浅谈房地产上市公司资本结构存在的问题

摘要：随着我国资本市场的不断发展，房地产行业也在持续壮大中，但是在发展的过程中面临了许多问题，资本结构不完善，已经严重制约了上市公司的进一步发展。房地产上市公司作为房地产行业的典型代表，阐述了房地产上市公司资本结构中普遍存在股权高度集中、产负债率偏高、内源融资比例低和资金来源单一的问题。通过相关文献，理论联系实际，提出了适合我国国情的优化房地产上市公司资本结构的对策。

关键词：房地产上市公司 资本结构 股权结构

一、房地产上市公司资本结构存在的问题

（一）股权高度集中

股权结构主要是从股权的性质和股权集中度两个方面来进行分析。衡量股权的性质所采用的指标分别是国家持股比例、法人持股比例和流通股比例，衡量股权集中度是运用前十大股东持股比例之和，据多家房地产上市公司的数据，了解到前十大股东持股份占总体股份的67%左右，而其中政府相关机构持股份额与国有控股企业持股份额占据总体股份的52%左右。由此可见，国有股有自己的长处，且公司董事会中有超出72%的人员都是由股东单位调配的，第一大股东的人数占据董事会总人数的50%以上。表明房地产上市公司股权集中度较高，且我国是以国有股为主的房地产上市公司股权结构。

（二）资产负债率偏高

资产负债率指公司年底的负债总额和资产总额的比率，该比率能够反映出资本结构的好坏。房地产上市公司选择不同的融资渠道，筹到的资金也就不一样，因而会导致公司的资本结构也不同。我国房地产上市公司所需的大部分资金都来自银行，资产负债率也因此高了，经营风险也就随之增大。然而对于债权人来讲，该比率是愈低愈好的。理由是公司的股东一般只需要承担有限责任，要是遇到破产清算，那么资产变现后所得就会低于其账面价值了。跟其他行业比较，房地产上市公司的资产负债率是处在较高的地位。根据房地产行业内的共识，认为65%的资产负债率是较合适的，否则负债太高、自有资金又太少，就会产生财务风险。

（三）内源融资比例低

在资本结构理论中的优序融资定理指出，公司在融资时优先考虑内源融资，因为使用企业的自有资金的成本是最低的。但是就房地产上市公司目前的融资结构来看，内源融资金额比例要比外源融资金额比例小很多。主要是房地产行业的特殊性和银行等外部借款比较容易等原因，促使了内源融资比例低的现象。

（四）资金来源单一

目前我国房地产上市公司的资金主要来自于国内贷款和其他资金，融资渠道相对来说较为狭隘。银行贷款到目前仍还是房地产上市公司最主要的融资渠道，这种融资方式不仅不利于公司自身的发展，同时还会给银行业带来沉重的负担，也加大了银行的风险。而且我国的股票、债券和信托市场体系并未完善起来，没有完善的立法和监管加大了房地产上市公司的融资困难。

二、优化房地产上市公司资本结构的措施

（一）优化股权结构

公司可以通过调整适当的股权结构来到优化资本结构的目的。从我国房地产上市公司的状况看，股权集中度偏高的是国有股，它没有承担风险的能力，还缺少人格化的投资主体。然而机构投资者能将很多小股东的资本和其他社会资本聚集起来，变被动于主动，这样就可以通过行使控股权，监督并约束着管理者的经营行为，还能在优化股权结构上起重要的作用。所以这就需要一大批机构投资者，包括投资银行、投资基金、保险公司和其他法人机构，实现股权结构的多元化，让其在房地产上市公司内部发挥积极的作用。同时，因为“一股独大”，独立董事以及监事会成了制度上的一种摆设，在其位不能谋其职，发挥不了太大的作用，所以公司内部需建立制衡机构。

（二）降低资产负债率

针对现在房地产市场具体状况，公司应把降低资产负债率作为优化资本结构的切入点。我们可通过以下两种方式来降低资产负债率。

增加股权融资。公司可以增加股本，提高自身的资信和借贷能力，减少公司的财务风险，但是筹资成本相对较高。公司资本一般属于“杠杆资本结构”，应当根据公司的情况确定资本结构，除了考虑资本成本率之外，还应发挥财务杠杆的作用，保证公司获得财务杠杆效益，同时权衡利率，控制财务杠杆风险。除此之外，还可直接投资，用来增加注册资金。

减少负债筹资。首先，可以通过和一些企业置换股权，相互持股，用比较便利的购进原材料等，减少流动资金的占用，从而达到减少负债的效果。其次，公司也可以提前结转收入，把预收账款转到主营业务收入，负债减少了的同时资产增加，资产负债率也自然降低了。

（三）提高公司的获利能力

内源融资是房地产上市公司的融资方式之一，指公司在自身经营过程中将所得收入和利润投入生产经营过程。获取利润的能力可能是造成我国上市房地产公司的筹资顺序与外国学者研究的优序融资理论相悖的最大因素。所以，公司在做好现有产品的同时还要加强对新产品的开发，充分利用公司现有资源，提高管理层的经营意识，加强治理层的有效监督，从而强公司获取利益和防范风险的能力，为公司所需资金做储备。再者，如果公司能够获取较多的利润，说明该公司正处于高速增长阶段，会给债权人提供这样的暗示，该公司的发展前景很好。这样以来债权人就愿意借债给公司，增加公司的债务水平，最终达到优化资本结构目的。除此之外，公司还应该增强自身的盈利能力，优化其融资结构，加快对房地产行业的整合。

（四）加强融资渠道创新

随着经济的不断发展，愈来愈多新型的融资模式已经日露头角。房地产上市公司资金来源单一的问题就可以通过这些新兴的融资方式来解决。比如发展房地产投资信托基金、引入保险资金、吸引外资、金融资源整合等，这些对拓宽融资渠道都是非常好的。虽然融资份额不大，但是作为融资渠道的创新产品，可以给固有的融资模式增加新的元素，同时也可以使融资结构更加多元化，并且可以分担公司的融资风险，那么在公司制定融资策略时也不失为一种合理的选择，久而久之，也会逐渐占有一席之地。