试论我国现行房产税存在问题之思考

摘要：近年来，随着国家保障性住房建设政策、商品房建设管理和销售政策的推出，我国现行房产税制诸多问题日益凸出。本文首先通过介绍房产税的概念及理论基础，对比分析与相关概念的几点异同，通过分析我国房地产市场的现状以及存在的问题，有针对性地对当下我国房地产税的立法提出了几点建议，并分析了房产税改革产生的影响。

关键词 ： 房产税； 立法分析； 存在问题； 完善对策；

一、我国现行房产税概述

房地产是固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称不动产税。我国房地产可以有三种存在形态：土地、建筑物、房地合一。由于历史原因，我国对房屋和土地基本上是分别征税，所以，这里所讲的房地产税收，实际上就是房产税和土地税的总称。而对于房地产税收，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税和契税[徐孟洲. 税法学[M].中国人民大学出版社.2005]。

二、我国现行房产税存在的主要问题分析

（一）部门间合作存在漏洞，税源监控乏力

一些地方政府为了谋求地方和部门利益而损害公共利益的现象经常存在，如为加快地方经济发展，在招标的房地产开发项目中附加一系列配套开发建设项目，将在税费上做出让步，随意减免部分税收收费；由于地方政府拥有极大的支配权，因此，政府为获取资金，设法高价出售经营性用地。据有关资料统计，兰州市2007年仅土地出让金就占兰州地方财政收入的26.6%。[]地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税行为淡然视之，造成房地产业税收大量流失，一定程度上使 得国家调控房地产业的效果大打折扣，也不利于国家宏观政策的实质推进。从整个税收环节上讲，开发房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可，有发改委、国土、建委、房管等部门，长期以来多头监管很多造成的是监管乱象，相互推诿扯皮，部门难协调、措施难落实等问题，难以形成有效的管理和监控。

（二）房地产登记评估制度不完善

我国缺乏有效的房地产交易登记制度，征管资料信息来源不畅，信息真实性难以确保，国家没有实行全面的财产公开，未就房产登记建立完善的制度体系，我国至今未普遍建立房地产价格评估制度，主要表现为：第一，没有权威、统一的房地产价格评估机构，尽管我国已经设立了一些地价评估所、房地产评估所、国有资产评估机构等，但各个机构评估的依据和标准各不相同，房地产税收到底以哪个部门的评估值为准，还有待进一步解决。第二，房地产价格评估技术和评估方法落后。不健全的房地产价格评估制度，使得房地产交易只能以实际成交价格为依据，但实际中一些成交价格明显偏低，且目前又没有法律规定政府对低价成交的房地产有优先收购权，这些都给房地产炒作创造了外部条件。

（三）居民纳税意识淡薄，偷逃税情况严重

我国在征税方面，特别是房产税征税方面力度还不够大，造成各交易主体在纳税申报时瞒报、偷税、漏税行为经常发生，这样也加大了房地产税收征管工作的难度。纳税人出售住房的管理时常常管理及出现信息不畅等问题，没有实施严格的税源管控。个人住房转让环节，契税实现了由房管部门、国土部门先税后证管理，征管情况较好，但其他税收如营业税、个人所得税等，税务部门还没有更有效的争取国土、房管部门的协助，及时收集、掌控相关信息进行管理；同时，因征管力量薄弱，对个人出售住房的税收违法行为的清理检查面小、震慑打击力度不够，逃税盛行税收流失较严重。

三、完善我国现行房产税的若干对策建议

（一）加强部门合作，实现房地产税收一体化

政府应统一协调，住房与城乡建设部门、民政、公安、财政、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据对部分个人住房征收房产税的需要，提供相关信息，共同建立地方统一的房地产信息管理平台，进行详细房屋信息登记，加快建立覆盖全国的住房信息系统，实现全国住房“一张网”。要从房地产开发的源头就开始实行严密的登记注册，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络，各部门在各司其职的同时建立有效的协作机制，加强信息沟通，实现资源共享，整合征管流程，优化纳税服务。同时政府有关部门要严格界定享受优惠政策普通住房的具体标准，明确税收优惠政策的适用范围。

（二）完善房产税改革配套措施

一是适当下放税征管权限。在统一税政的前提下，赋予地方一定的税制管理权限。如中央负责制定税种的法律规范，而具体实施办法、税收减免的执行及其征收管理等权限赋予地方。二是完善财产登记和房地产价格评估制度。要加快建设房产税源登记档案和税源数据库信息，逐步试点并推广居民个人财产登记和申报，尤其要做好官员、富人阶层的财产登记和纳税申报工作。各地税部门应与当地房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新数据库信息；三是清理整顿现有收费项目。对现行的政府税目、收费科目进行清理整顿，取消一些不合理、不合法的收费项目，按照受益原则，保留一部分有偿服务、经营性收费和少量必要的行政事业性收费，将属于地价的收费归入地价中，把一部分具有税收性质的收费纳入税收科目，完善当地产税制。

（三）提高税务人员综合素质

税务人员是税收征管的主体，其素质的高低，直接影响着执法公正性和执法效率的高低。因此，在税收征管工作中，首先是以提高执政能力为重点，加强干部队伍建设，下大力气培养一支忠于职守、廉洁奉公和能征善战的税务干部队伍。二是以提高干部素质为重点，大力开展专业知识的培训教育和更新教育，加强干部队伍素质建设。专业知识应包括企业财务会计、计算机、现行税收政策法规及其他经济法律知识，全面提高税务人员的专业技能和执法能力，在为纳税人提供高效优质的服务的同时严格落实国家相关税收征管规章制度，严厉打击偷逃税行为。所以说，注意房地产税制改革与其他税种、税制之间关系的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，如增值税、流转税等，甚至还牵涉到个人所得税。因此，改革房地产税制必须综合考虑，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。