试论我国《物权法》之物权登记规则

论文摘要 物权是一种对世权，因此物权的变动需要通过一定的方式加以公示来让社会知晓，从而让不特定的第三人承担不侵害的义务。登记则是不动产物权变动的最主要的公示方法，而一些特殊动产的权利变动也需要经过公示才具有对抗效力，可见，登记对确定权利的归属、维护交易安全具有重要意义。本文通过对《物权法》中涉及登记的条文按照物的种类和登记的效力进行梳理，进一步指出目前我国登记制度中存在的问题，并尝试提出完善的建议。

论文关键词 物权公示 登记生效 登记对抗

一、登记制度存在的必要性

众所周知，物权作为对世权的属性决定了其给不特定的任何人设定了一种不作为义务，物权的变动不单单影响到权利人个人，对于权利人之外的第三者来说，也能引起权利义务变动的后果，物权人只有通过某种公示将权利变动的事实告知社会公众，使社会公众得以知晓物权变动情况，才能使权利变动发生效力。同时，物权也是一种排他性财产权，即一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权，倘若第三人无法了解物权变动情况，则很容易导致自己遭受损害。因此，为了维护不特定的第三人的利益和交易的安全，世界各国的物权立法都普遍确立了物权公示原则。

在现代各国法上，不动产物权的公示方法为登记，动产物权的公示方法为交付。我国《物权法》第六条也对不动产物权变动的登记原则、动产物权变动的交付原则进行了规定。可见，登记制度是公式原则的必然要求，也是实现明确物的归属，维护社会主义市场经济秩序立法目的的必然要求。

二、登记效力立法模式

物权登记产生怎样的效力直接来源于各国法律的规定，但是各国在登记对物权变动的效力这一核心制度设计方面却有所不同。纵观各国，登记效力模式包括登记生效主义和登记对抗主义两种，下面对这两种分别加以介绍。

（一）登记对抗主义

登记对抗主义是指登记并非物权变动的生效要件，但是不经登记该物权变动将不得对抗不知情的善意第三人。在登记对抗主义中，当事人之间对物权变动的合意将直接导致物权变动的效果，此物权变动效果无需登记即可发生。但是由于当事人之间物权变动的合意具有私密性，一般情况下第三人无法知晓，这与物权本身的对世性存在冲突，因此为了保护交易安全，法律规定尽管物权变动已经生效，但只有权利人通过登记等公示方法向社会公开其权利变动情况，通过公示获得社会对其权利的认可，才能取得对世效力。《法国民法典》最早规定了登记对抗主义，后该原则逐渐为意大利、日本等国的民法典所继受。《法国民法典》规定“协议抵押权以公证证书为成立要件，其他不动产物权变动的情况均不要求以公证或登记作为该行为生效的要件，但是不经公证或登记将不得对抗善意第三人。”

（二）登记生效主义

登记生效主义是指将当事人之间对物权变动的合意和权利机关的对该合意的登记作为物权变动行为生效的两个必不可少的要件，缺一不可。登记生效主义与登记对抗主义的区别就在于物权变动效果是否以登记为要件。与法国、日本的规定不同，德国、瑞士及我国台湾地区民法规定了不动产物权变动的登记生效主义。如《德国民法典》规定“土地所有权的转移必须由权利人与相对人对于权利变更的合意，并将此种权利变更的事实登记与土地登记簿内。”我国台湾地区民法更是明确规定了“未经登记，不生效力。”

三、对我国《物权法》上有关登记规则的梳理

前面对登记的必要性和登记的效力模式进行了介绍，下面将按照物的种类、和登记的效力对我国《物权法》上的登记规则进行梳理。

（一）对有关不动产的登记规则的梳理

我国《物权法》第九条、十四条规定了不动产物权变动的登记生效原则，同时并不排斥法律规定的例外情形。根据这两条我们可以看出，不动产物权的变动一般要经过登记才发生物权变动的效力，只在某些特殊情形下不经登记即可发生物权变动，但不经登记不具有对抗第三人的效力。

1.登记生效主义

我国《物权法》第一百三十九条、一百四十五条、一百五十条的规定了建设用地使用权的登记生效原则；第一百八十七条规定了不动产抵押权的登记生效原则。

2.登记对抗主义

我国《物权法》第一百二十七条、一百二十九条规定了土地承包经营权的登记对抗原则；第一百五十八条、一百六十九条规定了地役权的登记对抗原则。

3.登记处分主义

我国《物权法》第二十八条至三十一条分别规定了公权力、继承及事实行为致物权变动的情形。根据上述规定，在非基于法律行为而取得不动产物权的情形，自有关事实成就即发生物权取得的效果，但是其处分权受到限制，未经登记而处分该不动产物权的不发生物权变动的效力。理论也把其称为登记处分主义。

本文认为，登记处分主义只是登记生效的一种特殊情形。因为在非依法律行为引起的不动产变动的情况下，引起不动产物权变动的事由的发生与登记不可能同步，该事由的发生必然先于物权的登记。如果法律一概规定登记后才能生效，则在该项不动产上将会出现权利断点。登记处分主义是法律为了避免权利空白而做出的特殊规定，是登记生效的一种特殊情形。

（二）对有关动产的登记规则的梳理

我国《物权法》第二十三条规定了动产物权变动的交付主义，即动产物权的变动一般来讲经过交付即可发生物权变动的效果，只有在某些特殊情形下，动产物权的变动需要经过登记才具有对抗第三人的效力。以下是法律规定的特殊情形：

1.特殊动产的物权变动

依据《物权法》第二十四条规定，船舶、航空器和机动车这些特殊动产自交付时即发生物权变动的效力，只是未经登记不具有对抗第三人的效力。

2.动产抵押权和财团抵押

依据《物权法》第一百八十八条、一百八十九条规定，以“生产设备、原材料、半成品、产品”等企业财产，或者“正在建造的船舶、航空器，交通运输工具”等特殊动产抵押的，抵押权变动采用登记对抗主义，即抵押合同生效抵押权即设立，但是该权利未经登记，不得对抗善意第三人，即不存在对世效力。

（三）对有关权利的登记规则的梳理

根据《物权法》第二条第二款的规定，除了动产和不动产之外，权利也可以作为物权的客体。在《物权法》第十七章中以专节形式规定了权利质权，其中，有权利凭证的自权利凭证交付时设立，而没有权利凭证的自有关部门办理质押登记时设立，即采用登记生效主义。采用登记生效的情形分别为《物权法》第二百二十四条规定的权利质权、第二百二十六条规定的基金份额和股权质权、第二百七十条规定的知识产权质权、第二百二十八条规定的应收账款质权。

（四）更正登记、异议登记与预告登记

除了上面提到的有关不动产、动产和权利的登记规则外，为了保护不动产真正权利人和不动产买受人的利益，我国《物权法》还规定了更正登记、异议登记和预告登记，这三种登记制度具有不同的价值功能。更正登记是指权利人或者利害关系人认为不动产登记簿记载事项与真实的权利状态不相符合时，向登记机关申请更正登记，以对错误的权利公示进行矫正；如果不动产登记簿记载的权利人对利害关系人的更正申请有异议，在对异议无法查明的情况下，利害关系人可以先申请异议登记，以阻止不动产登记权利的公信效力，防止权利在未变更之前遭受侵害。由于异议申请的随意性较大，《物权法》要求异议人在15天内进行诉讼，否则异议登记自动失效。我国《物权法》还规定了预告登记制度，在买卖期房或者转让其他不动产物权时，债权人可以向登记机构申请异议登记以限制债务人处分该不动产，保障将来物权实现。

四、我国《物权法》规定的登记制度的完善建议

（一）细化登记机构的审查规则

我国不动产所有、承租及交易政策在各个历史时期有所不同，加之不动产登记变更存在一定的被动性和滞后性，导致司法实践中确权纠纷频发，因此确保登记内容的准确性对保护权利人利益、维护交易秩序至关重要。本文认为，登记机构不仅要对权利主体、权利的种类、来源、成立时间、期限、权利的内容和范围等权属情况进行全面审查，也要借助图纸、测算数据等对不动产的物理状况进行全面准确记录，以明确土地用途、四邻界止、墙界及房屋面积等，以对权利范围进行准确界定。

（二）完善登记错误的救济规则

因为登记公示具有权利正确性推定力，所以一旦登记簿记载的权利人与真实权利人不符，善意第三人基于对登记的信赖与权利记载人达成合意并实现物权的变动，将会给真实权利人带来不可估量的损失，也会给善意第三人带来纠纷，在不动产价值剧增的今天更是如此。因此，完善登记错误的救济规则至关重要。我国《物权法》对登记错误的责任进行了规定，规定登记机构对其错误登记给他人造成损害承担赔偿责任。但是本文认为，应对登记机构对登记错误的过错程度进行考量，如果登记机构已尽到相应审查义务，则可以对其适当减免赔偿责任，由过错方承担责任。因为在现实生活中，存在大量因家庭关系或者规避政策等原因出现的权利记载与真实情况不一致的情形未得到及时更正。总之，既要制定完善的登记救济规则对真实权利人进行保护、对登记机构审查义务的履行进行约束，也要明确因登记错误导致的责任程度那，避免给登记机构设定过重责任妨碍其职责履行。因此，本文建议由登记机构设立专项基金对因登记错误造成的损失进行赔偿，同时可以通过概括加列举的方式规定受害人有权要求登记机关予以赔偿的情形及赔偿上限。

（三）制定统一的物权登记立法

任何实体规则都需要配套程序规则来保证其在实践中的具体操作，《物权法》亦不例外。世界各国立法对于物权的公示制度都有一套行之有效的登记程序规则来保证其功能发挥。虽然在我国《物权法》实施之后，国务院相关部门陆续出台了一系列物权登记配套规则i，在一定程序上弥补了登记程序规则的缺失，但是这些配套规则效力层级底、内容分散混乱，甚至互相冲突，缺乏对登记错误的救济，涉及到的物权种类不全面等，一定程度上制约了物权流转的顺畅和安全。因此，在时机成熟后制定统一的物权登记立法是大势所趋。

五、结语

物权登记制度是物权法领域内的重要制度之一，关乎社会公众的利益和交易安全的维护。由于我国《物权法》公布实施时间不长，对物权登记制度仍处于原则性规定层面，登记程序亟待完善。我国应该借鉴其他物权登记制度较为完善国家的立法经验，逐步完善物权登记规则，在时机成熟后对不动产登记程序进行单独立法，以期建立完善的物权公示制度，使《物权法》在我国的市场经济发展中发挥更大作用。