浅谈如何规范农村宅基地的管理

中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1008—925X（2012）10—0132—02

摘要：宅基地是农村土地的重要组成部分，农村宅基地管理是土地管理的关键内容。正确科学地对农村宅基地管理，能有效促进农村经济的发展，保护农民的切身利益。文章针对农村宅基地利用现状及管理中存在的问题，提出解决措施。

关键词：土地 宅基地 管理

农村宅基地是指农村村民居住的主体建筑用地、附属建筑用地以及围墙用地，是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财产，是亿万农民的安身命之所，是国家赋予农民的一种社会保障福利的体现。农村宅基地管理是国土部门对集体土地管理的一项重要内容，做好农村宅基地管理，是保证村屯规划合理布局的重要手段。对美化农村环境和提高生活质量起到至关重要的作用。同时提高了农村土地节约、集约利用水平，提高了土地的利用率，减少占用耕地，保护耕地的总量平衡，管好用好农村宅基地意义重大。然而随着农村社会经济的发展，城市化、城镇化进程的加快，农村用地需求不断加大，农村宅基地在用地和管理上存在的利用率低、方式粗放等问题也暴露出来，因宅基地纠纷引起的农民上访案件呈上升趋势，已成为影响农村社会安定的重要因素，规范农村宅基地管理已势在必行。

一、农村宅基地现状及存在的问题

（一）群众法律法规意识淡薄

由于宣传贯彻不到位，不少农民建房申请宅基地时存在误区：有的认为向村委会写了申请报告就可以开工，却不知道办理“两证一书”规划审批手续才能建房；有的认为只有在耕地上建房用地要申请审批，而在老宅基地内翻建不需要审批或因害怕在老宅基地翻建办理手续要交费而不办理审批。

（二）居民点布局混乱，土地浪费严重

虽然《土地管理法》等有关法律规定中都提到了农村住宅的建设要符合村庄和集镇规划，但在实践中，农民申请宅基地和村集体划定宅基地时，一般都不考虑村庄规划，哪里地势好就在哪里建，选址多数选择在自家的承包地、自留地或交通较为便利的道路两旁，有些城郊村见缝插针，造成农村居民点布局分散，没有形成集中布局的形势。新房旧房错综复杂，极为混乱，且占用耕地较多，环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划，村庄的平面布局、规模、空间结构都缺少科学性，造成土地的严重浪费。

（三）宅基地违章建筑大量存在且规模越来越大

随着社会经济的快速发展，外来务工者增多，农村低价房屋租赁需求也骤增。许多农民受利益驱动，大量违章搭建用于出租。城乡结合部和工业园区周边居民违章搭建尤为突出。大量违章搭建，虽然缓解了外来务工者的居住问题。也增加了农民的收益，但已经成为影响农村环境、影响社会治安、影响安全防灾、影响推进城市化进程的消极因素。

（四）流转不规范

城乡结合部地区，非法买卖、出租房屋及炒卖地皮现象较为严重，绝大多数都是私下协议，未办理合法手续。部分农民抢占宅基地只是为了买卖。部分居民户口不在本村，显然不符合相关法律法规规定。

（五）监管不到位

一方面，农村宅基地范围广且比较分散，而基层国土资源管理部门的专业人员少，力量薄弱，执法装备缺乏，工作经费不足，很难对辖区内宅基地利用变化管理到位；另一方面，在宅基地报批上程序意识不强，具有随意性和盲目性，发现违法用地问题时处理时往往以罚代拆，导致违法者仍达到其最终目的，从而使部分群众认为只要交了钱就可以建房，给制止违法占地行为带来了负面影响。

（六）宅基地管理法律缺乏系统性

虽然我国《土地管理法》及相关法律法规，已经确立了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权利登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。然而，农村宅基地的管理，只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，宅基地管理还需不断规范。

二、加强农村宅基地管理的建议

（一）加强法律法规宣传教育

为了减少违法用地的发生，国土部门应加大法律法规宣传力度，不要仅限于土地日的宣传。要把宣传工作做到长久性，并把宣传方式由单一的几种增加到多样化进行。如宣传车、电视讲话、分发宣传碟等。宣传的范围要广，不要限于乡镇所在地，要深入村屯地角，让百姓知法、懂法，依法申请农村宅基地，为土地管理奠定一个良性基础。

（二）做好村镇规划

要以科学的土地利用规划、积极的土地整治措施，增加耕地，改造旧村，盘活存量土地，改善农村的生产生活条件。努力促进依法用地和提高农村土地利用率，避免在新农村建设中违法违规用地。农村村民建造住宅应当符合土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划，充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。各县（市）应在有利于生产、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一户一院分散建房的旧习惯，积极稳妥地引导村民住宅建设按规划、有计划地由分散建房向中心村、中心镇集聚。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当积极推行集中兴建农民住宅小区。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村或村民联户建设多层住宅。

（三）实施有偿使用制度

摸清辖区内宅基地家底，对符合乡村规划，面积不超标，一户一宅的宅基地可以继续无偿使用，对虽然符合乡村规划，但面积超过法定标准的，超出部分实行有偿使用：一户多宅的，多出的宅基地实行有偿使用。对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施。符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。超占宅基地有偿使用费按年度交纳，张榜公布，让投机宅基地者无利可图，多占多用者付出代价。

（四）完善农村宅基地管理的法律法规

加快宅基地立法工作，尽快出台宅基地管理的操作性规定，依法保障农户宅基地用益物权明晰宅基地产权，明确宅基地登记发证、宅基地流转、收益分配等问题，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。

（五）完善农村宅基地审批制度

改革和完善宅基地审批制度，重点加强新增宅基地的行政审批。为协调宅基地审批环节涉及乡镇和部门关系，加强规划审批环节的衔接，对农村宅基地审批实行会审制，符合建房条件或因实施村庄和集镇改造需搬迁的村民向乡镇人民政府提出建房申请后，由乡镇主管领导牵头，组织国土部门、乡建部门、乡包村干部等有关人员对上报的申请户进行会审，对每户的会审从申请资格，家庭状况及原有宅基地处数和面积，定点等情况以及是否存在纠纷和隐患情况进行会审，会审后村委会张榜公布。或对村民新建宅基地的个人申请，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，进行张榜公布。经审查符合条件的进行报批。对于一户多宅的建房户在审批前应与其签订“退还宅基地合同”，即新宅建成后，将旧宅退还村集体，可以尝试用收取保证金的制约机制，促使合同兑现。要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。对于由房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后腾出的宅基地应当依法收回。对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，并接受群众监督。

（六）强化监督

对一些违规建房、占用耕地建房的，一旦发现，立即查处，做到严格执法，依法办事，该罚的就罚，该拆的依法拆除，加大处罚力度，这对干规范农村建房是一项必要的措施。改革违法处罚执法依据和有关觇定。改革现行法律法对违法占地的处规定，对违法占地由拆除为丰，改变为经济处罚为主。对农村村民追建房行为作出严格地罚款处罚规定，即对农村村民违法建房的，可处以超过正常建房有偿使用费数倍的罚款，以增强法律的可操作性。

参考文献：

[1]商梅，王佳媛.农村宅基地管理问题的思考[J].中国土地，2011（12）

[2]黄彩凤.对农村宅基地管理问题的思考[J].福建行政学院学报，2009（2）.