浅议婚前购买的“按揭”房屋认定及价值分割

摘要：房屋占居民家庭拥有的总资产中的重要及主要部分，随着现代社会离婚率的不断上升，离婚时婚前所购买房屋的归属及价值分割问题受到社会的广泛关注，由此也产生了一些不同的观点，现对婚前购买的“按揭”房屋的所有权认定及分割谈一些自己的看法。

关键词：按揭”房屋 所有权认定 价值分割

一、婚前购买的“按揭”房屋的种类

婚前购买的“按揭”房屋大致分为两类。一种是夫或妻一方以婚前个人财产支付首付款，并办理按揭，在婚前办理了房屋所有权登记，取得了房屋所有权证书。第二种情况是夫或妻一方以婚前个人财产支付首付款，并办理按揭，在婚后办理了房屋所有权登记，取得了房屋所有权证书。

二、婚前购买“按揭”房屋的所有权认定

对于第一种情况，婚前购买了房屋并办理了房屋所有权登记，即认定该房屋为婚前财产，属于一方所有。不论你是支付了全部购房款，还是只支付了首付款，只要是在婚前办理了房屋所有权登记，则认定只归一方单独所有。

新《婚姻法》第十八条及最高人民法院《关于若干问题的解释（一）》第十九条都明确规定，婚前一方的财产归其本人所有。否定了因婚姻关系存续到法定时间而自动转化为夫妻共同财产的说法。

第二种情况，婚前购买了房屋但还没有办理房屋所有权登记。

最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提讼。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以对于第二种情况，应该也认定为一方的婚前财产。

三、对于婚前购买的房屋离婚时的价值分割

新《婚姻法》及相关的司法解释对一方婚前财产在婚姻关系存续期间的增值收益，当另一方对此收益有贡献时，是否享有收益所有权没有明确规定，这就使得婚前购买的“按揭”房屋的升值部分的分割存在了较大争议。

（一）一种观点认为，非产权人一方只能得到婚姻存续期间还贷金额的一半

下面通过一起案例进行说明。2002年5月张先生购买了一套商品房，首付10万元，银行贷款20万元，并办理了房屋所有权登记并颁发了房屋所有权证书。一年后张先生与李女士结婚，当时张先生所买的房产已升值至50万元，婚后双方共同偿还贷款。2004年6月，夫妻因感情不和离婚，当时该房产的市值已经达到了60万元。

双方在谈及房屋的分割问题时，李女士认为，该房屋目前的价值减去10万元首付款以及张先生第一年支付的2万元贷款之外，其他的部分应属于夫妻共同财产，即60-10-2＝48万元，要求对这部分增值部分进行平均分割。张先生认为，该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后诉之法院，法院经审理后，一审判决该房屋为张先生的个人财产，归其个人所有。对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，张先生将其中的一半偿还给李女士，即只给2万元的一半1万元。李女士不服，提出了上诉，二审法院最终裁定维持原判。

既然婚前购买的“按揭”房屋，已认定为一方的婚前财产，所以离婚时房屋的增值收益与非产权人无关，就应该归一方所有。婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，可以理解为是用婚后夫妻共有的财产偿还了一方的婚前个人债务，因此，离婚时只应将夫妻共同偿还贷款的一半补偿给另一方。

《婚姻法》第十七条、第十八条、第十九条除对夫妻财产制的规定采用法定财产制和约定财产制之外，并以夫妻特有财产制作为补充，夫妻特有财产也称夫妻保留财产，特有财产是依照法律规定各自保留一定范围的个人财产，并对财产进行管理、使用、收益、处分。照此规定，对个人财产购买的婚前房屋享受特有保留财产权。据此，以个人积蓄购买的房产属于个人所有。从法律关系上说，房屋增值只是期望可能得到的收益，在房屋转让前并不能得到确认。离婚时只能对共同已偿还的贷款对价部分进行分割，非产权人无权要求分享房屋潜在的增值或无权对产权人一方特有财产的增值部分享有权利。

（二）另一种观点认为，非产权人一方得到婚姻存续期间内房屋增值部分的一半

如果按法院判决升值部分没有非产权人的，就会造成婚前双方都抢着按揭买房。因为在房屋价值低时，支付少量首付款，购房时出资不多，房屋原值不大，随着市场变化，房屋增值幅度很大。在离婚时，未购房的一方只能得到偿还贷款金额的一半，对婚前按揭买房的一方是有利的，但对结婚时未购房的一方显然是有失公允的。

房屋虽系一方在婚前购买，但婚后还按揭款用的是夫妻共同财产，这一部分资金被购房一方占用，则会直接导致另一方在投资机会、投资规模以及生活品质等方面都受到一定程度的限制和影响。如果婚后不用偿还贷款，则可用这部分资金进行更合理的投资，也会认定为共同财产，并平均分割。

所以笔者认为，离婚时将婚前购买的“按揭”房屋的增值部分进行平均分割更为合适，更能兼顾公平公正。