关于房屋专项维修资金管理的分析与思考

摘要：专项维修资金的归集、管理和使用问题，已关系到广大业主的切身利益和住房使用寿命周期内的正常运转问题，它是一项长期的、健康的、可持续的工作。配套相关制度建设、明确专项维修资金的性质、管理和监督机制，完善归集、交存、使用、管理和监督各个流程环节，并予以立法保障显得尤为重要。

关键词：住宅 维修资金 和谐社区

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。当前，由建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》已于2008年2月1日起实施，住宅专项维修资金制度已成为保护业主利益、维护社会稳定并关系到人民群众住房使用问题的一项基本制度。

一、西安市住宅专项维修资金管理工作现状

西安市的住宅维修资金管理工作起步于2000年，一直由市房屋管理局物业管理办公室具体负责专项维修资金的归集管理工作。随着西安市住宅物业大量增加和国家住宅专项维修资金管理制度的不断健全完善，2006年10月，专项维修资金管理工作开始全面推进，为了进一步加强管理，2007年5月经西安市编办批准，成立了西安市房屋维修资金管理中心，和规格相当于县处级，核定事业编制10人，其中处级领导职数3名，所需经费由财政局核定，实行收支两条线，具体负责专项维修资金的教训、使用和管理工作。截至2008年8月底，房屋维修资金专户累计归集资金6.15亿元。涉及物业项目353个，业主59936户。

(一)建立房屋维修资金业务网上办理系统

我局经过两年开发，于2007年9月28日。开通了网上房屋维修资金业务办理平台，为便于建设单位、物业服务企业熟练使用操作系统，系统开通前2007年8月底分三期我们对全市近5D0家房地产开发和物业服务企业进行专项维修资金网上系统培训，重点讲解了国家部委、省、市房屋维修资金的有关政策和文件，规定及介绍了系统概说、操作演练、系统培训。在运行过程中，根据实际操作及时完善网上操作系统及流程。

(二)认真做好政策宣传和工作

为了更好深入地开展此项工作，我们做了大量工作，一是联系华商报及华商报《房周刊》、《西安晚报》、《三秦都市报》等多家报刊媒体积极宣传专项维修资金的法规政策、交存规定、交存程序等；二是近年来，有关房屋维修资金的诉讼案件呈上升趋势，如何处理好这类案件、问题。对法院来说是新的领域，我们安排维修资金的业务人员在边工作边学习的同时，配合市局法规处接待法院，协调处理维修资金有关案件的办理：三是安排接待专人接待来访业主和单位，耐心解答问题并做好政策解释工作：四是设立投诉电话和投诉接待专人，受理业主和办事单位意见和建议。并及时将投诉问题分类归纳上报，能解决的立即解决，不能立即解决的召开专题会议，寻找思路与对策，并及时制定方案予以实施。(自市房屋维修资金管理中心成立至今，共计接听咨询电话2700余次，接待来访业主和办事单位人员1600余次。接到投诉电话共38个，反映投诉实践28建，已解决25建，正在解决办理的3建：收到书面投诉信件13件，已办结8件，正在办理5件。)

(三)初步拟定了《西安市住宅专项维修资金管理暂行办法》

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《西安市物业管理条例》以及建设部、财政部于2008年2月1日颁布实施的(住宅专项维修资金管理办法)，我们会同西安市物业管理办公室、西安市房屋管理局法规处起草并修订了《西安市住宅专项维修资金管理暂行办法(草察)》。目前此《办法(草案)》已呈送市政府申请批转执行。(目前，由于《西安市物业管理条例》正在修订，有关专项维修资金的管理制度也要在《条例》中明确，因此鉴于《西安市住宅专项维修资金管理暂行办法(草案)》不能在短期内颁布实施。我们经过与市法制局多次联系、积极蹉商后，初步决定由市法制局拟定规范性文件，在文件中对专项维修资金的关键性管理规定进行着重说明和阐述，以此作为专项维修资金新的交存办法实施的开始，做好与旧的管理对顶的衔接过度，进一步理顺专项维修挨近管理体系，规范制度，加大力度，并不断完善修订《办法(草案)》，以期颁布一个切实有效的《西安市住宅专项维修资金管理暂行办法》。)

二、专项维修资金管理中存在的主要问题

(一)地方性法律法规依据不足。

建设部、财政部于2008年2月1日颁布实施了新《办法》中对专项维修资金的交存、使用和监管都做了新的规定。《办法》中明确规定：“各省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。”由于目前我省还未出台相应的专项维修资金有关法规，西安市专项维修资金的管理仍按照陕西省2001年颁布的《陕西省城市住宅共用部位公用设施设备维修基金使用管理办法)执行。最近，大量业主不断询问我市如何执行国家的新政策。特别是新的维修资金交存规定。在这种情况下。我们积极与建设厅联系，协调市财政局、物价局、建委、法制办，经请示西安市人大会批复。在西安市物业管理条例修订完成之前，仍然执行目前的交存规定，这对我市专项维修资金的归集管理带来一定影响。

(二)未建立专项维修资金制度的小区亟待规范

从2000年开始专项维修资金的归集管理工作至今，近年新建商品住宅已基本建立了专项维修资金，可分为以下两类：一是2000年以前建成的小区，有95％以上基本没有建立专项维修资金。国家部委在1988年11月颁布了《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》，我省在2001年7月颁布实施了《陕西省共用部位公用设施设备维修基金使用管理办法》，专项维修资金的交存、归集刚刚开展，专项维修资金的管理还没有规范完善，因此这些建成年代较早的小区都没有建立专项维修资金。二是2000年后直至2006年10月我市全面开展专项维修资金归集工作，这期间的小区楼盘都已办理了房产证，专项维修资金全部由开发建设单位、物业服务企业代收。全部归集后交存至专户，但实际上，有相当一部分开发建设单位、物业服务企业代收了资金而没有转入专户，经我们与开发建设单位、物业服务企业多次协调、督促后，至今仍有一些开发建设单位、物业服务企业还未将专项维修资金转至专户。但随着住宅小区使用时间越长，这些建成年代较早的小区的共用部位、共用设施设备已出现了不同程度的损坏：如房屋承重结构损坏、屋面漏雨、下水主管道堵塞、小区道路破损等。因没有修缮资金保障所以我们无法维修，极大地影响房屋使用安全，降低房屋使用寿命，也不利于社区的和谐稳定。目前我们正在考虑如何解决这方面的问题。

(三)开发商“代收”风险不能有效规避

2007年9月28日，市房屋管理局开通了网上维修资金业务办理平台后，我市专项维修资金一律由业主个人直接向专户银行交存。开发建设单位、物业服务企业不再代收专项维修资金，这在很大程度上避免

了专项维修资金被滞留于建设单位、物业服务企业，甚至被挪用的可能。但在此之前，我市专项维修资金基本由开发建设单位、物业服务企业的“代收”行为，这样使专项维修资金在向市房屋行政主管部门指定的专户银行划转之前，资金就处于“游离”状态，游离于有效的监管之外，很容易造成开发建设单位、物业服务企业相当长一段时间的“代管”，客观上存在著挪用专项维修资金的风险。这在我们的实际工作中也屡见不鲜：当业主发现专项维修资金被挪用而无法追回时，而此时业主再向主管部门反映，因双方没有合同约定，问题就比较复杂。

(四)成立业主委员会专项维修资金的划转隐患多

新《办法》中有关业主委员会成立后维修资金的划转问题规定，业主大会成立后可以按照有关规定划转专项维修资金，专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，其开立的账户接受市房屋行政主管部门的监督。其本身是以《物权法>立意，维护了专项维修资金所有者的合法权益，但同时也滋生了关于资金管理的一系列问题：例如，根据《物业管理条例》，业主委员会应定期换届选举，其本身具有太多的不确定性，而专项维修资金划转后的管理是长期、连续的，并且一旦划转由业主大会管理，则作为专项维修资金的主管部门，其实际监管的力度和范围就很有限了，一旦发生专项维修资金不规范操作和使用或一些账目问题，使业主利益蒙受损失。事后再由行业主管部门干涉处理，问题不仅复杂，而且事后处理难度可想而知。

(五)特殊情况下的专项维修资金使用问题

5月12曰四川汶川发生了8，0级地震，因震感较强，我市个别高层建筑出现了电梯损坏、墙体裂缝。外墙面砖大面积剥落现象。但是部委颁布的新《办法》中没有涉及因自然灾害(火灾、地震等)不可抗力因素使房屋发生损坏需要使用专项维修资金的有关规定和办法，因此关于地震后如何界定是否能够使用专项维修资金，如何处理等问题上，我们还没有相关依据。另一方面，由于住宅共用部位、共用设施设备由多个相关业主区分所有，在发生维修和更新、改造需使用时，造成业主意见不统一，或者实行归集政策前2006年个别业主没有交存专项维修资金，需有效规范未交存专项维修资金业主的行为，以免影响单元、幢或小区住宅专项维修资金的使用，延误了对损坏部位及时进行维修和更新、改造。

(六)一家专户银行向全市业主提供专项维修资金交存服务的能力十分有限

一是2007年7月西安市房屋维修资金管理中心成立后，专项维修资金的归集力度加大，归集速度加快，但是由于我市专项维修资金专户只设在中国银行处一家，业主只能设在西大街交易大厦的中行网点交存：二是中国银行一家从事归集工作，人员、管理规模都不能满足全市专项维修资金的交存管理，在月归集量逐步增大的情况下，常常不能按时、快捷地完成有关工作。目前我们接到业主对有关此类问题的投诉越来越多，绐业主交存专项维修资金带来很多不便。

(七)房改房专项维修资金归集困难多

房改房售房专款归公积金中心管理，其中房改房的专项维修资金是房改房专款中的一部分，房改房维修资金一直由市公积金管理中心代管，历时较长。其中存量的已售公有住房原先都由单位交存售房款至公积金中心专户，其中很多单位根本没有提存20％的专项维修资金，而个人2％部分也没有交存，而且很多单位在建设房屋时就全部使用了专户的售房款或者所剩无几，资金归集和使用情况比较复杂，目前我们也无法涉及这部分专项维修资金的归集管理工作。从全国其他城市的情况看，基本上都没有涉及这部分房屋专项维修资金的归集管理工作。只有个别城市涉及房改房维修资金归集管理工作。

三、专项维修资金管理的对策和建议

(一)建议加快我市住宅专项维修资金的立法进度，进一步明确专项维修资金归集、使用和管理制度，制定对欠缴专项维修资金的单位和个人的有效处罚措施，加大处罚力度，严格执法。建立政府主导、社会协同、有序归集规范使用的地方性法律法规。

(二)经过我们反复考察，所在全市区域内增设两到三家商业银行50个交存网点，基本上可以满足需要，不仅大大方便业主交存，也提高专项维修资金归集效率，同时大大降低银行代收代管的资金风险。

(三)以地方性法规、制度的形式规范业主交存专项维修资金的受理环节和有关规定，如确定足额交存的期限，归于拒不交存专项维修资金的业主规定在一定期限内交存至专户，拒不交存的，制定相应的强制措施。

(四)加大专项维修资金交存、使用和管理的宣传力度，使广大业主进一步认识交存专项维修资金的重要性和必要性，并使业主普遍知晓专项维修资金的交存程序、交存办法。

(五)单位集资建房专项维修资金交存标准参照现行商品房住宅专项维修资金的交存标准执行。

(六)对于未建立专项维修资金的建成年代较早的小区研究制定逐步补建专项维修资金的具体方案和措施。

(七)已由开发建设单位、物业服务企业代收的，必须完善有关手续，约定，必须在规定时限将所代收的专项维修资金缴存至专户管理银行，对“代收”单位要加强监管，通过一定措施方案发现有违约行为的。及时通过司法途径解决。

另外，为保证广大人民群众利益，我中心以实践科学发展观为统领，针对如何对维修资金进行有力收缴、维修资金的管理与使用、维修资金的政策法规宣传等问题进行了探讨，通过实践，笔者认为，制订一系列工作规范和管理制度很有必要。

一是坚持以人为本的核心理念。实现以满足物质需求到促进人的全面发展的转变。和谐社会主要的出发点和落脚点是以人为本，以人为本是和谐社会建设的核心精神。组织社区居民参与和谐建设，开展互助服务、自我管理，体现了居民在和谐建设中的主人翁地位，为社区居民关心和维护自身的权益提供了合法、正当途径。这种和谐社区建设的形式，也为和睦人际关系的建立提供了平台，让人们在相互关怀下提高素质，促进发展。

二是贯彻“共建共享”的重要思想，实现和谐社会建设由行政行为到全民参与的转变。总书记在今年“两会”所作的关于和谐社会耍“在共建中共享、在共享中共建”的重要讲话，更加明确了为谁建设、靠谁建设和谐社会，以及如何建设和谐社会的问题。

三是强化自治管理的社会功能，实现行政单一结构治理到社会多元结构治理的转变。实践体会到，以“三互四自”形式进行和谐社区建设的过程，是一个解放思想、更新观念的过程，人们从传统依赖政府办社会逐渐被包括自治力量在内办社会所代替。和谐社区建设逐步形成政府推动、社会参与、人人尽力的良好格局，让政府、街道从繁琐的事务中解放出来，实现职能归位。