浅析不动产抵押证券化

【文章摘要】

从繁荣资本的角度看，不动产抵押是融资的有效手段，但在登记生效的原则下，抵押权所应具有的流通功能未得到充分发挥。为此，要实现不动产抵押证券化，在保证流通的同利于融资。

【关键词】

不动产抵押；资本融资；证券化

1 不动产抵押――资本融资的重要担保手段

不动产抵押作为资本融资的一项重要手段，主要发生在企业与金融机构之间，目的是为了实现资金的流动。一个企业拥有的资产大致可分为两类，即动产和不动产。通过不动产抵押进行融资是指企业向金融机构借款，并将自己所有的不动产抵押给对方，但不转让对该不动产的占有、使用、收益、处分的权利；而金融机构获得该不动产的优先受偿权。如抵押贷款，企业可以用机器设备、厂房等不动产向银行抵押来申请贷款。

故而，不动产抵押对企业而言，由于不动产往往不能移动或是移动会损害其价值，往往通过出让、承租、抵押等方式来实现其价值，而抵押则是不动产所有人最为倾向的一种方式，因为不动产抵押，其所有人仍在拥有对其所有权基础上，为个人或企业赢得了更大的发展空间，同时还可通过对该不动产向金融机构进行抵押而获得企业发展运营需要的资金；而对于金融机构而言，由于不动产的不可移动性，只要该不动产存在，当其面临出让、拍卖等形式时，金融机构就享有对该不动产所获价款的优先受偿权。因此，不动产抵押作为市场经济中资本流通、融资的重要担保手段，在整个资本市场中发挥着重要的作用。

2 不动产抵押权流通的限制性因素

2.1登记机关不统一、管理职能不清晰

物权登记机关的设置主要目的是国家对物权的设立、变更、消灭进行管理，进而以行政登记的方式将登记的内容进行公示，实现物权变动的公信力，维护合法抵押人的权利。可见，登记机关的存在，本质上是一种行政保护手段，来维护整个市场的交易安全。但在实际的操作过程中，仍存在不利于抵押人的因素。如不动产登记机关不统一。抵押人若以多项财产为同一个债权提供担保时，可能面临着要将这些财产向不同主管部门进行登记，必然造成登记机关不统一的局面且容易在不同的抵押部分造成抵押效力的冲突。

登记机关管理职能不清晰。依照《物权法》第十二条，不动产抵押登记机关要对抵押人提交的抵押文件进行形式上的审查，此外还赋予该机构对其进行事实上审查的权利。故而我国规定的登记机关的职权，是一种以形式审查为重点，实质审查为补充的模式，既不是完全的实质审查，也不是完全的形成审查。然而正是此种双重的审查权利，造成登记部门自身职权的模糊，存在滥用审查的权利或未充分履行职能的可能，限制了抵押登记进程，降低了登记机关的办事效率。

2.2登记程序不完善、法律规定有缺陷

完善的登记程序对于不动产抵押登记而言至关重要，但目前的情况并不如此。不动产抵押登记主要体现了一种行政职能，并具有较强的秘密性，导致其往往被登记机关简单登记，甚至是错误登记。从法律角度分析，由于登记机关或登记程序出现问题使登记受到限制，不动产抵押权未能设立，则可能导致的结果是迫使抵押合同无法继续履行，不动产抵押交易被迫取消。这在根本上背离了交易便捷的准则，无益于商品经济的快速发展。

2.3不动产抵押权的价值取向单一

从当前不动产抵押的现状来看，抵押权仅仅是为担保特定债权而在不动产上设定的保全抵押权，尚未充分发挥其流通的功能，也无法满足抵押人的融资需求。从抵押权本身的演变进程来看，不动产抵押历经了从保全抵押权到流通抵押权的发展过程。债权担保是不动产进行抵押的最初目的，往往发生在债务人自身难以清偿债务时，而不得已对自己或他人的不动产对进行抵押，而放弃不动产上的一部分权利。而随着市场经济发展对资本的极大需求，人们不在满足于仅用不动产抵押进行债权担保，急需通过多种手段实现资本的流通与积累，如进行投资、承租等多种形式。因此，不动产抵押除了其担保债权的功能外，另一个重要的功能就是能够进行融资，促进资本的流动。

3 实现不动产抵押证券化

正如上文所提到，不动产抵押对资本的融资、流通等具有越来越重要的作用。那么知晓怎样实现不动产抵押的作用，将对市场经济的资本流通影响重大。从目前来看，一种制度的出现将能有效的实现不动产抵押的流通性，这就是实现不动产抵押的证券化。

不动产抵押证券化是借用证券为抵押权流转的载体，通过达到不动产抵押权的动产性，使其在不同的市场主体之间自由流通以实现其融资投资功能的制度。这种制度的最早出现德国民法典，抵押权与证券的结合是法律上的一个新的创举。

而之所以将不动产抵押证券化，主要是由于市场经济的快速发展激发了各种经济主体对不动产投资的需求。可是，从抵押权的成长进程看，传统抵押权与其承保的债权之间关系往往是特定的，并未赋予抵押权具有承保债权以外的其他额外的功能，致使不动产抵押权的价值取向单一，不能满足市场经济的融资与资本流通的迫切需求。因此，亟需一种新的方式促使不动产抵押流通起来，不动产抵押证券化就应运而生。另外，由于不动产的特殊性，使其不能向动产那样完成交付，而是要用登记的方式完成抵押权的设立。但正如上文所述，不动产抵押登记过程中存在着限制性因素。显然，这种登记制度使抵押权的流通效率大大降低，不利于不动产抵押实现流通、投资等目的。因此也促使了此种制度的产生。

这种制度具体的表现形式，是指当不动产所有人急需资金或者需要向外进行投资时，可以在自己所拥有的不动产上设定一个或多个抵押权，在完成相应的抵押权登记后，从登记部门领取作为抵押权凭证的抵押证券。在所有人拿到抵押证券之后，其可以将其抵押证券与意愿进行投资或者需要资金的人进行交易，不动产所有人将抵押证券交付于对方，然后，从对方获得相应的资金或是投资的股份，对方在取得抵押证券后即享有对不动产的抵押权。由此可见，不动产抵押权证券化要求的是，不动产抵押权将以证券的形式在市场经济中的不同主体间自由的投资与流通，以实现其融资投资功能的目的，来适应市场经济发展的要求，然而，这一目的的实现要求不动产抵押权摆脱其传统的债权的束缚而成为一个独立的、新型的融资投资客体。

由此可知，实现不动产抵押的证券化不仅简化了抵押权的设立所需办理的登记手续，也极大促进了抵押权的流通，有利于市场经济下资本的融资。尤其是随着现代市场经济的迅猛发展，金融交易的日益活跃，对不动产抵押流通性的需求日益增强，为不动产抵押证券化制度的实施奠定了坚实的经济基础，虽然目前我国法律还未有相关的规定，我国未来的物权法中应否采纳抵押权证券化制度，不仅取决于立法者对抵押权功能以及价值导向的认识，而且要结合我国经济和社会发展的客观要求。但是，这终将成为一种发展的趋势，并需要我们不断的去研究。

【参考文献】

[1]陈华彬《外国物权法》，北京：法律出版社2004年版，第250页。

[2]李雄 《我国不动产抵押登记法律问题研究》，西南政法大学，2005年4月。

[3]程啸 《中国抵押权制度的理论与实践》，北京：法律出版社2002年版，第278页。