民政局加强土地规范意见

一、切实加强国有土地使用权出让交易管理

1、继续深入贯彻执行经营性用地（含工业用地）百分之百招标拍卖挂牌出让、房地产用地百分之百拍卖出让的规定。各类开发建设用地，不得改变土地利用条件进行开发建设，确需改变土地利用条件进行开发建设的，必须报经县人民政府批准，并按规定足额补交相应的出让金，办理相关用地手续后方可开工建设。

2、出让土地使用权续期。原出让年期达到规定的最高年限的，须在原使用期届满前一年提出申请，符合城市规划的按规定程序办理土地使用权续期手续；原出让年期达到规定的最高年限，因土地使用权转让用于房地产开发的，可由开发人提出申请，并按规定程序办理土地使用权续期手续；原出让年期未达到规定的最高年限且在申请时符合城市规划要求的，报经批准并按规定补交出让金后，办理续期手续。土地使用期限届满，若不符合规划经批准收回土地使用权时，应对地上建（构）筑物给予补偿。逾期未申请及不符合城市规划和因债务纠纷被法院查封的，一律不得办理续期手续。

3、土地使用权人依法申请改变土地用途的，应先征得土地出让人和规划部门同意，报经县人民政府批准并以办理时批准的用途按市场价评估减去办理时原用途按市场价评估的差价交清土地出让金后，办理改变用途手续。凡因公共利益需要和城市规划调整需收回土地使用权的，按剩余年限的市场价评估协商并经批准，对原土地使用者予以补偿后收回土地使用权，纳入政府土地储备。凡非经营性用地改变为经营性用地的，原则上由政府收回土地使用权纳入储备库，按原用途的市场评估价（包括其它资产）对土地使用权人予以补偿，经县人民政府批准不纳入土地储备的，按办理时原用途市场价和改变用途后市场价评估的差价缴清土地出让金，办理改变用途手续。未开发利用的划拨土地申请改变用途，一律由政府收回后公开出让，其划拨土地取得成本退还给原土地使用者。

4、出让土地使用权人申请转让的，必须达到法定转让条件，并缴清相关税费，经审核后办理转让手续。因法院和仲裁裁决引起出让土地使用权转让的，依法办理转让手续，未缴清土地出让金的，由受让人足额缴纳后方可办理转让登记。

5、严格土地使用权抵押管理。凡依法取得的出让土地使用权，在缴清土地出让金和税费办理土地登记后，可办理土地抵押手续。划拨土地不得单独设定抵押权，可随地上建筑物设定抵押，但必须报经原土地登记机关批准后办理抵押登记。以优惠价格取得的各类用地（含工业用地），不得以土地单独设定抵押，确需抵押的，需报经政府批准，且设定抵押的总金额不得超过原以优惠价取得土地时缴纳的土地价款。对改变土地利用规划条件的项目，在未完善土地手续、补缴土地出让金之前，一律不得办理抵押。

二、进一步规范国有划拨土地使用权管理

1、划拨供地的对象：符合国土资源部《划拨供地目录》的建设用地项目。

2、划拨供地的价格：县城乡规划区范围内国有存量土地和新征建设用地，符合划拨供地政策的按15万元/亩（含政府应负担的失业保险部分）收取划拨供地地价，失地农民养老保险金部分另行据实收取。县城乡规划区以外的国有存量土地和新征建设用地，以当地实际征地成本为基础，综合考虑基准地价等因素核定地价。

3、加强建设项目用地预审管理。凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审。

4、强化节约和集约用地。建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位。符合划拨供地政策的用地项目，必须根据项目建设需要和城市、集镇规划的总体要求，合理确定用地规模。

5、以划拨方式取得的土地使用权，不得修建经营性设施。确有必要修建的，应符合规划并经政府批准，其经营性设施对应的分摊土地面积由政府收回作公开有偿处置。如因土地使用权转让或改变用途，不再符合划拨供地政策的，应当实行有偿使用。

6、划拨土地使用权转让，须报经县人民政府批准，并由受让人按评估的市场价与划拨成本价的差额部分补交使用权出让金后，办理土地登记手续。

三、依法妥善处理土地遗留问题

1、对划拨土地转让并申请改变用途的，报经政府批准改变用途的，按国土资源部《国有土地使用权出让规范》要求办理出让手续，并按规定补交出让金。对20*年以前因城市规划调整、企业改制、法院裁决未予及时办理出让及用地手续的，按照省政府《关于规范土地出让行为，防止国有资产流失的通知》（川府发〔20*〕23号）文件中关于“划拨土地转让为有偿使用的，按评估基准日的出让价格与划拨土地价格差额部分核算出让金，但政府收取的出让金最低不得低于40%”之规定办理，以“差额部分的40%”由划拨土地使用权受让人缴纳土地出让金后，办理土地登记手续。

2、对城乡规划区已经确权的划拨土地使用权,申请补办出让手续的,经规划部门审查确认不在拆迁改造区域的,可以协议出让方式办理出让手续。经国土资源和规划建设部门共同确认，不能以宗地单独出让的，利用原房前屋后零星空地而增加土地使用面积的，可以协议出让方式办理出让手续。

3、20*年治理整顿土地市场秩序前，已由相关部门收取土地出让金或地价款，但未签订出让合同如所缴出让金已达到当时应缴出让金标准，予以补签出让合同。如所缴出让金未达当时应缴出让金标准，应按当时标准补足出让金后予以补签出让合同。未明确土地性质的，均按综合用地确定，并自原缴纳出让金或土地价款时间计算土地出让年限。不符合城乡规划和防洪安全要求的，不予办理相关手续。

4、对未经政府或规划建设部门批准擅自改变土地用途的，由国土资源部门严格依法查处后，责成当事人限期办理改变用途手续，完善超占土地手续。不符合城乡规划的不予办理，由规划建设部门作为违法建筑查处后，对可以不予拆除的建筑物的占地按相关规定补办改变用途手续，并按办理时的市场价评估，缴清出让金后办理分户登记。

5、对已合法取得出让土地使用权的各类项目，其已形成的地下建筑物包括停车场和商业设施，按地上建筑物办理分户登记，不再收取土地出让金。

6、城乡规划区内居民已建住房未予确权办证的或档案资料不齐的，经规划建设部门审核，符合城乡规划的，由当事人申请，经地籍调查、权属调查，按规定程序予以完善档案资料并予办理土地初始登记。

四、优化土地配置，推进房地产市场平稳健康发展

1、加强安居房、廉租房供地保障。按安居房、廉租房年度建设计划，合理确定安居房、廉租房用地规模，制定年度供地计划，保障安居房、廉租房用地需求。安居房、廉租房建设用地实行行政划拨。房地产开发企业在商品房开发建设中配建安居房和廉租房的，可在应缴纳的土地价款中扣除安居房和廉租房分摊土地的出让价款和还建房价值，开发商应优先开发配建的安居房和廉租房并无偿交由政府安排使用。开发商将存量土地用于安居房和廉租房建设的实行土地等价置换。

2、加快城市棚户区、城中村和老国企成片危旧房改造力度。要实事求是地确定改造范围，科学制定片区规划，将改造范围内拆迁安置、市政设施配套和公共配套建设与居民住房改造统一规划、立项和实施。在符合规划许可的前提下，鼓励棚户区、城中村和老国企成片危旧房居民联户改造，居民联户改造的必须实行业主招标、专业施工。鼓励房地产开发企业参与棚户区、城中村和老国企成片危旧房改造，在确保拆迁还房（实物还房或货币还房）后剩余面积也可公开对外销售。经政府批准改造的区域，采取招标方式确定业主，改造区域内的拆迁由项目业主负责。个别情况复杂，拆迁难度大的改造区域由政府组织拆迁安置。以净地采取拍卖方式选择改造业主。投资业主按招标或拍卖确定的应缴纳的土地价款扣除拆迁还房所占土地的价款及还建房价值或对被拆迁户的现金补偿后，剩余部分可向政府交回等值住房资产进行抵扣。

3、加快城乡结合部危旧房屋改造。在城乡建设规划控制区内，原则上不再实行划地自建。

4、激活房地产交易二级市场。对只办理了房屋所有权证未办理国有土地使用证的房改房允许上市交易，国有土地使用证可直接办给买受人。

五、加强土地开发利用容积率管理

土地使用权人不得擅自改变容积率，确需改变容积率的应经规划部门同意并报经县人民政府批准。对以拍卖方式获得的房地产开发用地，符合规划提高容积率增加投资强度的，提高容积率后楼面地价每平方米在600元（含600元）以上，且在规定期限内开发建设的不再收取土地出让金；超容积率的部分拉通算帐，楼面地价低于每平方米600元的，应补交相应出让金。对划拨土地使用权申请办理出让手续，并经规划部门同意增加容积率的，以新容积率条件下与原容积率条件下按市场价评估的差价补交土地出让金。

六、严格土地登记管理

以各种方式依法取得土地使用权的，必须在全额缴清出让金后（包括逾期欠缴出让金应计收的滞纳金），方能给予登记发证。因被法院查封或设定抵押未解除以及改变土地利用条件未完善手续和缴清土地出让金前不得办理土地登记（包括分户登记发证）。封闭式住宅小区在办理土地分户登记时，原则上要对小区总土地使用面积一次性分完，不得按房屋投影面积分摊。