浅谈房产测绘工作中常遇到的几个问题

摘 要：本文阐述了房产测量的意义、现场实地测量中存在的问题及整理数据、计算机绘图。

关键词：房产；测绘；问题

1 房产测量的意义

房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，与大家的生活息息相关，测绘成果的质量关系到房屋权利人的切身利益。但房产测绘的技术性却相对简单，这就必然会出现一些问题。

房产测绘虽说属于测绘的范畴，但与其它测绘又有着很大的差别。所有的测绘工作必须都是以实际测绘数据为准，进行计算。而房产测绘的普遍做法是实地校核相关边长，边长在一定误差范围内按设计图纸尺寸进行面积计算。超过误差范围按实际测绘尺寸进行计算面积，再进行分摊计算。实地校核相应边长，差值在一定的较差内按图纸尺寸计算，测绘实施过程简单；而按实测尺寸计算，实施过程较复杂。测绘单位普遍认为：实测为准在目前是行不通的，实测的目的是求得测量现状与设计图纸相“符合”而不是相“一致”，也就是实量部位的长度差不大于5 cm，就认为现状与设计图纸相一致，可以作为最后测绘报告的数据依据。

2 现场实地测量中存在的问题

2.1目前房产测量工作普遍是由测绘作业人员使用手持激光测距仪，钢尺等，按规定的操作方法现场测量建筑物的尺寸，根据需要，测量整体外墙尺寸以及细部尺寸（包括需要区分的部位，如：阳台、门斗、门厅、楼梯间、电梯间、电梯井等共作部位）。

但是现场所处的环境，并不是像理论一样适合测量，会有偏差，诸如使用手持测距仪时需要保持仪器水平，但是实地测量时工作量大，尺寸繁多，不可能每测一个尺寸都要看气泡，使手持测距仪严格水平，而是操作人员自身大致保持水平，这就导致不同的时间，不同的操作人员，在同一位置进行测量也会有不同的值存在，甚至同一位操作人员在同一位置反复测量，测出的数值也有可能是不同的。影响这方面数值的原因除了人为观测误差，还有建筑施工误差，墙面并不是理论上的严格平整，垂直，轴线定位也会有偏差，模板支护产生位移这都是不可避免的。所以说同一位观测者在不同的位置量测，使仪器气泡居中，尽可能消除人为误差，测量数值差异也是存在的。不论观测者多么熟练，使用的仪器多么精密，观测方法多么合理，对同一个量多次观测，其结果总是有差异的。仪器测量误差、人为误差及建筑施工误差这三者，导致在实际测量过程中有不同的平距，也就导致实量数据不具有唯一性。

2.2在实地现场测量时，所有的部位都测量到是比较困难的，首先实测的部位形状多种多样，有的不是直角，是斜边，有的是带有一定弧度的，有的是圆弧，这都给实地测量带来困难；再有，要实地测量的建筑物已被使用，已经装修，或已改变现状，这必然给测量带来困难，实际所测得的面积一定与未改动前不一致；或者实地需测量的部位已被周边新增加的建筑物、构筑物遮挡而无法实测，产权人不在，不能进入而不能测量等原因都会影响实际测量工作，进而影响最终的数据。

2.3《房产测量规范》在有关房屋面积测算的规定中有一条规定，即计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20 m，层高低于2.20 m的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。但实际测量工作中，很难测到建筑物的层高，最方便可行的是量取建筑物的净空高，考虑到一般建筑物楼板厚度为0.15 m，故默认净高不低于2.05 m，即计算建筑面积。

但是房屋层高测量或者房屋净空高测量和房屋边长、房屋面积测量一样存在测量误差，房屋净高的测量误差主要包括三项：1）观测误差；2）测量参照面不平整误差，即测量面的不平度误差；3）测量参照面不平行度误差。尤其是不同的时间，不同的测量人员，测量不同的部位都会出现不同的层高结果，就是同一个人，在不同的时间，即使是采用同一仪器，测量同一部位也会有不同的层高测量结果。层高测量结果的差异一般不会引起人们的重视；但是这些层高测量结果的差异如果出现在2.20 m或2.05 m数值的上下，则容易出现麻烦，甚至会由此产生重大的经济纠纷。

3 整理数据、计算机绘图阶段

由于上述实测数据的不唯一性，就算理论排除仪器测量误差、人为误差，但是建筑施工误差是实际存在且避免不了的，实测中受墙置偏移及抹灰厚度等因素的影响，完全相同户型的两户，其实测数据总会有差别，使得同一户型的套内建筑面积也是有差异的。如果按实际测量尺寸进行计算，出具报告，无论是开发商还是业主都不能理解和接受，甚至是管理部门也不能够理解和接受。因此，按实量数据进行测算面积的这种做法目前是行不通的。

综上所述，房产测量的数据在我们的日常生活中占有特别重要的位置，这就需要我们更加细心，耐心的对待每一项工作，根据建筑物自身的特点制定更加严谨合理的测量方法，尽最大可能降低数据误差，同时也要探讨研究新方法以适应测量成果的需要。