浅析“假按揭”贷款的预防和控制

摘要：近年来，“假按揭”贷款案件频繁发生，不仅扰乱了房地产市场秩序，而且危及银行信贷资产安全，对金融、经济和社会的稳定造成不良影响。预防和控制“假按揭”贷款，需要完善信用法制，加大对住房“假按揭”的打击力度；加强商业银行内控建设，堵塞信贷管理漏洞，建立健全贷款评估制度，突出对“假按揭”贷款风险环节的关注与审查，并从严要求中介机构，增强其风险责任；政府应加快有关基础设施建设，为按揭贷款发展创造更好的市场环境。

关键词：“假按揭”贷款；特征；预防和控制

中图分类号：F830.5　文献标识码：A　文章编号：1006-3544(2008)06-0044-03

近年来，在我国房地产市场迅猛发展的大背景下，“假按揭”贷款案件频繁发生，甚至成了我国房地产信贷市场的一大顽症，不仅扰乱了房地产市场秩序，而且危及银行信贷资产安全，对金融、经济和社会的稳定造成不良影响。当前，在大力治理“假按揭”贷款案件的同时，在准确认识“假按揭”贷款类型、特征和成因的基础上探索如何对其进行预防与控制是当务之急和治本之策。

一、“假按揭”贷款的类型与手段

根据不同的划分标准，“假按揭”贷款有不同分类，主要有以下几种：一是根据房地产开发商的主观心理状态，可分为非法骗用型和非法占用型；二是根据假购房人的主观心理状态，可分为真实签名型和伪造签名型；三是根据商业银行是否知情，可分为银行知情型和银行不知情型；四是根据欺诈人员的组成，可分为外部型、内部型和内外串通型；五是根据制度是否有漏洞，可分为制度规则漏洞型和内部管理审查失控型；六是根据“假按揭”贷款的危害后果，可分为民法规制型、经济法规制型和刑法规制型；七是根据购房合同载明的交易标的类型，可分为一手房“假按揭”和二手房“假按揭”，又可分为个人住房“假按揭”和个人商业用房“假按揭”。

“假按揭”贷款采用的主要手段包括：(1)虚拟售房。开发商与几十户假购房人签订虚假售房合同，一人虚假购买多套商品房，利用虚假编号进行一房多卖等。(2)虚值售房。以超出市场价的高值售房，以超出市场价的免首付售房，售后返租的高值售房等。(3)虚增面积、虚拟大户型售房。以虚增商品房的销售面积、虚拟大户型商品房进行高值销售等。(4)虚假首付。开发商与购房人串通欺骗银行，在购房人实际并无交纳首期购房款的情况下，共同串谋获得银行按揭贷款。(5)银商合谋。一方面，银行机构为规避上级行的授权管理，绕开开发贷款管理较为严格的限制，利用“假按揭”贷款为房地产开发商提供开发资金支持或帮助解决临时资金周转困难；另一方面，开发商利用“假按揭”贷款归还到期的房地产开发贷款。

二、“假按揭”贷款的主要特征

(一)一手房“假按揭”的主要特征

1.借款人特征。(1)工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母(子)公司、销售商、承建商、材料供应商或其他关联企业；(2)收人证明上的联系人、联系电话为开发商或销售公司工作人员、联系电话；(3)收人很高但不能提供证叫材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；(4)无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；(5)签名虚假或多处签名不一致。

2.所购房产特征。(1)事实上不存在该房产；(2)房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；(3)精装修楼盘的装修部分价款明显高于市场装修价格水平；(4)开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。

3.购房行为特征。(1)一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘。(2)《商品房买卖合同》多项重要内容空白。(3)借款人不知晓购实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心。(4)开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映。

4.贷款行为特征。(1)借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；(2)多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；(3)借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；(4)借款人选择到期一次性还本付息方式。

5.开发商行为特征。(1)不愿存入按揭贷款保证金；(2)不愿接受资金监管；(3)房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；(4)将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。

6.贷款偿还特征。(1)贷款偿还日前由开发商通过转账方式向借款人还款账户内存人与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；(2)同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。

7.其他特征。(1)达到人住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；(2)所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。

(二)二手房“假按揭”贷款的主要特征

1.借款人特征。(1)借款人为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；(2)无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；(3)签名虚假或多处签名不一致。

2.所购房产特征。(1)事实上该房产不存在；(2)售房人不能提供《房屋所有权证》或其他合法产权证明的原件；(3)签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产的所有权人；(4)借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交；(5)评估价格明显偏高。

3.购房行为特征。(1)借款人不知晓购实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心；(2)购房合同多项重要内容空白；(3)借款人未按规定将首付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。

4.贷款行为特征。(1)借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办；(2)借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。

三、“假按揭”贷款产生的原因

(一)房地产开发商方面的原因

1.房地产开发商自有建设资金不足。这是“假按揭”贷款产生的最主要的直接原因。目前，房地产开发企业多为私有经济或混合经济，自有资金不足、有地无资金的现象较为普遍，个别开发商甚至将房地产开发定位为着力于商业运作的管理型企业，运营资金是其次的。在开发商没有自有资金或自有资金很少，不足以进行项目建设时，“假按揭”贷款成为

开发商在房地产开发贷款、流动资金贷款和建筑承包商垫款以外的一大重要资金来源。其中，发生于楼盘开发早期、直接以非法占有为目的的“假按揭”贷款，构成贷款诈骗罪，不法开发商往往将“假按揭”贷款用于挥霍或携款潜逃。此外，更多的是不以非法占有为直接目的，而非法骗取、占用银行贷款的违法违规行为，这通常发生在随着楼盘开发，后续建设资金严重不足，形成烂尾楼或楼盘滞销，房地产开发贷款到期等情况，开发商往往将“假按揭”贷款用于偿还到期房地产开发贷款或弥补建设资金之不足。在后一种情况下，若“假按揭”贷款最终未能得到偿付，开发商意欲将房地产开发风险转嫁给商业银行，则“假按揭”贷款的性质由非法骗取转向非法占有。

2.部分不法房地产开发商利用“假按揭”贷款获得额外经营资金用以谋取其他不法利益，如将“假按揭”贷款用于主业以外的冒险性商业运作等。若开发商能从中获利，就归还“假按揭”贷款，否则商业银行将承担其中的损失。这种放纵风险损失、并将风险损失通过欺骗的方式转嫁于商业银行的违法行为，兼有了非法骗有和非法占有双重故意。

(二)“假按揭”购房人方面的原因

“假按揭”购房人通常是开发商的利益关系人，如开发商的股东、员工、亲朋好友等，也有的是下岗人员、无业人员，其参与“假按揭”的主要目的是获取钱财、工作或帮助开发商渡过难关。

(三)贷款银行方面的原因

商业银行内控不健全为“假按揭”贷款的产生提供了条件。部分银行机构信贷管理制度流于形式，贷款审合法合规性，轻真实性；律师审查仅被视作一种程序，发放按揭贷款只需出具律师审查报告即可，而不管报告内容的真实性；贷后对开发商贷款资金使用缺乏有效监督，贷款封闭使用、专款专用制度未能落到实处；内部管理混乱，员工职业道德素质低，为内外勾结骗取银行贷款提供了可乘之机。

(四)中介机构方面的原因

律师事务所、评估公司等中介机构责任弱化，对客户的资格审查、评估，只注重合法合规性，忽视真实性，未能对按揭贷款起到应有的专业保障作用。律师事务所往往把出具法律审查报告简化成填写格式性条款的工作，忽视其中的真实性。评估机构往往会应客户要求虚增评估价值，不同的评估机构对同一评估对象评估价差距巨大的现象屡见不鲜。银行缺乏对律师事务所、评估公司等中介机构的有效监督和约束，中介机构的介入反倒成为银行员工减少主观风险责任的理南。一旦发生纠纷，银行通常也，不会追究中介机构的责任，“假按揭”现象并未因中介机构的介入而减少。

(五)政府方面的原因

1.房地产抵押登记部门管理混乱，管理工作存在漏洞，为“一房多卖”提供了便利。

2.法制建设滞后，对“假按揭”贷款行为打击不力。刑法中对贷款诈骗罪的非法占有目的的模糊认定是导致按揭欺诈产生的制度死角。现行《刑法》要求贷款诈骗须“以非法占有为目的”，但“非法占有目的”难以判定，且涉及“假按揭”的开发商和假购房人一般并不具有通常意义上的“非法占有目的”，从而难以通过法律手段有效打击“假按揭”行为，甚至姑息养奸。尤其是面对数量较多的被告时，司法机关往往以“稳定大于一切”、“保护弱势群体”为由，片面维护假购房人的权利，致使无法对假购房人施以合法的失信惩戒。

3.社会征信体系建设滞后，社会信用环境较差。社会转型过程中，旧的道德观念被打破，新的市场经济道德观念尚未建立，社会信用环境较差，同时我国企业、个人征信体系尚未建立健全，商业银行缺乏有效渠道了解、判断房地产开发企业、开发商和按揭购房者的资信，这成为当前住房按揭业务发展的一大障碍。

四、“假按揭”贷款的预防与控制

1.完善信用法制，加大对住房“假按揭”的打击力度。一是增设“虚假陈述获取贷款罪”，凡通过采取欺骗方法获取贷款或欺诈性挪用贷款致使银行贷款遭受重大损失的行为，均构成“虚假陈述获取贷款罪”。二是将“贷款诈骗罪”的犯罪主体扩大至单位，以利于对单位的贷款诈骗行为进行打击。三是增设“背弃信用罪”，加大对失信者的惩罚力度。四是完善按揭法制，明确“假按揭”的法律含义。建议引入香港的公义式按揭制度，将购房人所购楼花的所有权转移至银行名下，出现“假按揭”时银行可直接处置按揭房产，减少银行处置“假按揭”的诉讼费用和时间成本。

2.加强商业银行内控建设，堵塞信贷管理漏洞。一要建立健全贷款评估制度，包括对购房者个人、房地产开发企业的资信评估和对作为抵押财产的房地产的价值评估，特别是要严格对开发商的资金实力状况、房地产项目的发展前景、借款人资信和身份的真实性的审查与评估，要坚持和借款人的面谈、面签制度，以保证借款合同的真实性。二要从严要求中介机构，增强其风险责任。要选择有信誉、责任感强的评估机构，并对评估人员的资格、评估程序、评估方法乃至评估报告的标准格式做出明确规定。在与律师事务所签订的合作协议中应明确要求律师事务所对其审核的资料的真实性负责，并要求律师事务所向保险公司投保责任险。三要突出对“假按揭”贷款风险环节的关注与审查，重点核实购房人尤其是与开发商利益相关者的首付款的真实性、按揭房产的大户型面积及价值、开发商自有资金是否真实进入银行监控账户、供楼款资金的去向以及购房时间和合同时间是否集中等。四要严格责任制，对“假按揭”所涉责任人员要严肃处理，对触犯《金融违法行为处罚办法》和《刑法》的行为要坚决追究，决不手软。

3.政府应加快有关基础设施建设，为按揭贷款发展创造更好的市场环境。一要加强对按揭房地产的预登记管理，避免重复登记。二要加强有关信息披露。房管部门应就房地产公司的基本情况，资信、资质情况，项目立项、规划、是否取得预售许可证及证号、交易鉴证、抵押备案等情况在网上公开披露，使有关方面可无偿便捷地查询有关房地产信息。三要加快建立健全社会征信制度，扬诚信者之善，鞭失信者之恶。

4.建立按揭贷款持续监管机制。监管部门应建立专门针对“假按揭”贷款的持续性监管机制，构建按揭贷款非现场监管数据库，收集开发商资信、关联人、楼盘、银行提供按揭情况等资料，跟踪分析各机构按揭贷款动向，积极为现场检查做好信息储备，应以每年不少于一次的频率，对所有经办此业务的银行业机构同时实施现场检查，增强震慑力，强化开发商配合监管的意识，并确保进行持续跟踪检查，为外部延伸检查打开方便之门。

5.加快建立健全有关中介机构，为住房融资市场提供有效保障。借鉴香港的经验，鼓励律师事务所、专业建筑监理公司等机构参与住房按揭贷款的市场运作，明确律师事务所对借款人资格的合法、合规性和真实性的审查责任；引入监理公司的审查制度，监督房地产贷款封闭运作、专款专用，防止贷款挪用。

6.创新房地产贷款保险。贷款保证保险是以信用关系为保险标的的保险，既有履约担保功能，又有信用保险功能，可有效地保护债权银行的利益。在发生借款人违约行为时，保险公司负责对债权银行进行赔付。