浅谈房地产开发施工阶段的质量管理

摘要：房地产企业是典型的项目驱动型企业，施工阶段的质量控制是房地产项目全过程质量控制的关键环节，房地产项目的质量很大程度上决定于施工阶段的质量控制。本文首先对房地产项目质量控制的理论进行了综述，其次分析影响房地产项目质量控制的因素，探索房地产项目施工阶段质量控制的对策和措施等。

关键词：质量控制；因素；对策和措施

绪言

近些年，房地产市场供求两旺，投资与消费齐飞，而房地产企业间的竞争也日趋白热化，房地产项目质量己逐渐成为房地产企业的生命线。评价房地产项目质量控制的优劣，分析房地产企业在当前项目质量控制中存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业亚待解决的现实问题。

1.房地产项目施工阶段质量控制的依据

施工阶段是将业主的意图和设计图纸，转化成工程实体的阶段，是形成工程产品质量和工程使用价值的重要阶段。因此，施工阶段对工程质量的控制是整个房地产项目的核心和重点。此过程对工程质量的控制必须有科学合理的依据。工程承包合同文件，工程设计文件(包括图纸、设计说明、标准图集)、国家及政府有关部门颁发的工程质量方面的法律法规等，是施工阶段对工程质量实行管理的共同性依据，具有通用、具体、普遍指导意义和必须遵守的特点。大致有工程质量检验评定标准、工程施工及验收规范、有关建筑材料及制品、构配件等的质量技术标准、施工工序质量控制(如操作规程和工艺规程)等，都是工程质量检验控制的专业性、技术性、法规性依据。国家标准、行业标准和企业标准是针对不同的行业、不同的质量控制对象，而制定的技术性、法规性文件，是建立和维护正常施工秩序应遵守的原则，也是衡量工程质量、鉴定材料质量的科学尺度。

2.房地产项目施工阶段质量控制的任务和内容

房地产项目施工阶段质量控制的任务，按照工程质量形成的时间阶段可划分为以下三个阶段。

2.1施工前准备阶段的质量控制(事前控制)

施工前质量控制工作主要包括两个方面，一方面是对参与施工的各方(施工单位、监理单位)施工准备工作进行全面的检查与控制;另一方面是做好图纸会审、技术交底、技术方案等方面的质量控制工作。

2.2施工过程中的质量控制(事中控制)

(l)房地产企业质量控制系统的监控

(2)在施工过程中进行质量跟踪监控

(3)在工程施工过程中，对重要的工程变更或图纸修改，都应通过审查并组.织有关方面进行研究、讨论、确认后!变更指令予以实施。

(4)施工过程中的检查验收

(5)处理已发生的质量问题或质量事故

(6)下达停工、返工指令控制施工质量

3.2.3施工过程所形成}的产品质量控制(事后控制)

(1)分部分项工程的验收，具体包括:

(2)组织联动试车或设备的试运行

(3)组织单位工程或整个工程项目的竣工验收

3.房地产项目施工阶段质量控制的程序、途径和方法

3.1房地产项目施工阶段质量控制的工作程序

房地产企业在施工阶段工程项目实施中，为了保证工程施工质量，应对工程建设对象的施工生产进行全过程、全面的质量监督、检查与控制、即包括事前的各项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制、以及各单项及整个工程项目完成后，对建筑施工及安装产品的质量的事后控制。

3.2房地产项目施工阶段质量控制的途径与方法

施工阶段进行质量控制主要是通过审核有关文件、报表、以及进行现场检查及试验两方面的途径和相应的方法来客现的。

(1)审核有关技术文件、报告或报表

(2)现场质量监督与检查

4.“房地产项目施干阶段质量控制的对策和措施

4.1房地产项目施工:阶段质量控制的对策

对施工项目而言，质量控制，就是为了确保合同、规范所规定的质量标准，所采取的一系列检测、监控措施、手段和方法。在进行房地产项目质量控制过程中，为确保工程质量，其主要对策如下:

(1)以人的工作质量确保房地产工程质量

工程质量是人(包括参与工程建设的组织者，指挥者和操作者)所创造的。人的政治思

想素质、责任感、事业心、质量观、业务能力、技术水平等均直接影响工程质量。据统计资料证明，88%的质量安全事故都是人的失误所造成。为此，我们对工程质量的控制始终应“以人为本’，狠抓人的工作质量，尽可能减少人的失误，充分调动人的积极性，发挥人的主导作用，增强人的质量关和责任感，使每个人牢牢树立“百年大计，质量第一”的思想，认真负责地搞好本职工作，以优秀的工作质量来创造优质的工程质量。

(2)严格控制投入品的质量

任何一项工程施工，均需投入大量的各种原材料、成品、半成品、构配件禾}机械设备，要采用不同的施工工艺和施工方法，这是构成工程质量的基础。投入品质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准，所以，严格控制投入品的质量，是确保工程质量的前提。为此，一对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制，从组织货源，优选供货厂家，直到使用认证，做到层层把关，对施工过程中所采用的施工方案要进行充分论证，要做到工艺先进、技术合理、环境协调，这样才有利于安全文明施工，有利于提高工程质量。

(3)全面控制施工过碍，重点控制工序质量

任何一个工程项目都是由若干分项、分部工程所组成，要确保整个工程项目的质量，达到整体优化的目的，就必率全面控制施工过程，使每一个分项、分部工程程都符合质量标准。而每一个分项、分部工程，又是通过一道道工序来完成，由此可见，工程质量是在工序中创造的，为此要确保工程毕量就必须重点控制工序质量。对每一道工序质量都必须进行严格检查，当上一道工序质量木符合要求时，决不允许进入下一道工序施工。这样，只要每一道工序质量都符合要求，整个工程项自的质量一般能得到保证。

(4)严把分项工程质量检验评定关

分项工程质量等级是分部工程、单位工程质量等级评定的基础，分项工程质量等级不符合标准，分部工程、单位工程的质量也不可能评为合格；而分项工程质量等级评定正确与否，又直接影响分部工程和单位工程质量等级评定的真实性和可靠性。为此，在进行分项工程质量检验评定时，一定要坚持质量标准，严格检查，一切用数据说话，避免出现判断错误。

(5)贯彻“以预防为主”的方针

“以预防为主”，防患于未然，把质量问题消灭于萌芽之中，这是现代化管理的观念。预防为主就是要加强对影响质量因素的控制；对投入品质量的控制，就是要从对质量的事后检查把关，转向对质量的事前控制、事中控制；从对产品质量的检查，转向对工作质量的检查、对工序质量的检查、对中间产品的质量检查。这些是确保施工项目质量的有效措施。

(6)严防系统性因素的质量变异

系统性因素，如使用不合格的材料、违反操作规程、混凝土达不到设计强度等级、机械设备发生故障等，均必然会造成不合格产品或工程质量事故。系统性因素的特点是易于识别、易于消除，是可以避免的;只要我们增强质量观念，提高工作质量，精心施工，完全可以预防系统性因素引起的质量变异。为此，工作质量的控制，就是要把质量变异控制在偶然性因素引起的范围内。要严防或杜绝由系统性因素引起的质量变异，以免造成房地产工程质量事故。

4.2房地产项目施工阶段质量控制措施

对于房地产企业工程部的施工管理人员，一般采用以下几种措施进行监督控制。

(l)现场监督

检查人员在现场用旁站和巡视等方法观察、监督与检查其施工过程，注意并及时发现质量事故的苗头和影响质量因素不利的发展变化、潜在的质量隐患以及出现的质量问题等，及时与监理单位沟通，责令其要求施工单位限期整改，以便及时进行控制。

(2)测量

测量是对建筑对象几何尺寸、方位等控制的重要手段。施工前对施工放线及高程控制进行检查，严格控制，不合格者不得施工。

(3)试验

通过试验手段取得的试验数据是判断和确认各种材料和工程部位内在品质的主要依据。