基于有效需求的城镇居民住房保障范围研究

【摘 要】本文结合实际情况，以城镇居民住房支付能力为基础，测算出不同收入水平的城镇居民的住房有效需求，通过测算家庭住房保障线和各收入阶层的家庭可支配收入，对比衡量保障性住房的供给保障水平，进而科学确定保障对象和保障范围，并为建立更加完善的住房保障体系，制定住房保障政策提供参考依据。

【关键词】住房；家庭收入保障线；保障对象；保障范围；有效需求价格

一、城镇居民住房保障对象的划分

1．有效需求价格测算。有效需求价格是从消费者角度出发所确定的商品价格，是基于消费者支付能力的价格；而住房有效需求价格是以住房作为需求对象、基于家庭住房支付能力的价格。由于住房具有价格较高、一次性投入较大的特点，多数消费者不会采取一次性支付的方式购得住房，需要采取融资方式，即通常所说的贷款方式购房。若消费者以贷款方式购得住房，则贷款金额A，每月等额还款金额x，月利率i，贷款月数n与每月还款后剩余需还金额Sm之间存在如下关系：

S■=A(1+i)■-x■ （1）

若最后一期还款为第n期，此时Sn=0，即：

S■=A■(1+i)■-x■ （2）

由式（2）可得每月需还金额：x=■ （3）

贷款利率越低，采取银行融资方式购房者的住房支付能力越大，家庭收入保障线越低。本研究按当期中国人民银行公布的个人住房贷款5年期以上贷款年利率折算成相应的月利率。

假设家庭年可支配收入为Y，住房消费比例为，则每月住房消费支出等于每月还款额，即： ■=x=■ （4）

住房消费比例，指消费者在住房方面的支出占家庭可支配收入的百分比，一般来说收入水平较高提高住房消费比例不会影响到居民的必要生活开支。国际上通常将家庭月收入的1/3作为住房消费的警戒线，认为超过1/3就会影响家庭的正常生活。国内的研究成果表明，我国低收入家庭可支配收入中的最大住房支出比例为30%，其余收入群体的支出比例均高于此数值，本研究将住房消费比例β设定为30%。

设住房面积为M，贷款成数为，有效需求价格为P，则：

A=P*M*a （5）

贷款成数，是指贷款金额占抵押房产总价格的比率，即银行融资额占房屋总价格的百分比。贷款成数与家庭收入保障线成正比，贷款成数越大，消费者的首付比例越低，首期付款压力降低，但其还款利息额增加，住房支付能力降低，家庭收入保障线提高。目前国内各大银行规定的最大贷款成数为0.8。住房面积与家庭收入保障线呈正相关关系，即住房面积越大，家庭收入保障线越高，政府需要保障的范围越大，反之亦然。本文按照每户家庭住房面积60平方米计算。将（5）式代入带入（4）式，得到：P=■ （6）

2．家庭收入保障线测算。根据有效需求价格模型可测算得到某一收入水平下的某一家庭可承受的最高住房价格，但若将模型稍作变化，即可求得某一住房价格水平下的家庭收入，此家庭收入即为住房保障的家庭收入保障线。

Y■=■ （7）

其中，P1――实际住房销售价格，Y1――家庭年收入保障线。家庭年收入保障线与实际住房销售价格成正相关，即实际住房销售价格越高，家庭年收入保障线越高。

3．城镇居民住房保障对象的划分。年收入在家庭收入保障线以下的家庭，不具有住房支付能力，应当享受住房保障的相关优惠政策，以满足其住房的需要。

二、总结

从住房有效需求价格入手，测算家庭住房保障线，测算方法简单易行，数据易于查取，科学确定保障对象和保障范围更有针对性，并为建立更加完善的住房保障体系，进一步制定住房保障政策提供参考依据。

参 考 文 献

[1]马光红．社会保障性住房问题研究[D]．上海：同济大学．2006：26

[2]向肃一，龙奋杰．中国城市居民住房支付能力研究[J]．城市发展研究．2007（2）：29-33.

[3]王方．我国住房保障制度的建设与发展[J]．企业导报．2010（5）

项目基金：本文系2011年度河北省社会科学发展研究课题（课题编号为201104020）。