分析直管公房面临的困难以及应对策略

【摘要】长期以来，公管房实行的还是旧有的计划经济时期的管理模式。加上直管公房人的法律意识淡薄，认为国有资产人人有份，因而在这样的价值观之下存在着各种廉价出售、随意处置公管房的问题，在加上管理模式的弊端，使公管房存在着诸多的问题。

【关键词】直管公房 困难 策略

直管公房指的是由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。简单的说就是公家的房子，建立时产权归公有，后来房改政策的实施，公房私有化的进行，产权单位向职工收取部分成本费用将房屋产权卖给个人，成为私有产权，但是在第一次上市交易的时候需要交纳相应的土地出让费。公房就是单位自管房，其权属性质分为产权和使用权房，产权单位直接管理的叫做直管公房。

今天在我们社会中仍然存在直管房，这是严重背离现代市场经济规律的计划经济时代遗留产物。从法律地位上来说，房管所虽然是房屋经营主体，但是他们并不具备经营自和法人地位，在市场经济体制下，他们不能够发挥自己的优势而在市场上进行平等竞争。总之，在现代社会，直管公房显得与社会发展格格不入，其已经陷入重重困境。

一、直管公房管理体制现状分析

随着我国经济的发展，城镇化进程的加快，住房也随之向市场化推进，住房产权形成多元化格局。公房管理是房地产业的重要组成部分，传统的直管公房经营体制和管理体制存在着诸多问题，面临着诸多挑战，现行的直管公房管理模式无法继续。

在改革开放之前，直管公房屋是在计划经济体制之下的一种社会福利性事业，它的存在是为了实现社会的公平性，因此对其的管理也不讲求经济效益而只注重其社会效益。对直管管公房的管理核心理念是：以租养房、设站管理。因为直管公房的存在，政府部门专门设置了房管所这样的事业单位，他们主要的职责是代表政府对直管公房进行管理，并对其进行必要的定期维修，并且也具备部分今天房地产行业的相关管理职能。在计划经济时期，这是一种能够维护社会稳定、消除群众住房问题的重要措施。但是，随着社会的不断发展，旧有的经济体制被打破，这种房屋管理模式也自然不能够适应现代社会发展需要。

二、直管公房面临的问题

1“以租养房”的管理模式难以继续

很多单位现阶段直管公房的租金还是按照计划经济时代的水平继续，虽然近些年来随着物价的上涨有所调整，但是从总体来说，那些租金是不能维持公管房公益事业以及相关的房屋修缮工作费用的。如果长期以这种方式管理，就会大大的影响公管房管理部门工作的积极性，并且因为不按时对房屋进行休憩而与居民发生冲突，使公管房矛盾重重。随着经济的发展，物价的上涨，房屋租金无法满足租房的需要，房屋修缮成本也越来越高，从而使“以租养房”这种管理模式捉襟见肘。还应该看到的是，这种经济上的问题，很容易转化为政治问题，因为目前居住在公管房中的大多数都是普通百姓，公管房管理人员的服务态度实际上是代表党和政府的形象，因而作为居民而言，他们就将这二者在无形之中联系起来，很容易让他们形成对党和政府的不满。

2公管房管理部门的体制存在问题

公房管理部门的最基层单位是房管所，他们由于管理成本过高、所担负的历史包袱过重，工作人员的文化水平和业务素质都不高，且年龄偏大，仅有的一些业务能力较好的优秀人才又不断的流失，长期以来，房管所缺乏市场竞争的意识，使其工作缺乏活力。

计划经济管理体制之下，直管房的管理上存在着多头管理、双重领导、政事不分、条块分割的情况。造成这些问题的主要原因在于公管房产权人缺位严重阻碍了各种事业的发展。有些地方的公管房部门为了保证群众的利益而将大部分的精力都用于房屋修缮上，这样就无形之中影响了其行政管理职能的发挥。近些年来，很多地方开始对公管房进行拆迁，但是由于管理体制存在的诸多问题以及行政干预等等原因的存在使其在拆迁过程中造成国有资产无形流失。概而言之，这种管事和管人相分离的模式很容易造成基层管理部门和主管部门之间工作衔接问题，并且使公管房管理中存在的一系列问题都无法得到解决。

三、解决公管房管理模式中存在问题的策略

从目前的情况来看，诸如北京、上海、深圳和广州等城市已经开始了公管房的体制改革，并且取得了一些成功经验。比如上海市就将公管房进行授权给民营化物业对其进行管理。其主要鹰眼如下：

第一，对公管房进行统一管理，保证国有资产不流失。改变过去“管人和管事”相结合的原则，建立健全的国有资产管理体系和政策，对直管房实行集中管理，这样就清除了现阶段房屋管理各自为政的模式，解决了任意处置国有资产的问题，保证了国有资产管理的顺畅和可靠性。

第二，整合资源，形成对公管房的合力管理模式。因为公管房一般都处于交通条件较为便利、人文环境较为深厚的地方，是城市发展的宝贵资源。但是，在旧有的管理体制下，对其进行分割管理，很难实现其本身的经济价值，或者说其本身潜在的经济价值无法得到集中体现。根据租户的经济条件以及实际情况政府部门可以以收购、置换的方式将其转变为廉租房或者保证性住房，这样就可以缓解城市住房压力，保证社会的和谐与稳定。

第三，通过专项整治，保证房管部门工作人员的积极性。因为长期以来的事业单位管理模式使公管房本身的很多优势都并没有得到发挥，要通过对其体制改革的方式调动各类人员的积极性，使其才能得到充分发挥。

四、结语

总之，长期以来，公管房实行的还是旧有的计划经济时期的管理模式。加上直管公房人的法律意识淡薄，认为国有资产人人有份，因而在这样的价值观之下存在着各种廉价出售、随意处置公管房的问题，在加上管理模式的弊端，使公管房存在着诸多的问题。只有直面这些漏洞，才能够从根本上将问题解决。

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作者简介：岳志刚（1972.12.3--），男，山西省阳泉市平定县人，本科学历，中级经济师，从事公房管理、房地产开发及前期手续、物业等工作。

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