关于仙河镇农村宅基地的现状与分析

摘要：仙河镇由于受地理环境及历史背景的影响，在宅基地的管理上存在一些问题，本文就仙河镇农村宅基地的现状、问题及对策进行阐述。

关键词：农村基地；管理问题；解决对策

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-06-0072-2

仙河镇原名孤岛新镇，是一块由黄河泥沙淤积而成的新生陆地，位于东营市河口区东北部，南倚黄河，东、北两面临渤海海湾。早在80年代，这块新生地就被胜利油田开发利用，而后镇政府成立于1992年，随后几年经区政府批准，成立了5个行政村，并分别为其编制了村庄规划。现辖渔村、振东村、卫东村、海星村、东港村5个村民委员会，其中振东村、 卫东村、海星村位于城镇规划圈内。

1 仙河镇宅基地审批、登记发证情况

仙河镇境内大多为油田单位，全镇总人口4.21万人（包括流动人口），其中城镇人口3.6万人，农村人口3.3万人。自从这块地被油田开发利用后，各地农民就陆续迁移至此，由于没有集体土地，所以一直使用国有土地用于生产生活。镇政府成立后，也没有给予相应确权，导致仙河镇的农村宅基地登记发证率较低。1995年，区政府曾为95户村民核发了国有土地使用证，用于村民建房，此后再没有核发过国有土地使用证。直到2009年卫片检查时参照宅基地模式审批住宅用地13宗。

由于仙河镇土地的特殊原因，从而导致审批过程的复杂性和审批时限的不确定性。从2009年的卫片执法检查中可以看出，仙河镇被查13宗地中违法占地，其中宅基地占9宗，违法率占违法占地数的69。

2 仙河镇宅基地管理方面存在的问题

2.1 存在的主要问题

2.1.1 未批先建、少批多占现象较普遍 从以前的土地登记中可以看出，土地审批很大部分是未批先建，再履行补办审批手续；按正常的程序先审批后建的，实际建房占地面积也大都超出批准面积。镇政府成立前，渔村、卫东等各村已经存在，村庄建设在盐碱地上，村内各户建设独成院落，农民长期形成的这种建房标准，一时难以转变。

2.1.2 审批时限不确定，农民反映强烈 由于申报人数过少，短时间内不能成批上报，即使上报，请示办理也要很长时间，影响审批时限，审批时限给农民带来的不便，致使农民对此表示不满。

2.1.3 “一户多宅”、建新不拆旧，宅基地闲置率较高 由于宅基地管理粗放、松散，监管和处罚措施不到位，建新不拆旧现象仍很普遍。富裕的村民在交通便利的地方抢建住宅,形成了村内旧房无人住，村外新宅不断建的“空心村”现象。

2.1.4 宅基地存在私自非法转让现象 根据现行的法律、法规规定，宅基地的转让是有条件的，即只能在本集体经济组织成员之间流转，不能向非集体成员转让。但外地进城务工人员及部分城镇职工到“城中村”、“城郊村”购买宅基地的现象也有存在。

2.1.5 宅基地管理上下信息不畅通 缺乏行之有效的宅基地管理机制，使土地违法案件的查处和执行难度不断增大。

2.1.6 农村经济条件薄弱，村内无连片空白土地 按照节约集约用地要求整片划拨给村民建设条件尚不具备。村民收入参差不齐，大部分房屋结构依然牢固，部分危房分散座落其中，成片拆迁进行商业性开发压力较大。

3 解决对策

3.1 加强法制宣传教育，不断提高农村广大干部群众依法保护土地的意识

一是每年结合4.22地球日、6.25全国土地日、12.4全国法制等宣传日，按照“贴近实际、贴近群众、贴近生活”的宣传工作方针，通过出动宣传车，制作宣传标语，发放普法书籍、宣传图画、各种宣传资料，在全镇各村巡回宣传。二是充分发挥电视台、报刊等新闻媒体的强大宣传功能，开辟国土资源管理知识专栏。三是每年定期举办各种类型的法制培训班，加大对村“两委”成员的培训力度，使其成为农村土地管理的明白人。

3.2 运用经济的、法律的手段采取疏、堵结合的方式来解决土地使用中的违法问题

“疏”是把符合土地利用规划、村庄规划和农民申请建房条件的对象按程序办理手续，使其能合法用地；“堵”就是把不符合条件的用地户，以经济杠杆调节加以限制或用法律手段制止其建房。

3.2.1 对以前未批先建的 要区分不同的情况进行处理，凡是符合新一轮乡镇土地利用总体规划和村庄规划，用地户又符合申请使用宅基地条件的，在经批评教育后，可以为其补办用地审批手续；对不符合上述条件的宅基地，按照土地管理法第77条的规定予以拆除，恢复土地原貌。

3.2.2 对于少批多占的 由用地户写出限期拆除承诺书，并根据2010年3月4日国土资源部《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》精神，由村级组织对超占部分，每年收取土地有偿使用费。实践证明：上世纪八九十年代，在农村推行的对超出省政府规定面积之外的宅基地，实行有偿使用的措施，对乱占、乱建住宅，超面积建住宅起到了极大的遏制作用，今天若重新实行宅基地有偿使用制度，将对农村宅基地管理起到极大推动作用。

3.2.3 对一户多宅的 当用地户其他家庭成员需要分户的，则不再重新安排宅基地，通过过户的方式进行变更登记；对面积确实较小，需要重新安排的，需拆旧与建新同时进行； “一户多宅”在过户或拆除前，由所在村委每年负责收取一定数额的宅基地有偿使用费。

3.2.4 对建新拆旧的 对以前的建新不拆旧问题，由村级组织每年收取宅基地有偿使用费，直到履行拆除义务为止；对新审批宅基地属于迁建性质的，在新审批前，由申请户与村委会签订定期拆除协议书，并收取一定数额的保证金。

3.2.5 对非法买卖宅基地的 根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》，不为其办理过户手续，杜绝或减少非法买卖宅基地的现象发生。

3.3 完善农村宅基地产权制度

3.3.1 要明确农村宅基地产权 我国法律规定，农村宅基地的所有权和处置权属于集体，而使用权和收益权属于占有宅基地的村民。而现在农民拥有的宅基地产权并没有得到法律上的认可。清晰产权对村民来说十分重要，把国有土地产权让给农民，并在法律上确认其权利，是眼下解决的主要问题。

3.3.2 要改革现行农村宅基地使用权制度，规范宅基地管理 改革现行农村宅基地使用权制度，要加强立法，完善农村宅基地使用权的立法体系，使农村宅基地使用权有法可依。现行的《土地管理法》和我省的《实施土地管理法办法》对农村宅基地的管理虽然作了规定，但比较宏观、不够具体、操作性不强，尤其是应对仙河镇的这种情况，应该制定一部完整的《仙河镇农村宅基地法》，详细规定农村宅基地使用权的概念、取得方式、流转方式、法律责任及其他法律应当规定的条款。

3.4 完善农村宅基地管理制度

3.4.1 制定宅基地审批制度 针对仙河镇的特殊情况，制定一套行之有效的宅基地审批方案，明确审批程序，只要符合条件的有人申请建房都按照此套方案审批即可，具体问题具体分析，避免每次申请都要走一大堆没有必要的程序。对存量宅基地的原址翻建改建，只要符合土地利用总体规划和村镇建设规划，由镇人民政府批准，区级人民政府实行备案制，以减化程序，方便群众。

3.4.2 实行宅基地有偿使用制度 宅基地属于国家所有，村民个人要取得宅基地使用权，必须由农村集体经济组织代表国家将宅基地使用权有偿出让给村民个人，农村集体经济组织取得的宅基地使用权收益金归国家所有，由农村集体经济组织代管用于基础设施、公益设施建设和发展生产。

3.4.3 完善宅基地整理配套政策 建立集约、节约用地的新机制。一是对新农居点人均用地指标分情况制定定额标准，要求宅基地整理实施单位严格遵照执行，二是对超规定标准占用宅基地的农户，实行高偿使用。三是对擅自超面积建房农户严肃查处。同时对宅基地整理实行捆绑式整理，解决用地指标难问题。

3.5 加强监管，建立宅基地使用和管理新秩序

3.5.1 建立宅基地管理动态巡查和监管制度 国土所和村民委员会是宅基地动态巡查工作的实施主体，对动态巡查负直接责任，二者既要各司其职，又要密切配合。切实做到对宅基地违法、违规行为，早发现、早制止、早报告、早查处，建立动态巡查和监管长效机制。

3.5.2 建立土地执法监管网络 宅基地管理必须建立以政府为统一领导、国土资源部门牵头，各部门齐抓共管的土地管理工作新格局。要进一步完善国土、公安、司法、城建、电力、水利、纪检监察等部门协作办案制度，形成土地违法案件查处的横向联动机制和执法合力，提高结案率和查处到位率。镇人民政府与镇政府相关职能部门；国土局与国土所；镇政府与各村都要层层签订土地执法监管责任书，落实工作责任，构筑镇、所、村三级土地执法监管网络。

3.5.3 要增强规划意识 尽快制定新的村庄规划，并使其与镇土地利用总体规划相衔接，要逐步拓宽集体建设用地流转渠道，积极探索农村空置宅基地退出机制。

3.5.4 把以卫片执法检查为主要手段的执法监察工作推向深入 仙河镇以卫片执法检查为契机，对宅基地违法案件进行公开查处和。

作者简介：田翠（1979-），女，就职于东营市国土资源局河口分局，研究方向：基层国土资源管理。