房地产税收征管现状的工作方案

*年8月以来，*市西乡塘区内的房地产行业楼盘项目陆续上马，为城区地方税收收入开辟了新的骨干税源，使举步维艰的地方财政重现新的活力，同时也给城区地方税收的征管工作提出新的课题。在上级部门的正确领导和城区政府的大力支持下，*市西乡塘区地税局积极探索对重点房地产行业地方税收的征管办法，紧紧抓住重点房地产行业楼盘、楼市价格急剧升温的大好机遇，严征细管，热情服务，将精细化管理落到实处，取得了较好的效果。截止*年9月底，累计征收房地产开发行业各项地方税款9853.89万元，同比增收3961.72万元，增幅67.23%（其中：营业税同比增收1727.43万元；增幅50.67%，土地增值税同比增收1291.04，增幅达200.91%），为促进*年*市、城区地方经济发展作出了应有的贡献。

一、西乡塘区房地产行业重点税源概况和税收实现情况

房地产行业税源监控工作是西乡塘区地方税务局组织收入工作的重要组成部分，房地产行业企业对西乡塘区地方经济发展有较大影响力，可以说房地产开发企业经营状况的变动直接影响到西乡塘区地方税收收入的变化，并且其影响力是持续和较稳定的，在制造业税收相对稳定的前提下，通过对房地产开发企业数据解读可以推断地方经济发展态势，解释税收增长原因，探寻税收增长点，为税收征收管理决策提供依据，因此，房地产行业税源监控是西乡塘区地方税务局税收征管工作的重中之重。目前，西乡塘区重点税源管理股管辖的房地产企业共29户，其中国家总局重点监控20户，区局重点监控4户，城区局重点监控5户。分年度看，*年、*年、*年1-9月分别征收6189.56万元、8178.47万元、9853.89万元，税收收入占总收入比重分别为8.93%、14.30%、23.75%，呈现逐年上升的态势，因此房地产开发行业税收收入在西乡塘区起着不可替代的作用。

二、西乡塘区房地产税收监控管理的主要做法及成效

（一）强化素质，落实制度。一是选调政治、业务素质强的税收人员从事的房地产企业税收管理工作；二是定期组织业务学习和研讨，及时研究和解决工作中出现的重点、难点问题；*年来，通过研讨解决了房地产企业未完工开发产品的税务处理、代建工程和提供劳务的税务处理、合作建造开发产品税务处理等问题，形成了一系列的管理办法，确保房地产行业税收有条不紊的开展。其次，建立了严格的控管制度，将制度涵盖于管理的方方面面。用监控管理办法明确房地产项目情况收集、税务登记、税收政策执行等事项要求，结合*市地税局项目属地管理原则，建立重点开发项目税收月报表、项目预售、销售前后的保全清算制度等。三是结合执法过错追究制，加强检查和监管。税源管理最重要的因素是人的因素，西乡塘区地税局在完善一系列的征收管理制度的基础上，加强内部的组织协调和监督工作，坚持以制度管理人和事，对执行不到位的及时限期改正、纠正和责任追究，切实保证制度不折不扣得到贯彻落实。

（二）收集房源，处处留心。一是留心广告找房源。我们高度重视房源信息，从广告入手查找房源，要求税收管理员密切关注报刊和“房交会”、互联网上的房产信息。二是全面清查房源。对辖区内房地产项目和企业进行了全面调查清理；同时，设立专职外勤人员深入到房地产项目进行调研，跟踪监控。三是发动群众探访房源。定期深入楼盘、大街小巷进行宣传，向群众了解在建房地产项目，并通过城区税源办、居委会、中介公司等组织掌握房源状况。

（三）建立网络，时时互动。在城区区委、区政府的大力支持下，与城区税源办定期召开房地产管理联席工作会议，协调房地产企业及项目管理，强化了日常信息交流和情况通报，形成了税源控管体系。部门互相配合是关键。我们主动上门，逐个走访城区开发办、房产局、规划局、建管站等涉税房地产管理部门，了解它们的工作职能和工作程序，寻找加强管理的途径和手段，同时收集了大量最新楼盘立项、审批、开工、预售等信息，进行落实。通过召开地方政府参加的房地产企业座谈会，宣传房地产各项政策，提供政策咨询服务，实现执法与服务有机融合、征税与纳税良性互动。

（四）宣传政策，面面俱到。一是定期下户，政策宣传到位。对在管的房地产企业，有管理员定期下户，了解企业经营状况，宣传房地产税收政策。二是加强辅导，规范管理到位。督促企业强化财务管理，帮助企业做好财务会计资料规范管理，为税收征管提供准确资料。要求房地产企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料。

（五）纳税评估，严格把关。按照“广泛借鉴、规范流程、指标对比、务虚与务实相结合”的思想开展纳税评估工作。细化评估方法步骤；通过一系列指标、系数横向、纵向比对发现问题；务虚与务实相结合、指标数据与实物现场相结合、纳税人这一“点”与对应行业这一“面”相结合。*年，通过对房地产行业纳税评估，评估入库各项地方税95万元。

三、西乡塘区房地产税收监控管理的存在问题

一是部门沟通不到位。地税、工商、国土、规划、房产、建设、金融部门往往各自为政，根据部门职能实施行政管理，不能有效实现资源共享和信息互换，对房地产业社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。如：部分房地产开发商在未向主管税务机关申请办理税务登记的情况下，照样可以通过开发项目的立项审批和资质审查；地税部门与国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房产管理、银行等相关部门的沟通不到位，不能做到信息共享和资源合理利用。二是税源监控乏力。具体表现在税收管理员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律还不十分熟悉，对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足，对企业财务核算尤其成本核算知识的掌握不够熟练。三是纳税意识淡薄。一些开发商以追求最大利润为目的，在项目开工后不依法履行其纳税义务，往往不择手段以达到其偷逃或挤占国家税款的目的，不主动向主管税务机关申请办理税务登记，不按规定如实申报其应税所得，而采取多种手段偷税。主要表现在：一是预售收入不入账，不按规定计提企业所得税。二是企业收取的房租收入、广告费收入不申报，以完工房产抵付各种应付款项，如借款、工程款、租金、广告支出、奖励支出等。三是采取虚报成交金额、协议少开发票手段，达到房地产企业少缴所得税的目的。四是虚增建筑成本，减少应纳税所得额，偷逃税款。四是帐目资料欠规范。由于房地产企业是个特殊的核算主体，开发周期长，少则三、四年，多则七、八年，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨年度审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，且财务核算人员的水平参差不齐，帐目资料保管不善，带来审核工作难以到位。加之投资主体多元化和少数纳税人对税法遵从度不高以及税收管理滞后而导致地税机关对房地产业的登记管理难度增大，并在一定程度上和一定范围内存在征管盲区。

四、加强西乡塘区房地产行业税收管理的建议

(一)加强宣传辅导，整顿征管秩序。要以税收政策法规的宣传为切入点，有针对性地加强对城区房地产开发企业负责人、财务办税人员的税法宣传辅导，对其财务核算上存在的问题及时予以纠正，使纳税人懂法、知法、守法，增强依法纳税的意识，确保税收及时足额入库。要采取如开座谈会、上门宣传、媒体公告等多种形式向企业宣传解释税收政策、增强企业守法经营、依法纳税的意识，营造房地产行业良好的税收秩序，促进房地产行业的健康发展。

（二）探索管理办法，提高征管质效。要完善行业管理制度。通过调查研究，制定房地产开发企业所得税征收管理办法，对企业办理税务登记、征收方式确定、申报资料报送、税款预缴，以及地税机关对企业涉税信息采集、归档等各项管理事项，进行具体、明确的规定，确保企业申报资料齐全，内部管理规范。同时要针对房地产开发未完工不易确认收入、完工销售后纳税人容易“人去楼空”的特点，抓突出矛盾，抓主要环节，采用“定率预征”的方法来破解难题。一是核定利润预征。要通过房地产企业所得税征管暂行办法，规定房地产企业必须按月申报企业所得税，按月预缴所得税，工程完工后汇算清缴，多退少补。二是企业申报预缴。要严格执行*市地税局《关于加强房地产开发企业所得税管理有关问题的通知》和《*市地税局关于调整土地增值税预征率的通知》的文件要求，规定开发企业预缴企业所得税、土地增值税。三是销售开票预征。要根据国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》国税发[*]82号、《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[*]31号文件精神，借助房地产税收管理有关政策法规规定，联合财政、房产部门，选准预征切入点，执行“统一比例、先税后证”的管理办法，确保证、预缴税款及时足额到位。

（三）夯实管理基础，实施源头控管。要掌握房源控制税源。强化日常巡查，对城区房地产开发企业建立“一户一档”，登记开发产品的可售面积、可售总收入、预售收入、销售收入结转情况、成本情况以及纳税情况。在产品开发初期，要求企业提供《项目立项书》、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开况；开发产品竣工后，要求企业及时上报已完工产品的成本费用分摊办法，防止企业转移利润，逃避纳税；要建立动态监控管理台账，逐户登记开发项目、分季度反映与有关部门的信息交换情况、预售收入、纳税情况、企业账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。要规范扣除费用范围夯实税基。要加强对开发产品的成本管理。一是明确开发产品的成本核算对象，防止企业随意在各成本核算对象间进行调节。二是强调经营成本的核算要求，要求企业对实际发生的成本、费用的核算，按照一般的经营常规、惯例、财务会计制度和税收政策的规定，严格区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限，正确核算开发产品的会计成本和计税成本。特别是对于因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本以及为开发产品而发生的共同成本，要求企业按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配，分别计入相应的成本对象。三是严格执行成本结转必须与收入匹配的规定。评估成本的实际扣除是否与收入相配比，结转成本的开发产品面积，是否与已结转收入的开发产品面积相一致。要严格评估堵塞漏洞。切实做好企业涉税信息采集工作，规范企业档案资料管理，以此为基础，结合巡查情况，积极开展房地产企业所得税纳税评估，及时发现和处理问题，堵塞漏洞；要集中优势兵力评深、评透，对虚开、代开发票虚列成本等行为进行严惩，整顿和规范房地产税收秩序。要认真进行纳税评估总结和案例分析工作，对评估过程中发现的问题，进行深入细致的剖析，完善管理措施，探索建立房地产税收“以评估促管”、“以日常检查促税收”的长效机制和管评良性互动机制。