房地产税有多重

今年一季度，全国公共财政收入增长6.9%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13.7%。中央和地方的情况可谓冰火两重天。

“地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”在分析地方财政收入（本级）增长的因素时，财政部给出了上述解释。中央财经大学财政税收研究所所长曾康华认为，这表明地方对土地财政的依赖至今有增无减。

“2012年房地产业销售6.4 万亿元，缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。”这条某媒体负责人的发言引起了消费者的高度关注。尽管事后多位业内专家否认75%的比例，但中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示“土地出让金以及税费占房地产销售收入百分之六十左右。”60%的比例则被业界视为相对客观。

膨胀的税费十年

在一季度房地产行业征收的税种中，契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的税收收入增幅分别为 38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。这四项税收合计2575亿元。房地产相关税收增幅普遍高于全国财政收入增幅。

中国18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种仅在房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。

上述五个在房地产行业征收的税种收入合计，从2003年的900多亿元，上升到2012年的1.01万亿元，增长1022%。五个税种收入合计占全国税收收入的比重，从2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。其中，增长最快的土地增值税，从2003年的37.3亿元飙升至2012年的2718.8亿元，增长7289%，占全国税收收入的比重也由0.19%上升至2.7%。

另有5个税种也涉及其他行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。学者测算，若将房地产业的十个税种收入合计，2012年房地产业贡献的税收收入将超过1.5万亿元，占全国税收收入的比重超过15%。

在住房建设和交易环节，除了各种税收，政府还向房地产商收取各种费用，收费项目近百项，包括征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费等。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目，包括规划、建设、国防、工商、水利、电力、邮政、环保、公安、城管，等等。此外，还有一个具有税收性质的收费，即教育费附加。

根据财政部预算报告，仅城市基础设施配套费一项，2009年至2011年的数额分别为337亿元、611亿元、857亿元。其他近百项地方政府对房地产业的收费，多数混杂在部门收费中，公众难以获悉具体数额。

税制的扭曲效应

除了房地产业贡献的税收收入，土地出让收入更是地方政府建设资金的主要来源。2005年房地产价格开始加速上扬，地方政府随之开始出让土地的盛宴，并助推房地产市场直线升温。根据财政部公开数据，2008年至2012年，地方政府土地收入分别为1.04万亿元、1.40万亿元、2.91万亿元、3.32万亿元、2.85万亿元。近三年，土地出让收入已相当于地方本级公共财政收入的50%-60%。

知名财经评论员朱大鸣早在两年前就指出，土地价格已经偏离公允价值越来越远，这些偏离的利润，形成成为各地土地财政的来源。

这样的发展道路不可持续性在于，地价上涨终究会形成土地泡沫，而土地的泡沫必将传导，形成房价的泡沫。商品房价格高的最重要原因是土地一级市场现状，而中国土地一级市场是国家绝对垄断的，所以要消除暴利，必须从改革土地“招拍挂”开始。

如果改革地方政府的土地财政，地方政府收入的大半又需要从哪里寻找填补空缺的收入？

这正在成为房地产调控的阻碍，亦在告诫政府，财政体制的改革正在步入深水区。种种之怪现状直指二十年前的分税制改革。分税制导致地方财力吃紧。地方财政收入占全国财政收入的比重，已由分税制改革前的70%左右骤降到50%以下。而地方政府在实际工作中承担的事权与财权逐渐不相匹配。因此，对中央与地方税制的利益关系的系统化理清则成为当务之急。

对于房地产税费制度，中央早已确定了降低建设、交易环节税费负担，在保有环节增加税负的目标。2012年底财政部部长提出，将“统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并”。国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，这说明有关部门已注意到当前房地产交易环节征收的税种过多、税负偏重的问题，而这意味着未来我国房产交易环节税负将有可能下降。

不过，今年3月份财政部提请审议的预算草案报告显示，2013年全国税收预算收入近11万亿元，较2012年增长8.5%，其中，城镇土地使用税、土地增值税、房产税和个人所得税预期增幅居前，紧随其后的是房产税，四个税种的预期增幅全都超过了11%。

事实上，无论中央政府还是地方政府，在土地和税费收入猛增的巨大利益诱惑下，房地产税费改革距既定目标越来越远。

一方面是加紧调控，简化流程，合并税种，一方面却将财政收入增幅的龙头寄望于房地产业，数据之间的掐架很难说明改革的诚意。而技术性手段遏制房价的功效已经到了极致，调控房市必须有制度性变革，现行体制下的房地产调控只能加重供需矛盾，成为“空”调。

3月份国务院重申的对出售自有住房按转让所得计征20%个人所得税的要求已经成为一纸空文，4月份70个大中城市中68个城市房价环比上涨，中国社科院对房价失控的风险预警又在耳旁，房价重又回到越调越涨的老路。