当前房地产企业解决融资难、渠道少的思路

[关键词]房地产企业；融资；渠道；思路

房地产业是资金密集型行业,需要大量的流动资金。在当前，国家对房地产企业实施严格的宏观调控政策控制，银行又对房地产企业实施了紧缩银根政策，造成房地产企业举步维艰，甚至处于无米下锅的境地，如何尽快调整房地产融资渠道,解决房地产企业资金链的问题已成为房地产企业走出困境，重新发展的头等大事。

房地产业如何开拓新的融资渠道, 如何获得足够的资金支持,是房地产投资项目和土地开发得以顺利进行的基本前提,也是当前房地产界摆脱困境、浴火重生的热点。是房地产企业能否持续健康稳定地发展的关键所在。

一、房地产企业融资现状认识

房地产市场和资本市场是相辅相成，房地产的发展促进房地产资本市场形成和发展，同时房地产资本市场又加速房地产市场的优化和整合。两者之间的关系是随着历史的发展和房地产成长而逐渐形成发展起来的。

我国房地产企业的资金主要来源自商业银行贷款,在融资条件不断变化的今天,贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏,直接影响着融资成本。经历多轮宏观政策调控之后,商业贷款越收越紧,商业银行融资门槛越来越高,在新的贷款限制条件下。房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以,房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。

二、现行房地产企业融资渠道分析

(一)自筹资金

自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求少，市场管理不规范，政府监管理不到位，房地产企业容易存活，工程项目可以通过一系列的办法，可以拖欠完成。

(二)预收房款和交房定金

房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。房地产企业也可以通过资金滚动方式，用收到的资金和定金投到新的项目中去，完成后期项目的开发和建设，但随着国家对购房政策的控制，消费者持有观望态度的加大，这一筹资渠道已基本无法再获得所需的资金。

(三)商业银行贷款

房地产发展初期，至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道,但从中国房地产2003年至2010年资产负表中可以看出，房地产企业依靠银行借贷生存和发展的日子已经一去不复返了。

三、新形势下房地产企业融资渠道的选择

随着经济全球化步伐的日益加快,市场竞争日趋激烈。多渠道融资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。如何降低融资成本,何种融资方式成本最低廉,是房地产企业考虑最多的问题。

(一)证券融资

房地产证券化是房地产市场发展的方向,可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。通过证劵融资源可以迅速筹集巨额资金,可以扩大规模,化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润,使房地产企业主体从国有制走向股份制,有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模,实现规模效益,达到上市融资的目的。从目前的分析来看，大型房地产公司主要通过此方式拿地和获取开发资金。是大型房地产公司筹资的主要渠道。

(二)合作开发

房地产公司合作开发,包括外资合作和内资合作。也包括一方出地，另一方出建设资金的合作开发模式，也包括集资建房。可以通过利用较好的国外先进管理技术和经验,进行优势互补。在承接大型国际项目。提高自身知名度的同时达到融资的效果;利用内资,是寻求民间大量闲散资金进行融资。这种方式能充分降低资源浪费,集中不同企业的优势及先进的管理理念,分散投资风险,有钱出钱,无钱出“力”。从目前的分析来看，中小型房地产公司主要通过此进行开发合作。是减少拿地所占用的企业资金。

(三)债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。很多房地产企业发行企业债券比较困难,如果政府加大对房地产企业的支持力度,正确引导房地产企业进行多种经营活动,利用政府的信用建立房地产企业发展基金,为房地产企业债券融资“添砖加瓦”,就会使大众对债券融资的态度有实质性改变,为房地产企业进行债券融资创造良好的前提条件。 从目前的分析来看，大中型房地产公司主要通过此方式筹集资金。是大中型房地产公司筹资的主要渠道。

(四)信托投资基金

信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势,并具有较强的灵活性,已成为房地产企业融资的新热点,是与银行并驾齐驱的融资模式。 从目前的分析来看，大型房地产公司主要通过此方式拿地和获取开发资金。是大型房地产公司筹资的主要渠道。

(五)民间借贷

随着国家鼓励民间资本市场的形成，新兴的民间借贷已成为房地产行业新的融资渠道，民间借贷以资金来源小，借贷手续简捷，借贷利率高注称，但由于民间资本寻存高收益性，而房地产企业又存在一定风险性，因此，造成民间借贷进入房地产企业一直持谨慎态度，但随着房地产企业逐步规范，民间借贷管理水平的提升，民间借贷的资金筹措将高于商业银行借款比例。从目前的分析来看，中小型房地产公司主要通过此方式获取建设资金，通过蚂蚁搬家的形式，将企业的建设资金凑齐。（编辑/丹桔）