完善我国房地产经纪监管制度的对策

摘　要：改革开放尤其是近几年来，我国的房地产业持续发展和繁荣，房地产经纪作为其一项重要的内容，也越来越受到人们的关注。随着房地产经纪业的发展，显现的矛盾与问题也越来越多，如何对这个特殊的中介行业进行监管引起人们的深思。

关键字：房地产经纪 监管 从业人员

房地产经纪业是我国房地产行业的一项重要内容，其是否健康有序的发展直接关乎我国房地产行业的发展。针对目前我国房地产经纪业出现的问题，笔者从以下六个方面提出监管建议：

一、完善和建立我国关于房地产经纪的法律监督体系

从我国目前关于房地产经纪的法律监督体系来看，存在的一个突出的问题是监管混乱。由于我国关于房地产经纪的条款多由行政法规、部门规章甚至于地方性法规等等级较低的层级制定，各部门、机构间的具体规定由于地域、人员的差异存在冲突矛盾的现象突出。此外，各部门制定的关于房地产经纪监管的很多规定与我国的《行政许可法》、《房地产管理法》相关规定存在冲突，使下位法不符合上位法，违背了法理学中关于法律位阶的原则。

完善、统一的法律法规的缺失，是很多房地产经纪行为失范的重要原因，要加强对房地产经纪的监管首先要建立房地产经纪的法律监督体系。在实际操作中，我们首先要将各部门、各地方有关于房地产经纪的法律规范进行整理归纳，将相关的规范以法律、法规的形式统一予以规定。提高房地产经纪监管法律制度的法律位阶层次，使之符合法理学中关于位阶层次的要求，取消或废除不符合相关法律规定要求的规范，避免上、下位法之间的冲突。

二、政府监管主体职权的合理配置

从我国房地产经纪监管的是实际操作中看，政府作为监管主体的职权划分存在交叉或空缺的情况。我国目前房地产经纪的监管主体的职权没有做出明确的分配，时常会存在两个机关共同享有监管权或同时不能确定监管权的的情形，在这种情况下极容易发生重复监管或者互相推诿的现象，这使得监管效率变低，不利于房地产经纪市场的发展。

其次，我国对于房地产经纪监管主体的再监管缺乏明确的规定。导致监管失灵主要包括监管主体信息与市场实际不对称、监管主体自身的价值取向及监管效率低下等原因，为避免监管失灵，实行对监管主体的再监管显得尤为必要。对政府监管主体的再监管应当从以下三个方面进行：首先，从政府内部来看，运用分权制衡的方法，将监管权力分散给多个部门，同时授权相关部门对监管部门的行为进行监督。其次，从政府外部来看，积极发展行业协会、市场组织等多个监管模式，避免政府"一家独大"。最后，坚持信息公开制度。政府监管部门应将监管的对象、监管的措施及监管的结果等方式向社会公开，接受社会和群众监督。

三、发挥行业协会自律监管作用

我国目前已经成立了多个房地产经纪行业协会。2004年成立的"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，是一个全国性的房地产经纪行业协会。此外，北京、上海、广州、深圳、成都等房地产经纪发达地区也都成立了本地方的房地产经纪协会。但是，这些协会大部分依附于当地政府，权力也由政府授权，而不是由由成员约定，这使得行业协会的自律监管作用大打折扣。因此，行业协会要在政府放权的前提下行业协会成员间要认识到自己的主人翁地位，自觉按照成员间的协议办事，提高行业的自律监管。

四、提高房地产经纪的准入制度

市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，是政府监管的第一环节。

市场准入制度规定市场交易主体进入市场必须具备一定的条件，遵守一定的程序。建立和完善房地产经纪机构建立制度和房地产经纪人资格取得制度是国家对房地产经纪业监管的第一环节，是保证我国房地产业健康有序发展的前提和保障。

建立专门的房地产经纪机构是开展房地产经纪业务的前提。房地产经纪机构的设立除应当符合我国《公司法》、《合伙企业法》等基本法的规定以外，还要符合我国《城市房地产管理法》关于设立房地产经纪机构应当符合的实体条件，如有自己的名称和组织机构、有固定的服务场所、有必要的财产和经费、有足够数量的专业人员及法律、行政法规规定的其他条件。相关部门同时可以建立等级划分制度，将存在经营规模小、整体素质差、无证经营、私设分支机构的房地产经纪机构排除在外，提高行业的整体质量。

在房地产经纪人资格取得制度上，我国借鉴了欧美国家的做法。目前我国对经纪人资格取得主要依靠要求相关申请人员参加考试并考核，对合格者核发资格证书的资格准入监管制度。建立严格的准入制度，有利于在源头上把握从业资格者的素质，提高行业的整体服务水平。

从目前来看，我国尚未建立房地产经纪从业人员禁入制度，只对准入制度进行了严格监管，缺乏从业后的约束机制。因此我们要按照《行政许可法》及相关法律法规的规定，仿效其它资格取得制度，建立一套从取得到退出的完善的监管机制。完善的激励机制和惩罚措施有利于培养一批专业知识扎实、具备良好职业道德房地产经纪从业人员，有利于维护房地产市场的平稳发展。

五、加大信息披露制度与告知制度的行业监管

在现实交易中，房地产经纪机构主要通过挂牌公示的方式来履行其信息披露制度与告知制度的义务。监管主体要按照其行业自身运作模式及特点进行监管，主要包括以下几个方面：一、首先应当确认从业机构和从业人员是否按照《房地产经纪执业规则》合法取得相关的职业资格；二、从业机构和从业人员与委托人签订委托合同后，是否如实、准确的了房源、客源信息，是否存在虚假、欺瞒现象；三、经纪机构和从业人员作为交易双方的中介，是否有主动或帮助欺瞒交易相对方现象的发生；四、经纪机构和从业人员是否有利用便利，低价买入高价卖出，牟取非法利益的现象；五、是否有利用哄抬价格或内部认购等营销手段，造成交易双方误解市场的现象；六、是否有泄漏或出卖其利用中介身份获取的商业机密或者其他方式获取的交易相对方的秘密，牟取不益的现象。监管机构应当对其管辖范围内的经纪机构和经纪人员进行全方位的监管，建立激励机制和惩罚措施，对违反法律法规规定的进行惩罚。

借鉴国外经验，建立营业保证金制度。当发生经纪机构和从业人员存在欺瞒、欺诈消费者，损害消费者合法权益现象出现时，营业保证金可以作为一种救济手段，保护消费者合法权益。

六、加大对行业交易资金和交易佣金的监管

我国监管部门已经注意到了中介机构交易资金混乱的问题。2006年的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中就要求中介机构通过专业账户进行交易结算。但是从目前来看还存在很多中介机构仍然利用买卖双方的交易时间差，采用"拆东墙，补西墙"非法对资金进行挪用。究其原因主要是因为专业账户流转手续费较高，监管不到位造成的。要解决这一问题，应当要从一下三个方面解决：（1）政府强制要求建立专业账户，要求经纪机构交易资金必须从专业账户划转。同时降低流转手续费和流转程序，降低流转成本；（2）政府应当联合银行对专业账户进行监管，建立专业具体的监管措施，严防监管漏洞；（3）加强专业账户的宣传力度。

我国对房地产经纪佣金的监管部门是价格主管部门，主要通过确立收费标准、收费条件来进行监管。从我国目前的监管现状来看，监管的方针政策和收费标准核定等主要由国务院价格部门制定，而收费的具体标准一般则由省级政府或者省级价格主管部门执行。针对目前房地产经纪市场存在的收费混乱、收费与服务不对称的现象，笔者认为对于房地产经纪业可以实行政府指导价，而指导价的形成应当是政府与经纪机构协商确认的价格，此指导价可以有上下浮动的自由空间便于经纪机构与委托人自由协商服务水平与确认收费的具体价格。经纪机构应当明码标价，拒绝价格欺诈，接受委托人和社会的监督。

参考文献：

【1】周楠生：《试论我国房地产经纪的法律调整》，载《广东社会科学》，1996年第5期。

【2】参见吴弘、胡伟著：《市场监管法论--市场监管法的基础理论与基本制度》，北京大学出版社2006年1月版。

【3】中国房地产经纪人网，http：//.cn/cirea/cirea_web/academy.aspx

【4】李昌麟主编：《经济法学》，中国政法大学出版社，2002年版，第218页

作者简介：马洁，性别：女，年龄：23，籍贯：山东潍坊，学校：上海海事大学，专业：经济法学研究生。