办亚运会，几乎是在一片荒地上建起了亚运村。亚运村的修建，直接带动了周边的发展，将一片原本位于城市边缘区域的土地，发展成为北京市的高档居住区。十年后的今天，亚运村发展壮大，与中关村和CBD并列称为北京三大旺区，成为北京城市的一个地标，成为北京最具活力的现代化高档居住、商务社区。

3 城市中央体育区（CSD）的开发策略

3.1 纳入城市规划 概念先行的设计策略

从城市营销层面来看，我们应该以城市规划的视角来对待奥运、亚运等大型赛事和体育设施资源。每一次大型体育赛事的举办，都涉及体育场馆、交通、宾馆等大量基础设施建设，这就必须纳入整个城市规划中来。在规划中，必须坚持概念先行的策略。概念决定风格，概念是第一位的，技巧是第二位的。

所谓概念设计，即是利用设计概念并以其为主线贯穿全部设计过程的设计方法。概念设计是完整而全面的设计过程，它通过设计概念将设计者繁复的感性和瞬间思维上升到统一的理性思维从而完成整个设计。为开发中央体育区预先做出概念设计，把现有一切自然和人为的物质条件纳入规划，加以全面考虑，包括基础设施、房屋建筑、最佳开发战略等。

2008年北京奥运会主体育场“鸟巢”便是以鸟类最安全可靠的“家”，雏鸟最温馨的摇篮――鸟巢为概念进行设计的。“鸟巢”形态如同孕育生命的“巢”，它更像一个摇篮，寄托着人类对未来的希望。设计者们对这一概念这既没有做任何多余的处理，只是坦率地把结构暴露在外，因而自然形成了建筑的外观。

3.2 资源优化整合策略

现代城市中央体育区（CSD）是大都市中央商务区（CBD）的更高级形式，在功能上、档次上、形象上都将得以全面提升。在开发过程中，我们必须坚持资源优化整合策略，对城市的体育资源、基础建设、自然资源、人文资源和商贸资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用。

上海八万人体育馆商圈区地处徐家汇黄金商业圈内，地铁、轻轨、高架和100余条公交线构成了四通八达又轻便快捷的立体交通网络，两大标志性建筑上海体育场和上海体育馆，再加上东亚展览馆，以及酒店、高级白领公寓坐落期间，这种布局就很好的将各种资源整合在一块，很好地将体育与商务、体育与文化、体育与旅游、体育与房产结合成能量巨大的循环圈，并于徐家汇商业区融为一体，相互促进。

3.3 特色支撑策略

USP理论同样适用于城市营销，要在竞争中立于不败，城市也必须有自己的独特卖点。建筑设计层面理解，我们不希望在城市化进程中出现“千城一面”的特色危机，城市灵魂必定要用现代的、可行的，并和城市经济发展相辅相成的载体去体现，这样城市才有生机和活力。中央体育区的开发并须坚持特色支撑策略，把握城市定位，用特色的内涵与设计提升城市形象。沈阳奥体中心新五里河体育场被称为“水晶皇冠”，其外形设计成为胜利女神手中的水晶皇冠形状，不仅能体现建筑的独特和美感，更能体现一种大无畏的运动精神。它体现的是沈阳人对城市品质的不懈追求，对城市未来发展的无限向往。“水晶皇冠”与浑河银带交相辉映，为沈阳增添了一个极具震撼力的标志性建筑，形成了一道充满时代气息、散发激情活力的独特风景线。

从资源层面理解，城市也应有自身的区位特色。区域定位决定未来，中央体育区的开发要善于利用与营造这样的特色优势。为了迎接第五届全国运动会，广州在规划中把市中心从越秀转到天河，将天河定位为城市中心，因为天河有连接深圳、香港、东莞的区位优势。当年地铁线设了一个火车东站，连接深圳到香港，然后又拉一条地铁线，连通天河体育中心，一直到东山区市中心的位置，把天河纳入发展中心。到了十运会，广州规划以天河为中心再往东移，向东莞方向移动，带动现在的罗岗区，把这个区当成新的开发重点，这样把整个区都拉动起来，同时地铁也一直在扩展。

3.4 逐级开发策略

中央体育区既是一个城市单元，同时它又是涉及区域整体环境的有机配合，其规划设计必定是一个动态的、不断反馈和调整的过程。物以稀为贵这条市场经济的规律同样适用于资源开发工作。城市中央体育区占据城市土地、交通、人文、商务等稀缺资源，其开发必须坚持逐级开发策略，有重点、有步骤地进行逐级开发，实现区域开发的层次性，增加资源利用的效能。

虽然不是城市中央体育区开发的范例，但2005年南京十运会的赛事招商策略无疑是逐级开发策略的最好佐证，是中央体育区招商运营的光辉榜样。十运会在赛事招商方面组委会在赛事招商方面严格施行赞助招商“逐级开发”、有序推进的原则。通过市场细分细化赞助行为，灵活运用“排他权”。如在汽车行业，长安福特成为小轿车合作伙伴，南汽集团成为轻型客车、卡车、救护用车和警务用车合作伙伴，江苏牡丹汽车集团成为大客车赞助商，江苏悦达起亚公司成为商务车赞助商。通讯行业，不仅成功签约中国移动、中国电信两家合作伙伴，还让中国卫通发展成为赞助商。饮料行业细分为碳酸、茶、果汁、矿泉水、功能性饮料等五大类，并将碳酸饮料和茶饮料两个品种单独配置给最感兴趣的可口可乐公司，同时又预留出了其他饮料厂商赞助十运会的市场空间。

3.5 动态升级策略

中央体育区的开发是个动态和调整的过程，是城市在动态竞争中的名片。因此，中央体育区的开发必须以动态竞争姿态，[JP2]掌握动态竞争的规律、分析竞争优势，把握时展的潮流，及时转变发展模式、调整经济结构和产业升级，为城市赢得竞争。[JP]

随着文化创意产业的兴起，上海八万人体育场现已远远不能用“体育”来涵盖其所有的功能。除了曼联队与申花队的足球友谊赛、国际田径大奖赛外，上海体育场大大加入了文化交流的内容：国际艺术节、上海旅游节、大型演唱会，并且积极开拓健身娱乐、竞赛表演、体育广告、体育培训、体育用品市场，发展竞技体育，这些都是引导上海经济结构调整，促进产业升级的重要内容。体育文化创意产业不但能使城市中央体育区功能升级，还可以使城市再生。这样的动态升级不仅是功能升级，更是财富升级和品味升级。

4 结论

综上所述，中央体育区是以体育产业为核心，集商贸、金融、地产、旅游、展会、文化表演等功能为一体的大型综合性规划区，它能够形成产业的“集聚效应”，带动区域经济超常规发展。在中央体育区的开发过程中，我们应该以城市规划视角，进行资源优化整合，寻求特色定位，逐级开发、动态升级，使其产生巨大的经济效能。

参考文献：

［1］ 洪祖杭，李群华，黄光汉. 关于体育营运城市创造人居新品质的提案. 全国政协十届三次会议提案第4221号［Z］. 2005.

［2］ 赵金岭，张淑香. 关于城市运营与中央体育区（CSD）的研究［J］. 首都体育学院学报, 2006.

［3］ 里奥・艾瑞克・亚历山大（德）（ 沈体雁等译）. 体育与城市营销［M］. 北京：东方出版社, 2006.

［4］ 中国科学院可持续发展战略研究组编.2005中国可持续发展战略报告［M］. 北京：科学出版社, 2005.