城市化与房价:全球视角与中国现象

一、城市化与房价：全球视角

（一）美国城市化进程与房价走势

美国城市化进程符合纳瑟姆定律，城市化率1840年超过10%，1890年突破30%，1840-1890年城市化率年均提高0.4个百分点；1920年突破50%，1960年突破70%，1890-1960年城市化率年均提高0.57个百分点；2003年突破80%，1960-2003年城市化率年均提高0.23个百分点。美国人口流动整体上可以分为4个阶段，至1920年美国城市人口首超农村人口；至1940年美国大城市（25万人以上）人口占城市人口的84%，美国成为大城市主导的国家；至1970年美国郊区人口占城市人口的54%，城市郊区化成为这一阶段主要特征；至1990年美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到53.4%，形成以纽约、芝加哥、洛杉矶等为核心的大都市圈，核心城市与卫星城市互动发展，城市与乡村相互融合。

美国房屋价格指数始于1975年，此时美国城市化已进入成熟阶段。1975-1990年美国城市化处于缓慢发展阶段，15年城市化率仅提高1.5个百分点，房屋价格指数上涨102.78点，年均上涨6.85点；1990年大都市圈形成与发展为城市化提供新的动力，城市化明显加快，1990-2007年城市化率提高6个百分点，房屋价格指数上涨208点，年均上涨12.23点。1975-2007年美国城市化进程与房价走势基本呈现正相关关系，1975-1990年城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨62点；1990-2007年城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨35点；2007-2011年因美国次债危机爆发，城市化进程与房价走势背离，城市化率提高1.09个百分点，但房屋价格指数下降57点。整体而言，1975-2011年美国城市化率提高8.73个百分点，房屋价格指数上涨254点，城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨29点，这意味着美国城市化对房价上涨起到推波助澜的作用。

（二）日本城市化进程与房价关系

日本城市化受战争影响出现反复，但整体上呈现出斜“S”形走势。1920年日本城市化率仅18.04%，1940年提高至37.72%，但一战后降至27.81%，之后城市化率快速提高，2010年达到90.71%。日本是快速城市化的典范，1920-2010年城市化率年均提高0.81个百分点，若剔除战争因素影响，1945-2010年城市化率年均提高0.97个百分点。日本城市化符合纳瑟姆定律，1947-1968年是日本城市化加速阶段，城市化率年均提高2个百分点；1968-2010年是日本城市化成熟阶段，城市化率年均提高0.48个百分点，其中1968-2000年是日本缓慢城市化阶段，城市化率年均提高0.27个百分点；2000-2010年是大都市圈推动下城市化，城市化进程明显加快，此阶段城市化率年均提高1.19个百分点。

我们以日本土地价格指数（所有城市，总体平均）来衡量日本房价走势，日本土地价格指数和城市化率数据基本吻合，能够更好地反映城市化进程与房价的关系。1960-1975年日本城市化进程与地价走势基本吻合，城市化率每提高1个百分点，土地价格指数上涨4.24点，土地价格基本可控；1975-1991年日本地价大幅上涨，土地价格指数累计上涨88.9点，而城市化率仅提高1.76个百分点，城市化率每提高1个百分点，土地价格指数上涨50.56点，地价上涨与城市化进程脱节，房地产泡沫日益积累，房价透支严重。1991-2011年是日本房地产泡沫破灭，地价大幅下跌的20年，土地价格指数从1991年的147.8点下降到2011年的56.1点，年均降幅4.59点。同期的城市化进程在2000年因大都市圈的推进而加快，城市化率从1991年的77.47%提高至2011年的91.14%，单位城市化率的提高对土地价格指数的影响为-6.71点。整体而言，1960-2011年日本城市化率提高27.86个百分点，土地价格指数上涨50点，城市化率每提高1个百分点，土地价格指数上涨1.79点。

（三）韩国城市化进程与房价关系

韩国城市化进程是经典的“纳瑟姆曲线”。1963年之前为城市化初级阶段，1960-1963年城市化率年均提高0.92个百分点；1963-1988年为城市化加速阶段，城市化率年均提高1.59个百分点；1988年至今为城市化成熟阶段，1998-2011年城市化率年均提高0.56个百分点。从城市化进程与房价关系来看，1986-1990年韩国城市化率年均提高约1.79个百分点，房屋购买价格指数上涨68.11点，城市化率每提高1个百分点，房屋购买价格指数上涨9.49点，城市化进程与房价走势高度吻合；1990-1998年受东南亚金融危机影响，韩国房价出现回调，房屋价格指数从1990年的168点下降到1998年的139点，年均下降3.57点，而此期间城市化率稳步提升，从1990年的73.84%提高到1998年的79.07%，年均提升0.65个百分点，房价走势与城市化进程背离；1998-2011年韩国城市化进程稳步推进，房价持续上涨，房屋价格指数从1998年的139点上涨到2011年的261点，年均上涨9.38点，城市化率从1998年的79.07%提高到2011年的83.20%，年均提升0.32个百分点，城市化率每提高1%房屋价格指数上涨29点，城市化对房价推动十分明显。整体而言，1986-2011年韩国城市化率提高16.53个百分点，房屋价格指数上涨162点，城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨9.77点。

二、城市化与房价：内在逻辑与一般规律

（一）城市化与房价内在逻辑

从全球城市化路径来看，城市化是人的城市化，是农村人口转变为城市人口的过程。当城市接纳人口极限受到挑战后，城市边界必将向外扩展，从而出现土地城市化。在人口城市化进程中，一是人口主动城市化，即人口有目的地由农村向城市转移，由小城市向大城市转移，这种人口移动产生了巨大的住房需求，表现为租房和购房两方面；二是人口被动城市化，即人口因产业扩张、城市建设等因素放弃土地，由农村转移到城市，这种人口移动产生了巨大的被动需求和购房需求，表现为政府的动迁安置房和商品住宅两方面。在土地城市化进程中，主要表现在城市边界的向外扩张，非城市区域逐渐转化为具有以集中和高密度为主要特征的城市性地域特征，形成多个城市副中心，如商业中心、工业区、居住区等。土地城市化为房地产市场发展提供充足的土地资源，从而提供更多的住房供给。 如果人口城市化与土地城市化协调推进，住房需求与住房供给匹配，房价将保持相对稳定；如果人口城市化快于土地城市化，住房需求大于住房供给，房价将上涨；如果人口城市化之后土地城市化，住房需求小于住房供给，房价将下跌。从全球经验来看，美国为典型的人少地多的国家，人口密度相对较小，人口城市化与土地城市化能够协调推进，房价波动不大，整体上与城市化进程吻合；日本和韩国是典型的人多地少国家，人口密度相对较大，人口城市化快于土地城市化，房价波动较大，单位城市化率提高对房价影响较大。

（二）城市化与房价一般规律

1.城市化进程沿着“纳瑟姆曲线”变动

美国著名的城市地理学家纳瑟姆（Ray.M.Northam，1979）提出发达国家城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程：城市化率低于30%，为城市化初级阶段；城市化率超过30%且低于70%，为城市化加速阶段；城市化率超过70%，为城市化成熟阶段。美国城市化初级阶段年均提升提高0.4个百分点，加速阶段年均提高0.57个百分点，成熟阶段年均提高0.21个百分点。日本城市化初级阶段年均提升提高0.97个百分点，加速阶段年均提高2个百分点，成熟阶段年均提高0.48个百分点。韩国城市化初级阶段年均提升提高0.92个百分点，加速阶段年均提高1.59个百分点，成熟阶段年均提高0.56个百分点。

2.特大城市及其都市圈是城市化新动力

根据2011年版《世界城市展望》，100万～500万人大城市的人口从1970年占全球总人口的18%增加到了2011年的22%；1000万人口以上的特大城市从1990年占全球人口的3%增加到2011年的9.9%，预计到2025年将进一步提高至13.6%。特大城市快速增加，1950年特大城市仅有纽约和东京两个，2000年增加到20座，2010年增加到26个。同时，特大城市的发展及其所产生的影响是城市化新动力。美国特大城市的发展及其大都市圈的形成使得城市化进程明显加快，1990-2010年城市化率年均提高0.23个百分点，较1960-1990年期间提高0.05个百分点；日本特大城市及其大都市圈的发展成为城市化新动力，2000-2010年城市化率年均提高1.19个百分点，较1968-2000期间提高0.92个百分点。

3.城市化进程能够拉动房价上涨

从美国、日本、韩国经验来看，城市化进程能够拉动房价上涨。美国1975-2011年城市化率提高8.73个百分点，房屋价格指数上涨了254点，城市化率每提高1个百分点房屋价格指数上涨29点。日本1960-2011年城市化率提高27.86点，土地价格指数上涨49.97点，城市化率每提高1个百分点土地价格指数上涨1.79点。韩国1986-2011年城市化率提高16.53个百分点，房屋购买价格指数上涨162点，城市化率每提高1个百分点土地价格指数上涨9.77点。在城市化加速阶段，房价可能出现大幅上涨，房地产泡沫日益积累，一旦房价上涨脱离了城市化进程，房地产泡沫破灭的可能性较大，对经济、社会的影响和冲击将是深远的。

三、城市化与房价：中国现象

（一）我国正处于城市化加速阶段

我国城市化进程遵循纳瑟姆规律，1949-1996年我国处于城市化初级阶段，城市化率年均提高0.42个百分点。在城市化初级阶段，受的影响，城市化率放缓，甚至倒退，1949-1965年城市化率年均提高0.46个百分点；1966-1978年城市化率变化不大。改革开放后，我国城市化进程加快，1978-1996年城市化率年均提高0.7个百分点，1996年城市化率突破30%，进入城市化加速阶段，1996-2012年城市化率年均提高1.38个百分点。2012年我国城市化率为52.57%，正处于城市化加速阶段中期，按照加速城市化阶段城市化率年均提高1.38%计算，预计2024年我国城市化率突破70%，我国城市化进入成熟阶段。

（二）土地城市化快于人口城市化

我国城市化是政府主导的，并非市场化进程。政府主导主要表现在开发区建设、新城建设、大学城建设和城中村改造等，将大量的农田、农村宅基地等转变为城市建设用地，造城运动造成土地城市化加速推进。我们用城市建成区面积作为土地城市化衡量指标，1996年我国20214平方公里，2011年已提高至43603平方公里，增长了116%，年均增速5.35%。同期我国城市人口从3.73亿人增加到6.91亿人，增长了85%，年均增速0.64%，土地城市化快于人口城市化约4.71个百分点。在土地城市化和人口城市化进程中，仅1999年和2003年土地城市化进程慢于人口城市化，其他年份土地城市化明显快于人口城市化。

（三）我国房价出现非理性上涨

20世纪90年代以来，我国土地城市化明显快于人口城市化，从理论上讲住房供给大于住房需求，房价应该下降或者保持稳定（考虑通货膨胀因素），但我国房价出现非理性上涨。1991-2013年4月我国房价（商品房销售均价）除1999年小幅下降外，其他年份均出现不同程度的上涨，其中1993年、2004年、2007年、2009年和2013年4月房价涨幅在15%以上，1995-1997年和2005年房价涨幅在10%～15%之间，其他年份涨幅在10%以内。从商品房销售价格指数来看，若以1991年为基期，2012年4月商品房销售价格指数达到770点，这意味种商品房销售均价已经上涨了6.7倍。如果考虑区位因素，房价上涨幅度更大，根据我们对超大项目的考察，1998年房改以来的房价基本上涨幅在10倍左右。

（四）城市化是房价上涨的主要推动力量

我国城市化是政府主导的，开发区建设、新城建设、大学城建设和城中村改造等都将产生强劲的被动需求，被拆迁户拥有较强的购买力，被动需求很容易转变为实际需求。同时，在人口城市化进程中，得益于我国高校制度改革（即扩招计划），大量的农村学子获得了接受高等教育的机会，成为主动城市化的主要群体，这一群体对住房需求强劲，并有购买力支撑（未来收入增长预期，通过按揭贷款提前释放需求）。因此，我国独特的城市化进程决定了我国房价必然上涨，不能用传统的供求关系加以解释。从城市化进程与房价走势关系来看，两者关联度较高。1991-2013年4月，商品房销售价格指数上涨了670点，城市化率提高了26.03%，城市化率每提高1%，商品房销售价格指数上涨25.74点，我国城市化进程对房价的影响低于美国，而高于日本和韩国。

四、结论与对策

（一）城市化是推动房价上涨的主要动力

从美日韩经验来看，城市化是推动房价上涨的主要动力。1975-2011年美国城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨29点；1960-2011年日本城市化率每提高1个百分点，土地价格指数上涨50.56点；1986-2011年韩国城市化率每提高1%，房屋价格指数上涨9.77点。城市化也是推动我国房价上涨的主要动力。1991-2013年4月，我国商品房销售价格指数上涨了670点，城市化率提高了26.03%，城市化率每提高1%，商品房销售价格指数上涨25.74点，城市化对房价的拉动作用低于美国，而高于日本和韩国。

（二）快速城市化容易产生房地产泡沫

美国大都市圈形成与发展为城市化提供了新动力，城市化提速房价大幅上涨，1990-2007年城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨35点，直接导致2007年次债危机的爆发。1986-1990年韩国城市化率每提高1个百分点，房屋购买价格指数上涨9.49点，房价上涨透支研制，东南亚金融危机直接导致韩国房价持续回落。日本是个特例，1975-1991年日本城市化率仅提高1.76个百分点但土地价格指数上涨88.9点，地价上涨与城市化进程严重脱节，直接导致1991年以来的日本土地市场的大萧条。

（三）警惕土地城市化快于人口城市化所带来的风险

我国城市化是政府主导的城市化，土地城市化快于人口城市化。从理论上讲，房价要下跌，即使剔出通货膨胀等因素影响，房价也应保持相对稳定。但我国房价非理性上涨，这种上涨既有需求支撑（主要是人口城市化带来的刚性需求和土地城市化带来的被动需求），也有投资投机推动（主要是货币超发、社会财富集聚所带来的保值增值需求）。房价大幅上涨增加了经济运行风险和金融稳定风险，尤其是土地城市化快于人口城市化带来的供给弹性非常大，一旦资金流出房地产市场，房地产泡沫很可能破灭，金融危机、经济危机可能爆发，中国式的“次债危机”很可能在未来上演，我们要警惕土地城市化快于人口城市化所带来的风险。

（四）加强房地产市场调控刻不容缓

我国房价快速上涨，个别年份房价涨幅在15%以上，房价收入比已经远超国际警戒水平，房地产泡沫日益膨胀，加强房地产调控，有效抑制房地产泡沫已经刻不容缓。当前情况下，应坚决执行“限购、限贷、限价”等行政调控手段和房产税、二手房交易所得税、营业税、契税、差别化信贷等市场化条款手段，鼓励刚性需求，引导改善性需求，抑制投资投机性需求。同时，加强房地产信息联网等工作，扩大房产税试点工作，未来房产税等市场化调控措施要取代行政性调控措施，成为抑制投资控制房价的主要政策措施。

参考文献：

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2.易宪容.城镇化对房地产市场影响究竟有多大.商界评论.2010.1

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4.张传勇.房地产业要与城镇化相适应.城市开发.2010.10