关于取消房地产预售制度问题的思考

[摘要] 预售房制度是目前国内房地产行业的最普遍的一种销售形式。住宅预售制度对房地产的发展起到过积极的作用，同时，它在风险分担的法律体系、信用体系和监管体系方面存在明显的缺陷，是一种倾斜性质的制度。这种单边风险分担机制使房地产各主体在利益分配和风险承担上存在明显的不均衡，随房地产行业的发展是否取消预售房制度成为各界所关注的话题。本文在分析预售制度风险的基础上提出逐步取消预售制度，实现现房销售为主的房地产销售制度。

[关键词] 预售制度 风险分担 现房销售

一、预售房制度变迁及其风险分析

预售房制度,是指对房地产企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为的规范和约束。预售房（即期房）与成品房（即现房）的买卖是我国商品房市场中两种主要的房屋销售形式。我国的预售制度是1994年《城市房地产管理法》确立的,一定程度上拉动了经济增长,促进了房地产市场的发展。2005年8月,中国人民银行在《2004 中国房地产金融报告》中提到:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”一石激起千层浪，各界对取消预售房制度展开了讨论。

预售房制度自实行以来就不断的出现问题，开发商不论资质优良纷纷进入房地产行业，以“空手套白狼”的手段获取暴利，一度使得市场混乱不堪。政府虽然针对房地产市场问题改善了许多制度，但始终无法从根本上解决预售房制度的缺陷。开发商利用预售房制度的缺失扭曲了融资机制、在当事人之间进行不平等的交易，牟取超额利润。从这些基础层面的显现分析得出了深层次的东西：当前的预售制度仍然缺少一套健全的风险分担的法律制度、信用体系及市场监管制度。这些深层次问题不仅制约着房地产市场的稳定运行和功能的全面发挥,更为重要的是,问题的长期存在和不断积累,还严重影响着社会经济的稳定和谐发展。

1.风险分担问题

在预售制度下,开发商能够以较少的自有资金利用价格杠杠地方式运作房地产项目;这造成了目前我国房地产业的融资机制的严重问题,使得过多的风险集中于银行。一些自有资金不足或没有自有资金的企业进入房地产市场，过渡追求高利润的项目并千方百计地把这种高风险转移到他人身上。从某种重度上讲,预售制度基本上是伤害消费者利益、鼓励开发商获得暴利而由银行与消费者来承担风险的不平等的制度安排。

2.信用体系

在预售制度下开发商把自身经营过程中的所有风险转移到他人身上，不顾职业规范，放弃信用而违规经营。房地产开发商物色到一个房地产项目后,先通过种种方式募集到资金,甚至借高利贷,把开工所需要的证件办妥以便项目开工。只要项目一开工,开发商就开始办预售证,所有证件报批完毕后,房屋开始准备销售。房屋一经销售,银行的钱就流入开发商手中,开发商会先把借的钱还清,其后卖房子所得都是净利润了。在这种情况下，开发商利用了银行的信用开发项目、将商品房投入市场；消费者选择期房并付定金，等房子出售，处于弱势群体的一方；而银行为了取得市场缩减信用审核程序简单操作，将资金贷给开发商。开发商分担了多数的利益，消费者和银行承当了多数的风险。

3.市场监管

住房预售市场中,住房预售款在收到款之后就全部转到开发商名下,而是没有专门的机构管理。预售款收取后就成为开发商的自有资金。在这种不完善的监管体制下,开发商可以“空手套白狼”,这是开发商反对取消预售制度的关键所在。预售款专项管理是监管机制的核心所在。此外，预售房购买者的利益,在整个预售活动,包括事前、事中和事后, 管理部门也缺少对开发商的制约和对消费者的保护。

二、取消预售制度带来的成本

取消房屋预售制度会产生负面的影响。（1）银行方面受到一定损失。事实上，在支持房地产业发展的同时，银行靠房地产开发贷款和个人按揭贷款两项增添了不小的业务量。取消预售制度无疑对银行业务将产生一定影响。（2）开发商面临资金压力增大。若取消预售制度，部分房地产企业被淘汰出局，并由此对整个市场造成很大影响，短期来看这对房地产业的健康发展是不利的。（3)房地产行业在选择新的现房销售形式的同时将出现许多问题，影响到房地产市场的秩序。(4)房地产投资将受到影响，从而使全国的固定资产投资减少。房地产行业产业关联性强，其投资的减少可能会使各个行业受到不同程度的影响，进而会影响到全国经济的发展。

三、现房销售制度与房地产市场健康发展

总之，预售房制度产生在特殊背景之下，对中国房地产经济的发展产生过积极的作用，同时也带来了许多不利影响。在市场化逐渐成熟的情况下，取消预售房制度是必然的趋势。现房销售制度具有期房制度没有的优点：改期房销售制度为现房销售制度可以遏制房地产投机炒作行为，可以增强房地产行业的市场透明度、增强信息的对称程度，从而保护消费者的合法权利；可以减少银行贷款的风险，增强金融安全性；现房销售制度较期房销售制度是一项均衡的制度安排，使风险承担和利益分配公平化。实行现房为主的销售制度必将促进房地产行业的发展。

参考文献:

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