房地产市场,崩盘?拐点?

近来的几个动向，让房地产市场备受瞩目，议论纷纷。一是，今年的政府工作报告没提“房价”，而是首次提出“针对不同城市情况分类调控”。这是自2005年以来，除去2009年，第一次未提“房价”。而这个时间节点正是市场对新一届中央政府如何调控房地产市场最为期盼的时候。二是，有媒体报道，住房与城乡建设部今年已不再要求各地政府上报并向社会公布房价调控目标，这是2009年以来政策上比较明显的变化。事实上，今年一季度按国八条向社会公布房价调控目标的城市不多。三是，杭州、北京等一线城市相继有楼盘因为各种原因，房价定的比预期要低，市场观望情绪增加。对此，有市场人士直呼“房价面临全面失控”，甚至有“崩盘”论在坊间流传。

如何看待当前的房地产市场？如何理解当前的房地产相关政策？让我们来听听专家和业内人士的观点。

“今年以来整个舆论对中国住房市场地讨论和判断与以往有了一些不同，有悲观的认为马上要崩盘，也有乐观的认为还有长达十几年甚至几十年的高速增长。我们的观点是，不能说出现了大的拐点，更不同意崩盘论，但是要正视现实。当前中国的住房市场确实出现了一些新的阶段性特征和趋势。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲观点很鲜明。她及她的团队对此做过深入调研和分析。

瑞士国家银行前行长菲利普·希德布兰德也表示，“不能简单地说中国楼市有泡沫，要区分一下中国的一线城市、二线城市、三四线城市的情况。”他认为，一线城市和二线城市的基本面比较健康，房价较高的主要原因是供应有限，以及市民财富增长、农民工涌入等，不用太多担心。同时，杠杆率相对不高，中国对首付有最低比例的要求，对于按揭也有相关规定。但是三四线城市情况就不一样了，这些城市供应过剩的情况可能性更高。

很多人总是把中国和日本的房地产泡沫进行对比。瑞穗金融集团总裁佐藤康博认为，从数据上看，虽然中国城市之间存在着差异，但是整体上并没有发生像日本上世纪80年代那样强烈的价格上涨。现在不能说是有明显的泡沫，但如果不加以控制就有可能会成为泡沫。中国政府迄今实施的政策已经见效，市场已经有了趋稳的迹象。

按照任兴洲及其研究团队的分析，中国的住房市场出现了新的阶段性特征和趋势。第一个特征是，房地产投资增速放缓或者说增速换挡。经测算，1998年到2011年房地产开发投资高速增长，年复合增长率为24.4%，而从2012年起这种高速增长出现了变化，2012年和2013年的增速分别为11.4%和19.4%，整体上明显放缓。这种放缓是符合规律的，是房地产业持续十几年高速增长以后规律性地回落。这种回落不仅表现在投资方面，还表现在销售以及其他方面。

房地产投资增速换挡的原因在于：一是经济增长进入速度换挡期；二是供求关系发生了明显变化。据推算，截至2012年常住人口家庭户均住房达到1套。从国际经验来看在这样的供求关系下，住房市场会有比较大的阶段性变化。十几年来大规模建房，使得存量规模越来越大，存量房的交易量不断增大，对新建房地投资也会产生影响。三是从客观上来讲，没有一个国家，房地产是永远高歌猛进的，到了一定的程度会规律性地回落，而这种回落并不是泡沫的破裂。

第二个特征是，区域市场分化明显。在东中西部各选一个省份所做的调查显示，这种明显分化的特征不是偶然的，也不是局部的。分化有人口聚集的因素、产业布局的因素，也有供求的因素。

第三个特征是，双轨供给局面形成。“十二五”期间保障房供给大幅度提高，到2015年保障家庭会达到20%左右。双轨的一边是市场化供给，另一边是政府承担起主导的保障功能。双轨的形成特别是保障房占比增加，对商品房市场有影响。

“房地产业已进入到调整期。我相信这个调整期是健康的，过了调整期中国房地产业会更加健康地发展。”华润集团有限公司董事长宋林如此判断。他的团队对房地产业也做过深度调研，其对房地产业新特征地判断与任兴洲吻合。

基于这些新的特征，房地产调控思路必然会转变，那就是分类调控。“得的不是一样的病不能吃一样的药。”任兴洲表示，要发挥地方政府的作用，还要保持中性的房地产金融政策，同时完善住房保障机制，特别是要加强预期管理。“出现问题不是在房地产市场快速增长的时候，反而是在供求趋向平衡的时候，所以这时候我们更要防范风险。调控思路要从现实出发，要把握政策的边界和力度，特别避免在投资规律性回落的时候盲目刺激，盲目地刺激会带来更多的房地产过剩，过剩的话泡沫的风险可能会增加。”任兴洲强调说。

佐藤康博也建议，要避免采用过度的刺激政策，也要避免突然收紧货币政策或者过度控制银行对于房地产的放贷，操之过急的紧缩可能引发长期的经济疲软。宋林也强调，要相信市场的力量，运用市场手段。政府要在宏观经济层面、社会层面，以及营造公开公平公正的法治环境上，多引导市场，而不要干预微观行为。

“房地产市场处在持续健康发展的新起点，我们对企业、市场和政府都非常有信心。”冯仑是房地产业善于思考的“名嘴”企业家，他的乐观值得市场更多考量。