浅析破解我国廉租房建设的融资困境

【摘 要】住房是人类最基本的生存需要，满足中低收入家庭住房的需求有利于我国构建社会主义和谐社会。尽管我国把廉租房建设作为调整住房结构的重要举措，但是资金供给的不足，成为制约我国廉租房建设的最大瓶颈。文章对我国廉租房融资现状进行了分析，在此基础上借鉴国外成功经验，提出了基于金融创新的廉租房融资模式。

【关键词】廉租房建设；融资模式；廉租房融资

我国社会保障性住房主要包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房等。廉租房由于产权并没有转移，租金低的特点，成为了改善住房供给结构、平抑房价、弥补房地产市场萎靡的有效武器。据统计，廉租房的供给每增加5%，就会迫使商品房价格下降3%到4%。同时，由于政府能力有限，经济适用房、限价房等难以满足需求，廉租房的建设更具可行性。

一、我国廉租房建设的融资现状

根据我国财政部《廉租住房保障资金管理办法》通知，廉租房住房保障资金来源有以下渠道：（1）住房公积金增值收益；（2）土地出让净收益；（3）中央、地方政府财政预算安排用于廉租住房保障的资金；（4）中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；（5）社会捐赠的廉租住房保障资金；（6）其他资金。廉租房作为准公共产品，资金需求量大，收益率低，回收期长等特点决定政府的财政支持是廉租房建设的主导。但各级政府对于财政资金的运用一般集中于生产建设项目，廉租房资金不到位；银行信贷也是更加倾向于商品房建设而不是保障房的建设，缺少住房信贷的政策性担保体系，其他金融工具由于我国金融体制的限制也没有发挥实质性的作用；同时我国住房公积金制度发展很不完善，筹集和使用都具有很大的风险。因此从当前运行机制看，资金来源主要来源是政府财政供给，资金融资方式存在供给不足，极不稳定的特点。政府面临巨大的资金压力，创建拓宽融资渠道十分重要。

二、新时期完善我国廉租房融资来源的战略思考

（1）建立以政府为主导，市场多方参与的廉租房供给机制。政府、市场在廉租房的供给过程中扮演不同的角色。美国在20世纪60年代初，一改政府一手包办资金的政策，鼓励企业进入廉租房建设领域。从日本、新加坡、中国香港的经验来看，鼓励民间资本参与也是一种普遍趋势。因此，政府应实行优惠政策吸引企业。具体有：一是政府提供贷款担保。二是租金补偿，政府补齐廉租房租金与市场价格的差价，保证企业参与的积极性。三是税收优惠政策。政府在廉租房建设初期起主要作用，后期则主要由社会资本参与，可采用的模式有PPP模式等，不仅可以吸收民间资本弥补财政投资的不足，还可以提高项目的建设效率，实现社会效益最大化。（2）完善公积金制度，提高资本管理效率。新加坡保障房的覆盖率居世界首位，主要得益于它的公积金制度，80%的公积金用于保障房的建设。再从香港的经验来看，主要是活化资产，提高资本的使用效率。我国不仅应该完善公积金的收缴，扩大公积金规模，最重要的是管理好公积金增值收益，明确公积金的产权归属和公积金的投资范围，确保公积金的合法使用。（3）创新廉租房融资模式，实现多种渠道融资。一是房地产抵押贷款证券化。廉租房产权稳定，投资回收稳定符合资产证券化的特点，不仅可以降低商业银行的潜在风险还可以增强这部分资产的流动性，更容易获得银行贷款。二是房地产信托投资基金（REITs）。从美国的经验来看，这种直接融资方式不仅降低了银行的财务风险，而且减少了政府的财务负担。REITs应该由政府主导，健全房地产信托投资基金专项管理的措施，建立发达的房地产信托产品的二级市场，同时积极引导个人、机构投资者参与。三是PFI模式。PFI意为“私人融资启动”或“民间主动融资启动”，是英国政府于1992 年提出的，用于基础设施投资、建设和运营的管理模式。采用这种模式融资时，首先要对项目进行可行性分析；其次在选择私人部门时，必须遵循公开透明、公正平等的原则。四是征收住房保障税。住房保障税是一种特定目的税，直接用于住房保障体系的建设。在操作过程中，需要研究如何避免它与房产税的重复征税、以及如何保证税率与房地产业的发展相适应等问题。

三、小结

我国廉租房建设除了融资问题，还有土地问题、住房金融体系不健全、准入和退出机制等问题。“十二五”规划中指出要“建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准”，足以见我国在保障房建设上任重道远。“十二五”时期是我国经济转型的重要时期，改革正在不断深化，也期望我国的保障房体系在此期间取得巨大进展。

参 考 文 献

[1]董藩，文伟．基于AHP的廉租房融资模式研究[J]．中南民族大学学报（自然科学版）．2010（6）

[2]巴曙松，华中炜，杨现领．保障房建设提速．房地产调控难松[N]．中国证券报．2011（6）

[3]陈芳红．浅析我国廉租房建设问题[J]．企业导报．2009（4）