房地产项目开发成本控制分析

摘要：成本控制和管理历来是企业管理的重心，房地产开发企业亦然。本文对房地产项目如何控制开发成本，作了详细的阐述，供大家参考。

关键词：房地产 开发成本 经济环境 市场调研

1前言

房地产项目的建设成本主要由土地成本、工程建设成本、管理费用和相关税费等构成。其中工程建设成本占比重最大，一般会占到项目总成本的40%以上，有的项目甚至达70% 以上，而土地成本、管理费用、税金等相对比较固定，可节省的空间较小，因此，工程建设成本控制是基建项目成本控制中的关键一环。只有注重成本管理，控制合理的造价，才能以最小的成本取得最大的效益。

2房地产项目的主要成本构成

2.1 项目前期阶段的成本

这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析。此阶段对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4%。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用，为了保证项目的成功，应加强此阶段的工作。

2.2 土地费用

土地费用是评价一个项目是否可行和预期利润的最主要的经济指标。房地产开发企业获取土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策的加强，通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。

2.3 设计阶段成本

该阶段具体包括：项目设计、计划成本和招标、评标成本。如工程勘察费、项目规划、设计费、招标费等。

2.4 项目施工阶段的成本

这一阶段是房地产开发项目的具体实施阶段。此阶段的主要费用包括：人工费、材料费、机械费、其它直接费、间接费、施工管理费、监理费等。

2.5 管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括：管理人员的工资差旅费用、办公费、保险费、职工教育费等。在整个成本中所占的比例一般为2%左右。

2.6 贷款利息

房地产属于资金密集型行业，因此必须借助于银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付利息，贷款利息也成为开发成本的一个重要组成部分。但是对于具体的企业、具体的项目，它所占成本的构成比例相对不稳定。

2.7 税费

与房地产开发建设有关的税收包括：房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等，根据项目的不同，税费略有差别，除所得税外一般占销售收入的7%

2.8 其它费用

它主要包括：宣传费用、各种不可预见费用，在成本构成中一般为5%左右。

3 房地产开发建设项目不同阶段的成本控制要点

3.1 项目前期策划和确立阶段的成本控制要点

此阶段是开发项目的成败关键，一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策，具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，其中编制切实可行的可行性研究报告是工程成本控制最重要的依据。另外，在这一阶段还有两项重要成本，虽然尚未发生，但属于这一阶段必须要考虑的内容：一是土地、土建、设备费用，这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%；二是配套及其他收费支出，主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费，这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响，一般占项目总投资的10%一15%。

3.2 项目设计与计划阶段的成本控制要点

设计阶段的成本控制是项目建设全过程成本管理的重点，也是工程投资最重要的依据。据国际上一些数据表明，虽然设计费一般只占建设项目总投资的1%以下，但设计工作对工程造价的影响程度却达到了75%以上，从一定程度来讲，工程的设计就决定了工程成本。这一阶段的内容包括项目设计、计划成本、招标投标成本和施工前准备成本。

3.3 项目施工阶段成本控制要点

施工阶段的成本控制，也就是对照计划成本，找出正负偏差及原因，监视实际成本的运行情况，最终实现项目成本的目标管理，并与质量控制、进度控制、合同控制同时进行，这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。

3.4 项目竣工决算阶段成本控制要点

工程项目建设完成后，企业专业人员要正确编制竣工决算，报审计部门审定，分析整个项目的成本控制效果，与总投资计划比较、分析后进行评价。做好项目的善后保修和回访工作，积极与业主沟通，防止产生不必要的支出，降低后期管理成本。

3.5 项目使用阶段成本控制要点

从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，对于项目后期管理成本的控制是非常必要的。

4如何有效控制房地产开发的成本

4.1 降低资金成本

要加强财务杠杆的应用，合理筹集资金，要尽可能的拓宽融资渠道，募集更多的资金；要加快应收款项的回收，这是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时回收；要严格按工程拨款计划按期拨付资金，在规定时间内按规定的金额向规定的收款人拨付款项；压缩现金库存与现金的使用量，除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转账和使用支票进行结算；加快在途资金的人账，这一类资金，自取得票据时起，所有权已归属开发企业，因此应该及时到银行办理手续。

4.2控制土地供应总量，降低地价

规范控制建设用地协议出让范围，全国范围内建立统一、开放、竞争有序的土地市场，并且逐步使行政性配置方式从经营性土地领域退出，避免出现暗箱操作，引发国有资产流失；加强政府调控，力求土地供需总量平衡；逐步建立强制性退出机制，政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以此来以保持足量的用地规模，平抑过高的地价。

4.4合理使用销售推广费用

销售推广费用是指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。如果销售推广费用使用得好，则会起到一两拨千斤的作用，让整个销售市场活跃起来。所以要充分研究市场，吃透规则，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。

4.5 开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用

金融在整个房地产业中占有举足轻重的地位，没有金融便没有房地产业的存在。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况，真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。

5结束语

综上所述，项目的成本控制完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅是以上六点，房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使成本控制始终置于有效的控制之下。