从土地供给制度角度探析房地产垄断经营

【摘 要】土地问题并不是人与物之间所产生的矛盾，而是人与人之间的社会关系问题。房地产作为促进社会经济发展的重要支柱产业之一，其开发建设所需要的土地资源是城市发展的根本，同时也是城市规划建设中的一项主要内容。城市发展需要房地产行业作推动力，而房地产行业发展则需要城市土地作建设基础，鉴于此，本篇文章站在土地供给制度的角度，深入探讨和分析了我国房地产经营状况，并论证了土地供给和房地产价格之间的关系，最后提出了几点关于改善土地供给制度的浅薄意见，供相关人员参考。

【关键词】土地供给；房地产；垄断经营；城市发展；改进建议

房地产作为促进我国国民经济增长的三大支柱产业之一，其产业经济的增长从宏观层面来说是社会总体经济的动力，而从微观层面来说，则是房地产开发商所在地区的地方政府财政的主要收入来源。从目前我国各大城市的房价走向来看，国家对房地产价格的政策调控因时滞而受阻，宏观整顿与调控对房价的影响不大，所以国内房价依然保持着持续高升的态势。然而房地产开发商所销售的房屋产品都是在土地资源上开发建设出来的，房地产开发规模越大，国内的土地资源供应量便越大，长此以往，必将造成一系列的土地供应难题。因此，当前，如何在合理的土地供应制度下开发房地产业，促进城市发展是相关部门人员必须要重视和考虑的首要问题。

1 我国土地供给制度所存在的问题

对于土地资源的配置和供应，我国政府制定了一套相关的土地资源供应制度，以实现对土地资源的，然而这套供应制度在具体实施过程中存在着一定的弊端。就 我国目前的城市土地管理制度来说，全国各大城市的土地资源管理大多采用土地征用制度和土地收购储备制度。下面就这两种制度存在的问题加以分析。

1.1土地征用补偿的方式单一、范围狭窄

在市场经济条件下，货币是最具流动性的资产，得到金钱补偿的人可以对这一财产进行灵活运用，因此，我国土地征用主要采取货币安置的方式。这种方式虽简便易操作，但对失地农民来说，除了拿到有限的补偿费之外，既失去了赖以生存的土地，又没有了原本所从事的农业工作和比较稳定的收入来源，还被排斥在我国现今的城镇社会保障体系之外，一旦补偿费用完，他们的生活就更加没有保障。

1.2 耕地占用失控，危害粮食安全

近年来，随着城市化的推进，城市用地的增加，政府征地卖地的行为使得我国耕地面积大幅减少。耕地面积不断减少，国家粮食供应问题便出现困难。而随着我国人口数量的不断增加，人们对粮食的需求将越来越大，如果现在不及时遏止耕地面积减少问题，我国粮食安全问题必将成为威胁我国经济发展，以及人民生活质量的重要因素。因此，我国现行的土地征用或土地收购储备制度在实际实施时，还要充分考虑到国家的粮食生产和供应问题。

1.3开发商违法占地、囤地现象严重

近年来房地产行业的囤地现象日益严重，主要归咎于土地供应量的减少，土地价格的快速上升。土地资源的紧缺为投机者创造机会，土地价格的快速上涨使得房地产开发商能够从持有土 地中获得收益，从而为囤积土地带来动力，使得很多地方有大量囤积土地存在。一部分开发商求地若渴，一部分开发商圈地不让，造成土地市场供不应求，必然推动地价的快速上涨。

2 关于我国土地垄断制度的悖论

从以上分析中，可看出当前我国土地资源供应制度在实际应用和实施时，是存在着一定不足的。我国在土地资源供应上，除了存在人与人之间的关系冲突之外，在土地垄断制度上也存在以下一些悖论：

2.1 效率和公平的悖论。在我国土地资源供应中，由于土地供应制度的影响，交易双方在进行讨价还价时，政府往往会采取行政手段来对双方的交易进行干预，且这种干预具有极高的效率。在政府的干预之下，土地产权的交易可快速完成，但是，因政府干预而完成的交易是有可能缺乏一定公平性的，这种交易大多建立在一方受损的基础上。土地的供应和配置存在不公平性，这便是政府在配置土地资源时，因为过分强调行政效率，快速拆地而给农民造成利益受损的一个重要原因。

2.2 政府干预和政府失灵的悖论。政府干预可能会导致农民利益受损，这仅仅只是土地垄断制度实施时所表现出来的轻微症状，严重时候则更有可能发生政府失灵。所谓政府失灵，是指政府在市场中失去其职能能作用。房地产经营市场有其自身的市场机制，但其市场机制存在一定的局限性，当市场机制失灵的时候，就需要借助政府的行政手段来对市场的经营和运行实施干预。但在政府实施干预的过程中，由于其他各种因素的影响，政府干预又会造成政府失灵，从而形成政府干预和房地产经营市场两者之间的关系的悖论。

2.3 共利益的悖论。政府垄断制度的目标是公共利益，然而对公共利益界定并非易事。房地产开发显然属于私人利益而非公共利益，但如果政府将其土地出让所得用于公共支出，政府征地拆迁行为到底是公共利益还是非公共利益就难以界定。

3完善土地供应制度的建议

地方政府既是土地产权的所有者，又是土地产权的者，既是市场的直接参与者，又是市场的规制者，同时地方政府又是中央政府的规制对象。地方政府既要通过市场机制来实现土地收益最大化，又要兼顾社会福利和社会公平，同时又要保证国家土地产权的实现，这决定了政府行为非常复杂。大多数的专家强调政府垄断土地一级市场，实行土地储备制度，防止土地收益的流失，但通过本文的分析，土地垄断制度确实有其有利的一面，但同时也有其消极的一面，这要取决于政府行为。由于国有垄断制度造成土地产权不清楚，每个地方政府会采取投机行为，把土地收益全部用于基础设施建设，促进经济的增长，将土地供给产生的正的外部性留在本地区内，而将土地供给产生的负的外部性推给中央政府和其他城市政府，实现本城市本地区的经济发展目标和个人政治晋升目标。

理想状态的土地供给是建立在产权界定清楚、制度公平基础之上，交易双方通过讨价还价达到帕累托最优。政府介入供需双方的讨价还价，通过政府机制来配置土地资源，是建立在政府的绝对理性基础之上的，土地垄断制度下政府如果能够做到“绝对理性”也可以达到帕累托最优。但是万能的政府是不存在的，政府垄断并干预土地供给，存在政府失灵，政府失灵的存在降低了土地资源的配置效率。

4结束语

综上所述，城市的发展依赖于土地资源的合理供应，而房地产作为土地资源的主要消耗产业，当其产业发展过于快速，产业经济有出现房产泡沫经济的势头时，就需要国家政府出面，制定并出台相关的可调控政策，通过政府机制来合理配置和供应土地资源。但是，政府调控并不等于政府垄断，房地产垄断经营模式目前在我国的运行还尚不可行。如果政府对土地资源实施垄断制度，有可能会产生土地产权不明晰、责任不清楚等负面影响，不利于经济的发展。因此，本文认为：我国土地供应最理想的状态是在土地产权界定清楚、供应制度合理公平的基础上，辅以政府机制来实现土地资源的合理供应和配置，并尽量避免政府垄断经营。

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