理性Υ Q位思考 房屋新政惹m 熟律法慎

案例重F

年初以恚大房地a政策前後o，е路律JcVA案件徒然上升。

P者整理一些典型的m案例及司法`中的理原t，希望m已l生的事者能蚶硇缘Υ，多Q位思考，M力f商息A；也使M交易者得到提示，未碓谖锷交易ο螅切磋房屋Iu合同l款r多留心眼，多加臃律防。

今年初，大出台一系列力度H大的房地a政策，首付款{低、契IIp降、aNr民房、加大棚改虐仓没比例等政策接踵而至。其他地方政府用@些政策手段泶旗鼓的「去齑妗怪r，也使北上V深^域的房r遏制不住地上q，政府焦]f分。於是@些地方出台了限令、提高首付比例等限制性政策，奈法律工作者微^角度看，@短rg内的一松一o，е路律JcVA案件陡然上升，「生意是更好了，但竟增加了房屋交易者的毫εc，浪M社Y源，c社和C是背道而Y的。

限於篇幅，P者整理一些典型的m案例及司法`中的理原t，希望m已l生的事者能蚶硇缘Υ，多Q位思考，M力f商息A；也使M交易者得到提示，未碓谖锷交易ο螅切磋房屋Iu合同l款r多留心眼，多加臃律防。

多r你c房子也不u了？

倪姓客糁JP者，他cI家在上海某套房屋的房屋Iu合同後，房r所周知地「三跳了，cI家加rf商未果，他不想u房了，合同中u方畏竭`s理的l款是@右定的（大意）：u方未按合同s定期限交接房a的，p方同意按下列第三款热蒉k理：

（一）I方有嘁求u方^m履行合同，K支付逾期`s金。

（二）I方可u方催告，催告後u方仍未交付房a的，I方有畏浇獬合同，u方返已收款和利息，支付已收款20%的`s金；若oI方造成p失超^s定`s金的，差~由u方r。

（三）I方有嘟獬合同，u方除向I方返已收款及利息外，按房r款的20%向I方支付`s金。因此倪某J椋弘p方s定r未x（一）、（二），x的是（三），C明p方u方`s理t是f商一致的：即不用^m履行合同，也不用a20%以外的差r；若I方在VA中求^m履行合同或r20%以外的差r，是得不到支持的，而在狂的一季度，他的房子qr逾50%。

但P者J榭峙K非如此，因模ㄈ）的Z句表述砜矗乙方是有x嗟模可以x窠獬合同，也可以不x瘛

更重要的是，竟按合同全面履行是大合同法的基本原t，除合同另有s定或出Fu方可畏浇獬合同的法定情形外，於`s方的`s，守s方Q要求^m履行的，p方^m履行。如果_不能^m履行的，`s方r`soΨ皆斐傻p失，原t上可比照最相似房屋的市龀山r，或通^ICu估_定q跌p失，J定p失的rgc可Y合合同s定的履行期M之日，`s方的`s行榇_定之日及理中房屋的q跌情r合理_定。所以，P者衲吣尺是好好和Ψf商，D裾fΨ蕉嗌僬驹谫u方的角度去w，看是否能蚣r，但Y果不能A期太高，一旦涉V，倪某的VLU是比^大的。

是J款J不下聿荒芄治疫`s？

I家_小姐cu家x先生的房屋Iu合同s定：_小姐在支付首付款後通^y行J款支付其N180f元（人民牛下同）房款；如J款申未@通^或殿~不足，在^舢日以F金a足。Y果，_小姐未能在定rg前k妥y行J款，且x先生面催告，仍未k妥。x先生有喔合同畏矫娼獬合同K追究_小姐的`s任。m然_小姐J樽约K非阂膺`s，y行J款k不下硎亲约翰豢煽刂频墓不凫蹲约旱呢任。但x先生J榧rk理J款是I主的x眨而且暮贤l款砜矗J款K不是房款的唯一碓矗即然_小姐答J款不足以F金a足，ψ约旱穆男心芰具有相的了解，故槊鞔_的付款保C之表示，在s定rg]有k妥J款又]以自有Y金a足的，理承`s任。@N案例]什Nh，`中，如果p方]有J款不足F金a足的l款O定，l生了J款成挡蛔悖ū热纾上海揽剡^峤灰祝增加首付比例）能否成橘I家不能^m履行合同且o需承`s任的抗q理由？P者J椋嘿J款成档淖化不然е沦I方不能^m履行合同，I方也可以通^其他途交I措Y金履行付款x铡R虼耍在o特es定的情r下，I方一般不得以J款成底化等政策原因橛芍解除房屋Iu合同，除非I方能eCJ款不足_乐赜绊其履s能力，合同事上已不可能^m履行，在@N情r下，符合情葑更原因I方可以要求解除合同。有一N情r，如果是I方因信用低的人原因е沦J款批不下恚凫w於I方的^eе沦J款不能，因此I方仍承`s任。但是@NN上述I方的LU，可以通^在合同中O置一l款：「若在s定期限龋自己o法申kJ款，I方有嘟獬合同，先期支付的首付款予退，且o需承`s任。硪避，不^在房源o俏，跳r害的u方市觯一般u方不接受@拥l款。

被限也就算了能不能保住我原淼姆孔恿耍

cJ款不能有e的a救方式相比，被限那真的是叫天不，叫地不`了。2016年3月25日被Q樯虾鞘飞献勒{控政策之定――非籍社保要求M2年Bm5年。⒍嗌偃送蝗灰荒_踢出合格房者的大T，o岬鞘了一大瓢冷水。

根法律定c以往的司法判例砜矗房屋Iu合同後遭遇限令的，I方可以不可抗力的理依及合同法第110l「法律上不能履行的定要求解除合同，且不需承`s任（PS：限令在W後C训模t交易不受影）；但是若u方由於房r暴q不想u拖拖拉拉е卵舆ts遭遇限，u方需承相的`sr任；反之，I方因延ts致限合同不能履行的，I方承m的`sr任。

但有一N情r就很擂瘟耍和跸壬是榱朔课葜Q而I房，了房屋Ifh的同r又⒆约涸有的一套房uoe人。就算他因限的客^原因е滤不能I房也不用承`s任，那他原硐胭u的那套房能保住幔抗P者想想，好象@N情r於王先生和其I家碚f，套不上合同解除s定及法律解除定。合同中他的I家也不可能去接受T如「另一交易受政策影不能完成t王先生有嘟獬@一交易的合同此的l款，若I家桃夂贤^m履行的，王先生真的很^痛，他需要去固定C，如注意⒅Q交易的情事先或及r向下家披露，固定相的CC明其K不具溥^e，且房是其唯一的家庭住宅，短rgo可行替代方案，或S受到法庭的酌情理。