浅谈房地产开发企业成本控制

【摘 要】随着经济发展和社会进步，人们对住房的安全、质量、适用性、功能、节能环保以及服务的要求也越来越高 ，迫切需要采取多种有效的技术和管理措施，着力提高建筑功能质量，符合社会日益提高的各类要求。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。

【关键词】房地产；项目开发；成本控制

正确的投资决策是成本控制的前提，房地产开发企业决策阶段的基本特征是智力化和知识密集性，决策工作是成本控制的关键，因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣直接影响整个成本控制。正确的决策来源于高水平的项目可行性研究，在房地产开发项目投资决策前进行可行性研究，是保证开发项目以最少投资费取得最佳经济效益的科学手段。投资决策成本的关键是建立成本控制目标。决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高。因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算准确与否，是决定决策阶段成本控制的关键，投资估算是开发项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。

成本控制指企业进行市场调查、需求分析的基础上，对财务管理、物流管理、现场管理、生产、采购、销售方面发生的足以影响成本的诸因素进行科学、严格的计算，制定并分解目标成本。对实际发生的耗费进行限制和管理，并将实际耗费与目标成本进行比较，找出差异，采取措施予以纠正，保证完成预定的目标成本的一种控制方法。并且运用合理的控制方法与手段进行成本优化，达到效益（利润、品牌）最大化。作为房地产企业的成本控制战略，就是以市场为导向，在达到消费者满意效果的基础上，对开发项目实行全过程成本管理策划和谋略。

我认为房地产开发项目成本控制有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。

项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可控成本的70%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：

1.项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济合理性和技术先进性”间的关系，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。

2.初步设计完成后，房开企业技术部门要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，根据现代人的生活习惯在建筑设计时将功能分区相对集中，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。

3.施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。限制和控制对工程造价影响大的内容。实施限额设计，在满足设计质量的前提下，通过优化设计，限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等对工程造价影响大的内容。由其要注意以下几点：①建筑结构形式的采用。在满足安全功能的前提下，根据建筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。②基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择。合理选择桩的型号、桩径、桩长、基础形式、埋置深度，避免在施工时出现超深或返工现象。③结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，设计统一厚度及配筋，这是十分浪费的。④结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明

4.严格控制建筑安装成本，建筑安装成本占整个房地产项目开发成本的30%～40%，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重点，控制建安成本应从五个方面入手：严格进行招标、投标。降低建安成本的有效措施。选择好施工队伍。房地产企业最大的浪费是质量问题，控制成本首先要控制质量成本。房地产质量成本主要是材料成本，材料成本占建安成本的比例达60%～70%，控制材料成本对于降低整个工程成本具有重要意义。降低材料成本，应分别对各项材料进行询价对比分析，利用规模优势，取得优惠价格，使采购成本达到最低。正确处理好材料质量与成本的关系，在确保质量的前提下，控制材料成本，不能以次充好、偷工减料，制定材料消耗定额，实行限额领料，加强库存材料管理，降低材料贮备，减少资金占用。其次，要有一个资质好、信誉高的施工企业。资质好信誉高的施工企业，对技术、质量都有一定的标准，技术质量高的企业才能建出高质量的房产，才能确保工程质量，减少或杜绝因质量问题而造成的成本的增加。严把合同签订关，签订合同时，要认真审查，事先确定好结算依据和取费标准④严格规定工期和质量标准，如果不能按期、按质交房，就要承担违约责任，就会导致不必要的成本增加。⑤严格控制工程签证，特别是隐蔽工程的签证，必须遵循签证流程，签证时不仅必须有两人以上而且应及时办理，对弄虚作假的签证要加重处罚，从而防止隐蔽的成本失控。签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。

5.控制销售费用，主要是控制广告费用、促销费用。

6.节约管理费用。主要是控制办公费用、差旅费用、人工费用等，严格控制开支范围和开支标准.

7.减少财务费用，主要是加速工期，加速货款回扣，加速资金周转，减少银行贷款。

加大监控力度全方位控制成本房地产开发是一个系统工程，涉及面广，项目多，周期长。控制好以上各阶段的同时还应正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率，以利降低企业财务成本。

结束语

总之，项目施工阶段的成本控制是工程项目成本全过程控制中极其重要的一个环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一起构成房地产开发项目成本控制的二个关键阶段。作为房地产开发商要时刻具有控制开发成本的经济头脑，认真分析对待建设过程中技术问题和经济问题，减少或避免建设资金的浪费。而项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合平衡，才能做到综合效益最大。