新时期房地产企业税收筹划的风险及防范的综合分析

摘 要：分析了房地产企业涉及的主要税种的税收筹划，指出了房地产企业税收筹划的误区，探讨了房地产企业税收筹划风险的类型，提出了新时期房地产企业税收筹划风险防范的综合措施。

关键词：房地产企业；税收筹划；风险

新的时期，国家对房地产调控越来越严厉，如何最大程度的降低房地产企业的成本，提高其竞争力，就变得异常重要。企业进行税收筹划，有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为的发生；有利于实现纳税人财务利益的最大化。税收筹划可以节减纳税人的税收成本，还可以防止纳税人陷入税法陷阱；有利于提高企业经营管理水平和财务管理水平；有利于优化产业机构和资源的合理配置等等，总之，可以有效地降低企业成本，增加企业的直接经济效益。

然而，笔者通过在房地产业从事会计工作的实践发现，房地产业税收筹划运用地不很理想。其原因主要为观念陈旧、税制不完善、税法宣传不到位和税收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地产企业税收筹划的意识，并转化为企业税收筹划的行动，最终为房地产企业带来实在的利益，就显得非常必要。

一、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划

1.营业税纳税筹划

根据营业税为流转税的特点，可以采用如下几种方法进行纳税筹划。

（1）通过减少营业税应税项目的流转次数进行纳税筹划

比如，A房地产开发企业向B银行借款1亿元开发房地产。借款期满后，A企业以100套住宅偿还借款。根据税法规定，应缴纳营业税500万元、城市维护建设税35万元和教育费附加15万元，合计550万元。而B银行取得住房所有权以后，再次出售以收回贷款，因而需要再次缴纳营业税等。该住房因流转了两次，因而也缴纳了两次营业税。如果A、B能达成协议，由B直接来代替A出售该房产，所得款项由B来优先受偿，则可以减少流通次数，因而减少税负。

（2）通过选择合作建房方式进行纳税筹划

比如，C 企业有一价值 12 亿元的土地使用权，由 D 企业提供资金，合作开发。开发所得的房产，约定由C、D两企业按一定比例拥有产权。比如双方各可以得到价值14亿元的房产。若C、D两企业简单合作开发，则按照税法的规定，“以物易物”方式下需征收营业税，此时 C 企业需要缴纳营业税额=12 亿元×5%=6000万元。相反，如果C、D两企业能够合资成立一“合营企业”，则可以无须缴纳营业税，因而有效降低税负。

2.企业所得税纳税筹划

企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。企业所得税的纳税义务人是指在中国境内实行独立经济核算的企业或者组织。纳税义务人应当具备下列条件：（1）在银行开设结算账户；（2）独立建立账簿，编制财务会计报表；（3）独立计算盈亏。

企业所得税的税率为25%。

应纳税收入总额指企业在生产经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和。包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他收入。

准予扣除项目的基本范围包括纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。

企业所得税应纳税额的一般计算公式为：

应纳税额=应纳税所得额×税率

应纳税所得额=应纳税收入总额-准予扣除项目金额

根据企业所得税应纳税额计算的特点，本文认为可以采用推迟房地产产权的转移时间及推迟成本费用等的确认时间的方法来进行纳税筹划。

（1）通过推迟房地产产权的转移时间进行纳税筹划 根据税法规定，只有在房地产的所有权发生变更时，才确认销售收入的实现。因而，房地产开发企业可以通过推迟房地产产权转移时间的方法，来推迟销售收入的实现，进而推迟企业所得税的清算时间，从而最终降低税负。

（2）通过推迟成本费用等的确认时间进行纳税筹划 在房地产开发企业的经营过程中，经常出现房产所有权已经转移，房产销售收入业已实现，但部分配套设施尚未竣工的情况。因而也无法准确核算成本、费用及损失等，进而也无法核算企业所得额。因此，通过推迟成本、费用等的确认时间来延期纳税，以降低企业税负。

3.土地增值税纳税筹划

根据土地增值税的计算特点，可以采用如下方法来进行纳税筹划。

（1）通过降低房屋的出售价格进行纳税筹划

在运用这种方法进行纳税筹划的时候，需要衡量因降低房价而减少的收益与因增值率降低而减少的税负之间的大小，如果前者小于后者，则可以进行纳税筹划。

（2）通过将销售合同与装修合同分离进行纳税筹划

因为装修费用在房屋售价中一般占有较大的比重，因而使其独立于房屋销售合同，则可以有效降低增值额，进而降低增值率，从而减少税负。

（3）通过选择恰当的利息扣除标准进行纳税筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条第3款第2项规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但址高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。”第3项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里所说的（一）为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的（二）为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

根据以上规定，当该企业的利息费用较多时，应尽可能使其能够据实扣除。反之，如果利息费用不是很多，则可以尽可能使其按第3项规定的标准扣除。

除了以上的方法外，还有诸如通过代建房屋进行纳税筹划、通过合作建房进行纳税筹划等等，本文就不详细一一论述。

二、房地产企业税收筹划的误区

1.税收筹划以投机取巧、混淆事实为手段

税收筹划是通过对税收优惠政策的准确把握，利用税法中的漏洞或存在的缺陷及可选择性会计政策的灵活运用，来使企业的税负减轻。试图通过投机取巧、混淆事实的手段而进行的所谓“税收筹划”，是一种盲目的冒险行为，有可能成为违法的偷税行为。

某房地产企业通过将“营业收入空挂其他单位”，据此以《营业税暂行条例》的有关规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”为根据，该企业认为其尚不需要缴纳税款。

其实，该企业的上述做法从形式上看似乎并不违反有关的税收法规，但实质上该企业的目的是为了逃避纳税义务，因此根据“实质课税”和“实质重于名目”的原则，税务局以该企业将营业收入空挂到其他单位的日期认定为其纳税义务发生时间。该企业此所谓“税收筹划”以失败而告终。

2.税收筹划因过于注重个别税种税负的高低而忽视了企业整体税负的轻重

税收筹划应进行系统思考、整体筹划和长远衡量，不能把税收筹划的目标仅仅放在某一税种或者某几个税种在短期内带来的税负减轻的利益之上，而是应把税收筹划的目标放在企业整体、长远的利益最大化之上。 比如，某房地产企业在进行税收筹划时，以对其影响最大的土地增值税为判断标准，最终选择了土地增值税税负最小的税收筹划方案。但没有从整体考虑，企业最后的税后收益没有相应地最优化。 --！>

3.税收筹划的终极目标就是税负最低

税收筹划是通过降低税负而实现企业价值的最大化，因而降低税负只是税收筹划的手段而不是目标，税后收益最大化、企业价值最大化才是税收筹划的终极目标。其核心体现为财务利益最大化，具体体现为现金流最优。

三、房地产企业税收筹划风险的类型

税收筹划的风险是指企业的税收筹划工作因失败而付出的代价。本文认为在实践中，房地产企业税收筹划的风险主要有以下几种类型：

1.因税收政策变化而导致的风险

由于房地产行业对我国的经济及居民生活保障有着十分重大的影响，因而向来是国家调控的重中之重。随着经济的波动，房地产行业经常处在调控之中，因而相关的税收政策也是经常变化。所以，企业可能会因没有及时掌握最新的国家相关税收政策而导致税收筹划风险。

比如，基本法规：《中华人民共和国上地增值税暂行条例》、（实施细则）；其他主要法规政策：《财政部国家税务总局关于上地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）、《国家税务总局关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于加强上地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）、《国家税务总局关于上地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）等，如果企业没有及时把握最新的相关税收政策，就很可能造成税收筹划的风险。

2.因税法层次较低而导致的风险

我国现有的税法层次一般较低，只有个别为法律，大部分为税收法规。不仅如此，对房地产企业实际行为产生最大影响往往是大量的部门规章。由于部门规章的数量比较大，相关部门又比较多，因而在实践中发生相互冲突、前后矛盾等现象就比较多，从而客观上提高了企业税收筹划的难度，进而增加了相应的税收筹划风险。

比如，目前在19个税种当中，仅“个人所得税”和“企业所得税”为法律层次，其他皆非法律层次。由于层次较低，相互之间发生冲突的可能性就会很大，因而也造成了税收筹划的风险。

3.因理解政策不透而导致的风险

因为税收筹划涉及法律、财务、生产经营等等多方面的专业知识，并且还要时时掌握最新的税收政策变化，所以具有比较大的难度。如果企业缺乏这一方面的专业人才，而仅仅从某一个角度出发进行税收筹划，导致税收筹划风险的机率就会比较大。

四、房地产企业税收筹划的风险防范

为了防范企业的税收筹划风险，企业应从多个方面着手尽可能地减少因税收筹划而带来的风险。针对以上对税收筹划风险的分析，本文认为企业应该重点从以下几个方面着手进行防范。

1.通过聘请专业人员进行风险防范

税收筹划涉及法律、会计、税收、财务管理、企业运营等多方面的专业知识，因而也只有复合型的高级人才才能进行。为此，企业应聘请具有税收筹划能力的复合型专业人才进行税收筹划，只有如此，才能有效地防范税收筹划风险。

2.通过规范会计核算进行风险防范

税收筹划的前提是规范进行会计核算，否则就有可能成为违反法律的偷税行为。因此，只有通过规范会计核算而进行的税收筹划行为才能有效地防范税收筹划风险。企业必须依法设立完整规范的财务会计账册、凭证、报表和正确进行会计处理，只有如此才能通过纳税检查，才能为提高税收筹划的效果，提供合法的依据。

3.通过把握税收政策进行风险防范

因为房地产业涉及的税收政策相对较多，并且经常发生变化，因此房地产企业要时刻关注最新的税收法律及政策，只有这样才能使企业的税收筹划行为合法进行。所以，房地产企业在进行税收筹划之前，必须首先了解最新的相关税收法律及政策，从而做到有的放矢，有效地防范税收筹划风险。

4.通过优化筹划方案进行风险防范

税收筹划是一个系统工程，不能仅仅以税负最小为税收筹划目标，而是应以减少税负为手段，以最终长远地提高企业价值最大化为目标。所以，在选择税收筹划方案时，要全面长远地考虑该方案的成本及相应的收益，只有当税收筹划成本小于所得的收益时，该项税收筹划方案才是合理的和可以接受的。所以，通过优化筹划方案可以有效地防范税收筹划风险。

5.通过获得税务机关认可进行风险防范

税收在现代市场经济条件下，既有财政收入职能，又有经济调控职能。某一税收政策往往因时因地有着一定的自由裁量空间，房地产企业应全面及时了解税务机关的执法规范和工作程序，通过有效的沟通，尽量在税法的理解上与税务机关取得一致，从而有效地防范税收筹划风险。

6.建立有效的风险预警机制

由于目的的特殊性和企业经营环境的多变性、复杂性，税收筹划的风险是无时不在的，应该给予足够的重视。当然从筹划的实效性看，仅仅意识到风险的存在还是远远不够的，各相关企业还应当充分利用现代先进的网络设备，建立一套科学、快捷的税收筹划预警系统，对筹划过程中存在的潜在风险进行实时监控，一旦发现风险，立即向筹划者或经营者示警。（作者单位：清合寿山股份有限公司）

参考文献

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