地方政府调控行为对房地产行业的影响分析

摘要：本文从地方政府调控房价的现状即高投入，高开发，高房价、低保障，刚需收入水平低，新房热，二手房市场冷清。在这样的现状下地方政府的目的即地方政府的政绩与地方的财政收入以及地方的稳定。地方政府调控房价的措施即“限购”政策，与房地产开发商的合作，保障性住房建设，土地市场调控。

关键词：地方政府；房地产；开发商；“鬼城”现象

随着中国经济的迅速发展，人们的收入水平也随之提高，房价上涨是正常的现象。但由于中国人口基数太大，住房刚性需求者的预期，人们对房地产的投资等一系列影响因素导致了房地产价格早已偏离正常的增长区间。

1、房地产业发展的现状

1.1高投入、高开发

近年来，我国房地产业的投入非常高，开发力度不断加大，房地产业进入快速发展阶段。2011年，我国房地产投资额达61740亿元，占固定资产投资额的19.85%，占GDP的比重达13.09%。我国房地产投资额占GDP的比重呈快速发展趋势，房地产施工面积、竣工面积和销售面积逐年增加。这种过度的开发必将导致房地产市场的过热和经济发展的失衡。

1.2高房价、低保障，刚需收入水平低

房价高涨是我国房地产市场最引人注目的问题，己引起政府的高度关注。总体看，2002-2011年，我国城市房价增长较快。尽管2008年国际金融危机造成商品房交易量出现小幅下降，部分城市房价回落但幅度很小。虽然政府己出台一系列宏观调控政策抑制房价过快上涨，但并未出现总体的逆转。

中国房价走势图与月薪变化走势图（99年-10年房价以上海为例）

2.地方政府调控房价的目的

2.1地方政府的政绩

俗话说：升官发财靠政绩。一个城市的规模很容易影响地方政府的行为，在地方政府看来，地方城市规模越大，地方政府的政绩越好。而代表城市规模的无非就是扩大城市规模圈，加大城市群建设，一方面满足刚性需求者对住房的需求，让更多的消费者买到更多的房子，另一方面，地方政府官员以此扩大自己的政绩水平。

2.2地方的财政收入

众所周知，中国地方政府由于中央财政拨款不足，地方财政是制约地方发展的一个重要问题。而房地产经济刚好填补了这一方面的空白，据相关资料统计，房价的60%左右以直接方式或间接方式流入政府手中。地方政府引进开发商，土地税是一个重要方面，现在一个很重要的现象就是地方政府在城市周边规划中有意制造地王的现象，来促进更多的房地产开发商竞标，就是为了获得更多的财政收入。

3.地方政府调控房价的主要措施

商品住房价格调控的手段主要通过引起市场需求与供给力量的变动，进而影响房价。地方政府为达到目的运用一系列措施如土地政策，保障性住房建设等来对房地产市场预期对本地方的经济发展。

3.1“限购”政策

“限购”政策是各个地方政府至2010年出台以后普遍实行的政策。此政策是地方政府限制地方居民己购住房家庭和非该市常住家庭购买住房，有效挤出了住房市场的投资和投机需求。“限购”政策有效减少了已有住房居民对商品房的需要量，也扩大了住房刚性需求者对住房的购买量，同时引发市场预期的变化，使得减少房价调控变得可能，同时由于“限购”政策的实行，也有效的减少了房价过快增长的势头。

3.2与房地产开发商的合作

地方政府为了地方政绩，财政收入，以及社会的稳定，房地产开发商正是看中了一点，与地方政府达成了共赢。具体而言，以万科集团为例，地方政府需要扩大城市规模，就必须改造城郊等城市周边地区，而万科集团正是看中了地方政府的意图，与之合作，大力在郊区建楼，建设商品房。在城市周边建房不仅达到了地方政府的目的，而且为开发商带来了巨大的利益，可谓说实现了双赢。

3.3.保障性住房建设

保障性住房建设是解决中低收入家庭住房困难的重要手段，其主要形式是廉租房、经济适用住房、城市安居工程、公共租赁住房和限价商品住房等。保障性住房的供给可以满足部分中低收入家庭的住房需要，降低住房市场的有效需求总量，同样可以起到拉低市场成交均价的作用。目前，保障性住房建设需要地方政府加大土地供应和财力投入，与其政绩考核目标有一定冲突。

4.地方政府调控房价带来的后果

地方政府调控房价的确取得了一定的成果，现在我国城市规模的不断扩大，地方财政的雄厚资金也验证了地方政府的作为。与之同时我们必须清楚地方政府调控房价带来的问题，具体如下：

4.1拆迁问题

城市l展是一个不断进行城市扩张和再建设的过程，为调整和完善城市功能，需要对不符合城市规划的建筑进行拆除或搬迁，于是就产生了“城市拆迁”。由于我国城市房屋拆迁制度不完善，相应的法律法规不健全，出现所谓的强制性拆迁现象。这些行为严重侵犯了公民的合法权益，损害了党和政府的形象，影响了社会的和谐和稳定，造成了极其恶劣的社会影响。

4.2“鬼城”现象

随着城市规模的不断扩大，地方政府不断加大城市扩张，开发商业不断在城市周围建房，一系列问题随之出现，最为突出的就是“鬼城”现象。虽然地方政府极力否认“鬼城”现象的存在，但这一现象的确存在于中国大量的房地产行业之中。我国的住房空置率极高，中国660个城市约有6540万套空置房，可供2.6亿人居住，空置率达到惊人的40%。这不但造成社会资源的极大浪费，也给中国经济带来了极大的风险。

5.对于地方政府调控房地产行业的建议及忠告

5.1必须健立健全法律制度，合理规范房地产管理行为

在政府大力支持建设保障性住房的政策下，做好保障性住房的房屋质量及价格的有效控制。在土地供给方面一定要做到统一规划、合理分配，禁止农业用地过度开发。杜绝一切投机、炒作等不良行为发生，使土地使用向透明化、市场化、公正化的方向发展。在税收制度方面，第一，应取消现有不科学、不合理的收费。第二，应规范合理性收费。第三，加强税收在房地产市场中的调控能力。

5.2改变地方政府对对城市规模的认识，理智认识城市发展与资源匹配的关系

地方政府普遍认为城市规模越大，城市发展越好，但无视城市的发展与城市资源的之间的关系。一个城市的规模直接受能够供给这个城市的资源决定的，因为城市的资源能够带动这个城市的发展与壮大，也可以促进更多的就业人口，同时也引进的更多的企业来这个城市投资。