房产泡沫:理论判断为何错了

在2004年以前,就有专家说中国房地产市场存在泡沫,如果真是这样的话,为什么六年了,这个泡沫没有破裂,反而是越吹越大,是实际错了还是我们的理论判断错了?显然是后者

房价上涨之时,炒房无疑是房价上涨的一个重要推手,让老百姓非常痛恨。商业行为本身就是为了贱买贵卖,所以炒房跟其他的商业行为没什么两样,不能把它看得有多么恐怖、罪恶。

住房作为最终消费品,我们却把它归入投资当中,我一直认为,如果把住房算在消费品里面,我们的消费率可以提高七个百分点,投资率可以下降七个百分点。

笼统说中国房地产泡沫多大,过于简单

房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。虽然在炒房者眼里,住房是一种资产、资本,但是住房对绝大多数老百姓来说,还是基本消费品。在中国,房地产大部分还是自住型需求,虽然存在不少的炒房人,但是老百姓自住型、改善型住房需求还是主体。所以我始终认为,笼统说中国房地产泡沫多大,这就过于简单了,中国房地产市场是一个十分复杂的市场。在2004年以前,就有专家说中国房地产市场存在泡沫,如果真是这样的话,为什么六年了,这个泡沫没有破裂,反而是越吹越大,是实际错了还是我们的理论判断错了?我认为,显然是后者。

房价收入比是衡量房地产泡沫的一个非常重要的指标,应该说统计数据和实际数据是有差异的。但是我个人认为,在中国利用这个指标是不科学的。因为国外消费者买房,他的购房资金和家庭收入基本上是吻合的,但是中国家庭买房,购房资金和公布的工资性收入之间却存在着比较大的差别。购房支付能力和家庭收入不是等同的。这个差异很难通过个人的调查计算出来,但是我认为实际支付能力远远大于统计出来的工资水平。年轻人买房子由双方父母支撑,中老年人改善型住房需求都有第一套房或租或售的收入,这个收入在房价急剧上涨的时候是一笔不小的数目。中国家庭收入核算本身就很难说清楚,尤其是工资外收入。调查收集数据很难。如果我们现在笼统把工资性收入拿出来核算,这个数据很难说明事实。这就可以说明,为什么房价收入比很高,但是住房交易依然火爆。

中国跟国外非常不同的一点,就是“几代人供一套房子”,这是中国的国情。一个是传统的观念,二是特殊的发展阶段使然。作为父母都希望给儿孙留下遗产,主要就是不动产。中国现在处于城市化加速阶段,大量的人从农村涌向城市,人是可以流动的,但是,住房不可能流动。这就不可避免地会出现大量城市转移人口的住房无法得到满足的情况。在这个阶段,社会的供给能力相对比较弱,这也算是我们社会主义初级阶段的一个特征,我们不能老拿自己去和发达国家比,这里还有一个代际积累的过程。比如第一代人进城,首先要积累起来财富,然后购买住房,他的后代就可以享受这个财富。这是家庭住房的代际积累,而我们还处在这个痛苦的积累过程。

炒房跟其他的商业行为没什么两样

现在还是存在这么一个情况:如果一个人手里有几十万的闲钱想拿出来投资,他会选择买房这样一种形式,这是为什么呢?首先,随着经济的快速发展,一部分社会群体富裕起来了,有一些闲钱想拿出来投资。但是中国目前投资渠道很窄,人们的投资理念也并不是很完备。只能投资于股市、楼市。之前我们提过“全民炒股”的概念。但是股市是一种虚拟经济,风险要更高,同样的资金,投在楼市更加保险。炒房前提是:房价继续上涨。房价继续上涨说明:房子稀缺,还不能满足市场旺盛的需求。房价上涨之时,炒房无疑是房价上涨的一个重要推手,让老百姓非常痛恨。商业行为本身就是为了贱买贵卖,所以炒房跟其他的商业行为没什么两样,不能把它看得有多么恐怖、罪恶,其实就是为了赚取一个差价。但是,我们要抵制利用银行资金、通过内外勾结炒房,这种炒房,只有收益,没有风险,所以他们的热情空前的高涨。这不仅搅乱了正常的市场规律,也会引发很多社会问题。

固定资产投资增长快也并不必然导致经济过热

现在有一个理论认为,中国经济过热,源于固定资产投资增长过快,固定资产投资增长过快、消费率低,源于房地产泡沫,所以要打压之。这个逻辑是不成立的。中国的房地产市场过热,较高的固定资产投资和较低的消费率,中国较快的经济增速,都是中国特殊的发展阶段使然。首先,中国10%的增长速度就是过热么?这是经验数据,历史上没有,发达国家没有,中国就不应该有,这是没有道理的。一个国家的经济增长数据,是一个自然的、历史的东西,当我们能够达到一个比较高的水平的时候,增速自然会下来,但是增量不会下来,或者保持在一个比较稳定的水平,这是经济学的规律。其次,固定资产增速快,是因为中国现在要进行大量的基础设施建设,而且固定资产投资增长快也并不必然导致经济过热,因为固定资产投资本身包括了生产资料投资和消费品的投资,最终消费品的扩大再生产量越大,越是不容易引起经济过热和通货膨胀。

但是住房作为最终消费品,我们却把它归入投资当中,我一直认为,如果把住房算在消费品里面,我们的消费率可以提高七个百分点,投资率可以下降七个百分点。中央提倡,扩大内需,满足人们日益增长的需求,扩大住房供给本身就是扩大内需、保障民生的最佳结合点。现在主要应该扩大供给,比如土地供给。不应该因为土地的稀缺,催生“地王”的出现。目前的购房有一种恐慌性,我们的信号主要是:土地供给越来越少,很多地方甚至已经停止了住宅用地的供给。如果我们老百姓的信息是,今年我不买房,明年还有更多更好的房子去挑,去选,大家就不会这么盲目、恐慌地去买房子了。总理在4月14日主持召开的国务院常务会议中提出,增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。这对稳定市场价格和老百姓的信心都有一定的积极作用。(作者为中国社会科学院教授、博导, 人民论坛记者常青 采访整理)