集体行动逻辑视角下的《物业管理条例》
时间：2022-09-09 02:17:46
【摘 要】新《物业管理条例》颁布和实施已有一段时期，它是对旧《物业管理条例》的改进，对进一步规范物业管理起了巨大作用，但也存在一些问题。本文运用公共选择理论对新《物业管理条例》进行文本分析和探讨。松散的业主和弱势的业主委员会，是其问题根源之一；“选择性激励”有助于改善集体物品的供给。
1994年，建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》。2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行。2007年，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院对《物业管理条例》进行修订；新《物业管理条例》于同年10月1日施行。上述这些法规和规定的实施，对规范物业管理市场和促进物业管理市场健康发展起了巨大作用。在现实中，业主、开发商和物业管理公司的争端屡见报端。这与《物业管理条例》的制度设计有一定的关系。
一、理论框架：公共选择理论
公共选择理论产生于20世纪40年代末，迅速发展于60年代末70年代初。曼瑟尔・奥尔森是公共选择理论领域的重要代表人物之一。1965年，他发表《集体行动的逻辑》一书，此书成为公共选择理论的经典著作之一。在书中，奥尔森把公共的或集体的物品定义为：任何物品，如果一个集团X1,…,Xi,…Xn中的任何个人Xi能够消费它，它就不能被那一集团的其他人消费。换句话说，那些没有购买任何公共或集体物品的人不能被排除在对这种物品的消费之外，而对于非集团物品是能够做到这一点的。对集体利益作了区分，具体有两种：一种是相容性的（inclusive）,另一种是排他性的。前者指的是利益主体在追求这种利益时是相互包容的；后者指的是利益主体在追求这两种利益时是互相排斥的。把集体物品分为“排外的集体物品”和“相容的集体物品”。在市场条件下从“集体物品”―更高的价格―得到的收益数量是固定和有限的，这使市场的成员试图减小他们集团的规模，在此称这类集体物品为“排外的集体物品”。在非市场条件下，当集团扩大时，集体物品的供给会自动地扩大，这类物品应被称为“相容的集体物品”。据此，把各种各样的集团分为相容或非市场集团和排外或市场集团。在排外或市场集团中，可进一步划分为纯粹垄断、寡头卖方垄断和“原子式竞争”三种类型。产业中只有一家企业的情形被称作纯粹垄断；企业数量很小以至于一家企业的行为对其他某一企业或企业集团影响显著的情形被称为寡头卖方垄断；没有一家企业会对其他企业产生显著影响的情形被称为“原子式竞争”。在相容或非市场集团中，与市场集团的寡头卖方垄断相对应的大小范围是“特权”集团和“中间”集团。比起大集团来，小集团能够更好地增进其共同利益。
二、松散的业主和弱势的业主委员会
新《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”根据奥尔森对集团的分类，可以把业主大会大体上归入“潜在”集团或大集团。因为，业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，也就说它是非市场集团。在相容或非市场集团中，“特权”集团和“中间”集团范围大小是与市场集团的寡头卖方垄断相对应的；而寡头卖方垄断是指企业数量很小以至于一家企业的行为对其他某一企业或企业集团影响显著的情形。根据新《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”也就是说，当业主是一个人或者业主人数较少，可以不成立业主大会，那么就排除了“特权”集团和“中间”集团两种情形。据以上分析，业主大会是一个“潜在”集团或大集团。业主大会是一个“潜在”集团或大集团，其提供的是集体物品。根据集体物品的定义，某个业主消费了集体物品，并不能排除其他业主的消费。同时，根据“潜在”集团的定义，无论业主帮助或不帮助提供集体物品，其他业主都不会受到明显的影响。业主可能会采取机会主义，逃避义务。而业主大会又没有明显和有效的措施来强制业主，这就更加强业主采取机会主义行为的倾向。
根据条例规定，业主大会选举产生业主委员会，作为业主大会的日常执行机构。业主委员会执行业主大会的决定，监督物业管理服务，维护业主共同利益。业主大会选举产生业主委员会，其中存在委托和问题。因为“每当人们按他人要求行动（我们称后者为委托人）且人比委托人更了解运营情况（信息不对称）时，就会产生委托―问题。”业主委员会成员有可能从自身利益出发，而不是从业主共同利益出发，从事活动。委员们也可能偷懒，不去维护和促进业主共同利益。因为从事委会工作，要耗费大量的时间和精力，有时甚至要掏腰包自己垫上经费，但并没有得到如工资、福利等非集体性的物质收益；其所提供的集体物品，却被其他业主分享。在市场经济条件下，理性的委员会考虑其成本与收益，然后决定行动。
三、结语
针对业主和委员们提供非集体性的“选择性激励”，调动其积极性，以达到改善集体物品供给的目的。“这些‘选择性的激励’既可以是积极的，也可以是消极的，就是说，它们既可以通过惩罚那些没有承担集团行动成本的人来进行强制，或者也可以通过奖励那些为集体利益而出力的人来进行诱导。”选择性激励既包括经济方面的即经济制裁和经济奖励，也包括社会方面的即社会制裁和社会奖励。“选择性激励”可以一定程度上弥补松散的业主和弱势的业主委员会的不足。
参考文献：
[1]曼瑟尔・奥尔森.陈郁译.集体行动的逻辑[M].上海三联书店、上海人民出版社，2004.
[2]［德］柯武刚，史漫飞著.韩朝华译.制度经济学――社会秩序与公共政策[M].北京：商务印书馆，2000.
(作者单位：广东韩山师范学院)
