房产税应该更严厉

扩大房产税改革试点被列入2013年改革重点，看来势在必行。

由于探讨房产税的背景是房价大涨，社会普遍的误解是，房产税是抑制房价的短期举措，与限购没有什么本质区别；房产税是因为某些地方土地财政捉襟见肘，政府为了维持地方财力推出的与民争利之举。如果房产税建立在这样的错误认知的基础上，在推进过程中会受到各方的强烈抵制，而土地财政扩张、土地出让金大涨，会使地方政府失去推进房产税改革的动力，房产税将成为可有可无的摆设。

房产税的目标必须清晰，推进房产税并非抑制房价这样的蝇头小利，有两个远为重要的任务：一是建立地方财政来源的长久通道，逐步退出土地财政。二是建立正确的激励机制，让多购房者承担更多的社会责任，从而逐步退出行政色彩浓厚的限购限价举措。房产税是立足于长远、理顺制度的基础税收。

卖地生财从根本上摧毁了合法合理的税收体制，削弱了执政的合法性，严重增加了中国的信用与金融风险。不要说有的城市已经无地可卖，就是有地可卖的城市也应该逐渐减少土地财政的重要，回归税收常态。

我国处于城镇化的关键时刻，在可以预见的未来几十年，现行的户籍制度将取得重大突破。以户籍制度为牢，限制本国国民在其他地区购房是不可持久的，一旦地方户籍改革取得突破，限购政策也将成为无本之木。只有房产税，能够让多占用社会资源、多购房者承担更多的社会责任，如同美国等国一样，政府开征房产税，多购房者多交税，中低收入阶层可以获得廉价贷款，有的地区甚至可以免交房产税。政府何必管居民的资金是拿来买房、买地还是买车，每个人都有自由使用资金的权利，只要建立正确的税收激励机制，一切问题将迎刃而解，行政手段都可退出经济舞台。

现行的试点房产税过于温柔，导致税收作用不如行政手段，无法收到严肃政策应有的效果。

我国业已推出房产税的两个城市，效果不彰。存量不征，对以往购房者实行豁免政策，目的在于控制新增住房与高档住宅部分。由于政府同时实行限购，学者无法量化房产税减少房地产投资的效果。从笔者了解的个案来看，限购所起的作用大过房产税，一些富裕的朋友希望在大城市购房，愿意支付目前较为温柔的房产税，却迫于严格的限购举措未能如愿。

上海地区房产税征收范围狭窄，本地户籍新购且属于家庭第二套以上。外地户籍新购住房，人均面积60平方米以上部分征收，初始按交易价格70%、以后按评估价征收，高于市场均价2倍税率为0.6%，低于2倍的为0.4%。

房地产发达城市房产税数量低到可笑的程度，房产税收入与土地收入相比，几乎可以忽略不计，而房价仍然居高不下。自2011年1月27日沪渝房产税试点启动，到2012年第三季度，上海认定的应征房产税住房4.8万套。2011年，上海房产税收入为22.1亿元，完成预算的110.5%。2012年，上海税务部门对20.8万套住房完成房产税征免认定，其中应税房3.7万套，占已认定住房总数的17.8%左右。当年房产税24.6亿元，完成预算的109.3%。需要强调，房产税中包含商铺、写字楼，个人住宅只占极少一部分。看看京沪土地收入，2012年土地市场交易清淡，北京土地出让金仅为647.92亿元，今年截至5月22日，北京土地出让金高达617.89亿元。上海市2012年土地出让金为875.78亿元，今年截至5月22日，为432.34亿元。

征收房产税如果不能达到厘清现在税费、收缩土地财政、建立正确的激励机制减少限购的目标，哪怕只实现一点，房产税未来堪忧。新的房产税版本应该更加精准，更加明确而严厉。