经营用房管理现状与管理模式探讨

【摘要】 高校经营资产管理是学校国有资产保值增值的重要保障,现行高校经营资产类别多样、区域分散,存在不可忽视的管理问题。本文以我校经营用房为例,探讨高校经营资产管理模式。

【关键词】 高校经营资产管理

高校经营性房地产是指高校在保证完成本单位教学、科研、行政办公等正常用房的前提下,用于对外出租、出借或从事各类经营活动的房屋、土地资源(包括永久性建筑物、简易房和临时设施等)。最大限度地利用学校房地产资源,提高房地产资源的利用效率,促进房地产资源优质高效运转,确保国有房地产资源的保值增值,它对于高校实施教学改革、改善高校办学条件,减轻学校债务压力等方面。发挥很大的作用。目前,高校经营性用房类别多、地域广、分布散,现就目前高校经营用房存在的普遍问题及我校的经营用房的管理方式在这里做个探讨。

1 经营用房管理只注重“宏观管理”,忽视“微观管理”

在目前的经营用房管理中,高校只注重“宏观管理”,忽视“微观管理”。一般只注重经营业户在整体上是否符合学校管理要求,而很少从细节上关注经营业户的经营活动。

造成这种情况的原因在于在经营用房的管理中,只注重了学校与经营业户的关系,而忽略了学生这一服务对象群体所处的利益位置,忽视了学生作为学校、经营业户服务对象的角色;只注重了经营效益,房租收入,而忽略了风险利润转嫁学生承担。

“宏观管理”易于操作,而“微观管理”易于忽视。但“微观管理”的重要性在某种程度上比“宏观管理”更为重要。近来高校经营场所出现的因产品质量问题引发学生投诉事件屡屡发生,校园同类经营户之间的恶性竞争打乱了正常的经营秩序等问题,充分暴露了在经营用房管理中忽视“微观管理”的问题。

2 高校在经营用房尤其是校内经营用房管理中往往看重经济效益而忽视社会效益,造成经营业户整体服务水平普遍偏低

高校在经营商业用房招租中一般只注重租赁者的投标价格,忽略对承租者整体实力的考察,容易造成中标经营户因高房租而没有利润空间,经营户服务档次低、商品质量差,员工素质低,甚至经营亏损时要求更改招标合同的租金价格,造成同类经营户的连锁反应,造成学校的后续管理工作执行困难。目前,高校校内经营用房经营用户在整体素质、经营理念、服务质量等方面与学生的要求还存在很大差距,在某种程度上对学校的社会声誉产生了负面影响。

3 我校经营用房管理体制存在具体的问题

目前,高校经营性用房的管理机制存在多头管理现象,政令不一致。各高校经营性用房的经营管理部门除传统的财务资产部、后勤集团外,还有产业集团、实业总公司等独立法人单位。虽然部分高校直接将经营性资产转交校后勤集团、经营公司等经营管理,能够发挥这些部门的特长,产生效益,但是这种方式极易导致学校国有资产的隐性流失,造成管理的标准要求参差不齐,使得经营性用房租户鱼龙混杂,严重影响学校正常的教学科研秩序,损害学校利益。我校经营性用房目前存在以下问题:

3.1 经营用房分散经营

其中对公租赁经营用房由校财务资产部直接经营管理(包括银行、通信公司、ATM机、基站等),其余经营用房由后勤集团、产业集团、实业总公司等多个部门分散经营管理。而且新校区的建设更是加重了地域管理分散交叉等问题。

3.2 管理方权责不清

后勤集团、产业集团、实业总公司等负责的经营用房合同各自保管,没有统一归口校财务资产部,使得我校“经营性资产管理系统”登陆信息不及时,不完整,经营性资产管理统筹跟不上,财务每年核对各单位的管理费用工作也相对繁琐。

3.3 经营户在营业中产生的公摊维修费用无来源

由于没有管理条例规定经营户经营期间产生的公共设施维修费用的来源,造成经营户公摊维修费落实困难,学校需与经营户协商共同出资维修维护,给管理工作设置了屏障,影响了经营户的经营环境,甚而造成经营户合同到期不撤场的冠冕堂皇的理由。

3.4 对经营户监管和执行力不足,合同到期后清场困难

由于个人经营户来自社会,素质良莠不齐,常出现违反合同约定进行转租或承包他人,合同期内的管理难以责任到人。经营户门面卫生差,摆放物品杂乱无章,甚至占道经营,合同到期不配合学校撤场,严重影响到了校园形象。学校有待于建立完善的经营管理制度。

3.5 经营户经营区域分散,无高校特色

我校需要提前做出符合高校学生、教职工生活、学习需要的前期规划方案,并具有现代高校学生经营创业特色。按项目规划要求招标招租,杜绝杂乱无序的市场现状。

4 高校经营资产管理需要注意的几个方向

4.1 高校对经营性用房建设要有统一规划,相对集中布局,经济效益与社会效益并存

经营性用房按照功能定位分区域或集中布局,不仅能够给学校带来良好的经济效益和社会效益,还能够减少学校对其监管的难度,尤其在降低安全事故对师生的危害方面,将起到事半功倍的效果。学校负责对学校经营用房分区分批进行规划,即有利于学生及教职工的生活学习,也有利于建立学校商圈特色,还能鼓励大学生在校期间积累创业经验。

4.2 高校要对经营性用房归口管理,实现权责明确,政令统一

设置统一管理机构,有利于加强对经营性用房的集中管理,确保学校管理政策的统一和运行通畅,有效改变在经营性用房管理中存在的“一盘散沙”的局面,既能防止国有资产的隐性流失,又能确保学校正常的教学科研秩序,防止权责不明,出现问题相互推诿现象的发生。高校经营用房日常管理方根据项目通过公开竞争的方式,委托给后勤集团或实业总公司等部门单位,管理方提取一定量的房租管理费用作为学校经营资产的保值资本上交财务,管理方根据经营户的经营效果、学生的反映,考核被委托管理单位,并确定其获得的管理费用。校管理方负责每年向学校汇报经营用房收益、支出明细,并提出第二年的效益预算和支出预算。经营户签订合同时,预留房租的4%作为学校经营用房专用维修、维护基金,由被委托单位提出申请,校管理方核实后由学校财务划拨。

4.3 高校要通过积极的宣传教育与明确的合同条文约束,加强“宏观管理”的力度,积极吸收师生代表参与到经营用房的“微观管理”中来,弥补“微观管理”的不足

要通过积极地宣传教育,提高经营户做好经营服务重要性的认识,完善管理制度,提升服务水平。要通过明确的合同条文对经营户的经营活动加以限制约束,使其做到令行禁止。只有让师生代表参与到经营用房的日常管理中来,才能切实了解经营业户的服务水平与质量,才能对经营用房进行有效管理。师生代表定期从经营用房的管理、卫生、安全、产品质量、服务水平、员工素质等方面对经营业户进行评比量分,及时通告经营户在经营管理中存在的问题。把评比结果作为日后经营户合同到期时是否与其续约标准,督促其不断提高服务水平,满足学生需要。

4.4 高校要积极引进高质量、高档次的经营项目

社会上比较成熟知名的经营品牌如大型连锁的超市进驻高校后,因其有着雄厚的资金支持以及成熟的管理理念、完善的管理机制,不但大大减轻学校管理的难度,还能为师生提供高质量的服务,提升学校的服务水平,增强学校社会的社会影响,达到速度和结构、质量、效益相统一的目的。

5 高校经营用房管理模式的探讨

现行经营用房的管理模式大体分为三种:统一归口管理、分类归口管理、按需管理。

统一归口管理能够权责集中,信息集中,管理集中。全校经营性用房集中在一个部门,有利于统筹管理,但是对于我校来说,经营性资产类别多样,地理位置相对分散,仅靠一个部门规划、招标、签合同、收租、营业期间及后期管理是不现实的。