试论房产税对我国房地产调控的影响

摘 要：本文采用文献研究和走访调查等方法探讨了我国房产税对调控房地产市场所产生的影响。在现有研究的基础上，科学分析了我国房地产市场的现状、在试点推行收到的效果、在推行过程中存在的诸如推行政策难以执行、自身设计不合理等问题和可能遇到的。例如，土地财政、权力寻租等抵消调控效果的阻力，并对进一步完善房产税征收和保障房产税发挥应有效果提出相应完善措施。

关键词：房产税；房地产调控；权力寻租

一、引言

近日，有经济学界人士称，1987～2012年这25年里，国内商品房平均销售价格累计净增了13.19倍，平均每年上涨55%。数据显示，1987年全国商品房平均单价仅408元/平方米，到了2012年则达到5791元/平方米。计算定基房价指数1987年为100，2012年已经是1419.4。有专家指出，“由于长期调控政策所积累的楼市结构性矛盾日渐加深，未来房价仍将保持一定的上涨惯性。”伴随着我国经济的高速发展，房价上涨本应该是经济发展到一定阶段的产物，但过高过快的持续上涨是不合理的。近几年我国房价上涨势头正足，为了抑制房价的进一步上扬，避免出现房地产泡沫现象，国家继规定最低首付款比例，在部分城市颁布限购令之后，又重磅推出了房产税，并且选择上海和重庆两个一线城市作为房产税试点，从而加大了对房地产市场调控力度。本文试图通过对房产税的推行情况及达到的效果进行研究，以期得出一些有用的结论，为进一步扩大房产税的试点范围甚至全国推广提供参考，为保障我国房地产市场稳定健康和国家经济平稳运行提出合理建议。

二、我国房产税调控房地产市场情况分析

（1）我国房地产现状。近年来，尽管国务院相继出台了包括房产税在内的限购限贷、规定最低首付款比例等措施，但是楼市在高压政策下却顶住了压力。根据中国指数研究院数据，全国商品房销售额、销售面积分别在2012年6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%。根据统计局数据，2012年11月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市数量53个，比10月增加了18个；新建商品住宅价格；同比上涨的，11月有25个，比10月增加13。国元证券的数据显示，12月第2周全国33个城市成交量同比增加71%，环比减少4%。其中一线城市环比上涨19%，二线上涨9%，并且北京上涨74%。华泰证券跟踪的25个核心城市显示，11月成交量环比上升19%，创年内新高，量为价先的原因使价格也跟随上升。12月成交量较11月略下降6%，但依然维持高位，特别是北京等地价格上升趋势仍在延续，但受到预售价格的监管，上升幅度有限。相关数据显示，我国楼市总体持续升温的趋势似乎已成定局。

（2）房产税试点调控效果分析。房产税在千呼万唤之下终于出台。自2011年1月28日起，对重庆和上海两试点起征房产税。两地推出不同的征收标准，重庆（相对于上海）的税率高、对本地居民的征收力度大、对外地居民征收力度小、在计税依据上计税基数较大。但是在免税面积上实现了对其他方面高压的缓冲，存量独栋住宅为180平方米、新购高档住房为100平方米对于一般家庭来说，缴税的面积基本可以完全免除，政府能够征到的房产税恰好是中高薪阶层，起到了调节收入分配的作用，有利于实现社会公平；上海在免税面积上规定人均60平方米，将中低曾收入人群隔离在房产税之外，也起到了征收富人税的作用。两地对比来看，重庆征税力度稍显大一些。重庆2011年预计可征收房产税约为1亿～1.2亿元人民币，占当地政府财政收入2900亿元的0.04%，而2011年重庆土地出让金收入820亿元。上海2011年预计征收房产税3亿元，土地财政收入为1510亿元。由数据不难得出，两试点房产税都对财政收入贡献甚微。从长期来看，试点的房产税政策由于应税面窄、税率过低等，目前所征收的房产税对降低房价的作用微乎其微，对改善地方财政收入也不会达到很好的效果。

（3）房产税调控存在的问题及实施阻力因素。第一，调控政策不够具体，执行困难。2013年2月20日国务院发表声明将扩大个人住房房产税改革试点范围，但是关于这一政策执行的时间、扩大的城市等相关细节一拖再拖、迟迟没有出台，公众猜测中央似乎只是在传递楼市政策不会有松动的信号。细则的难产，意味着政策执行接近空话。执行困难，力度不够，这恰恰给了地方政府空子可钻，把解释权留给了地方政府，同时令地方政府以为中央没有切实的解决办法反而增强了地方政府对土地财政的信心。这样微弱无力的调控政策对由于土地财政长期存在而形成的高房价几乎造不成影响，对高房价的支撑点没有实质的影响。第二，房产税增加了供给者的成本。房产税作为一种税，本身变成了供应者的成本，开发商和其他投机者很可能将增加的成本转嫁到普通购房者身上。如此看来，房产税虽然抑制了购房需求，拉低房价；但作为一种税赋，却又推高了房价。我们不愿看到的是，真正有购房需要的普通劳动群众却为房产税买了单，致使房奴数量骤增，加重人民群众生活压力。第三，自身设计不合理。从试点来看，房产税属于从价计税。从价计税是将减除后70%～90%的原房产值，作为计算缴纳房产税的依据。但是这种税制设计没有考虑随着经济发展、物价变化和房产价值的上升，房产原值并不会发生变化，这就造成了房产税难以发挥对经济的调节功能和担当地方主要税种的功能。第四，“土地财政”阻力。中央和地方政府实行分税制后，买卖土地成为地方政府的主要收入来源。虽然中央对楼市一再施压，但是地方政府未必能够做到令行禁止。房产税相对于土地出让收入犹如九牛一毛，地方政府当然想尽办法阻挠房产税的施行，以换来招商引资、买卖土地的巨大利润。这样一来，由于地方政府执行大打折扣，房产税形同虚设，成了一纸空文。“土地财政”的存在对房产税的推行所产生的阻力使得中央的楼市调控措施收效甚微。第五，刚性需求难以缓解。北京、上海、广州等大城市住宅需求大于供给，但是开发商的不主动增多楼盘推热了楼市，使得房价应需而涨。虽然房产税属于抑制需求方面的政策，但是现如今人们对住房刚性需求不断增大，房产税的调节效果很可能收效甚微。第六，存在权力寻租的空间。单单从重庆和上海这两个试点来看，就已经发现房产税的征税标准存在差异。中央缺乏统一的征收标准，地方政府各自为政，当标准的制定者和执法人员缺乏客观统一的标准之时，势必给权力寻租留下空间。房产税征收标准口径主观裁定，执行期间遇到的困难很可能遮遮掩掩而不去实际解决、一带而过，如此何谈调控作用，甚至催生新的腐败。

三、完善房产税制设计和施行的建议

房产税的产生初衷是抑制过度投资和投机，打击囤房炒房，稳定物价，让更多的人有房可住。但是，在房产税推行过程中确实存在诸多阻力。政府部门应当从多个角度制定措施，配合房产税的实施，使房产税调控房地产市场的真正作用显现出来，力争达到预期效果，维持房地产市场的稳定，承担起保障我国房地产市场的平稳可持续发展的责任。

（1）完善实施细则。自“国五条”颁布以来，之所以媒体及房地产业内人士对其各种揣测和解释未曾中断过，就是因为细则不细，难以执行。中央应该尽快制定更细的房产税调控和推行准则，将中央和地方标准统一，收回地方政府对房产税的解释权，充分切实地执行中央政策。

（2）进一步完善税制设计。第一，减免其他环节税收。西方发达国家，在房地产市场稳定方面的通用方法是通过开征房产税来增加房屋保有环节的税费的同时减免一些房屋在开发、交易、出租环节的税费。经验表明，这种运作模式有利于房价维持在一个合理水平，从根本上降低楼盘开发成本，平抑房价，从而进一步活跃房地产二级市场交易，确保住房市场上出租出售房屋量的增加，以有效遏制房价的过快上涨。第二，改革计税依据。国际惯例上多以估定价值作为房产课税的计税基础。参照国际经验，这样就能建立起税收收入随房产价值的上升而增加的机制，确保地方财政收入的稳定增长，同时也有利于解决不同地段级差收益问题。对大多数采取租用形式的商业办公用房等，以收入法确定其评估价值；对民用住宅的评估，多采用市场成本法、收入法和价格法； 对于某些工厂等，要按其重置成本减除折旧后的净值作为计税依据。无论采用哪种方法，评估时都要充分考虑建筑材料价格级差和地租等对房产价值的影响。

（3）重视房地产评估人才培养。据不完全统计，目前全国仅有3.5万人获得了房地产估价师执业资格，就算是上海试点也仅有1351名注册房产估价师，这个数字远远满足不了评估需求。因此，相关部门可以通过采取减免考试费用、安排相关方向的就业等优惠措施重视培养高素质的房地产价值评估人员以适应房地产市场的需要，促进房地产评估人员高质量的批量产生。

（4）规范政府管理房地产市场行为。第一，摒弃“土地财政”。地方政府应当放眼宏观大局，改变以买卖土地获得主要财政收入的运作模式。居高不下的土地出让价解决不了，房价就难以打压。政府应当积极投身实业，并引导投机者投资实业，踏踏实实发展实业，实现地方政府财政收支的可持续发展。第二，增加住房供给。管理专家闵昱在谈房产税时指出，“行政干预只是权宜之计，长远来看市场还是会遵循供求关系，这是经济学最基本的规律”。开发商捂盘不售，住房刚性需求不能满足，这种现象决定了加大供给是平衡供需的重要举措。政府要加大保障房建设力度，引导和鼓励开发商增大经济适用房的供应量，同时地方政府要保证廉租房出租环节的公平性。廉租房推出之时，一并实现子女入学、户口迁移政府部门“包办”等利民政策，这将在一定程度上刺激了有住房需求的公众对廉租房的需求，从而对购房需求起到了暂时性的缓冲。第三，增强地方政府调控房价信心。中央应当尽快出台更多更细更严格房产税政策，合理范围内尽可能做出调控大动作，加强地方政府对房地产市场降温的信心，只有加大了执行力度，才能令购房者和炒房者更多的持观望态度而不敢轻易投机，从而稳定市场。

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作者简介：侯加珂（1991―），男，山东济南人，新疆财经大学企业管理专业研究生，研究方向：财务管理。