云南省农村宅基地使用权流转的思考
时间：2022-09-04 08:59:02
Thinking about Transferring Ownership of Yunnan Rural Residence Site
Zhu Ruirong
（云南国土资源职业学院，昆明 650217）
（Yunnan State Land and Resources Vocational College，Kunming 650217，China）
摘要：我国农村宅基地使用权流转现象在农村普遍存在，而农村宅基地使用权流转中存在着私下转让、审批管理不严、交易纠纷、权属争议不断等问题，给农村宅基地管理增加了难度。本文通过对农村宅基地使用权流转过程中存在的问题提出了相应的解决办法及对策，更好的建全我国农村宅基地使用权流制度及市场规范。
Abstract: The rural residence site transfer is ubiquitous at rural area, while the related problems such as privately transfer, not strict examination and approval, transaction disputes, ownership disputes are continuous existing. These things bring higher difficult to government's lawful management. In order to improve the regulation of market and rural residence site transfer, reasons concerning with problems above are well analyzed, and related countermeasures are proposed by author in this paper.
关键词：农村宅基地 使用权流转 问题 对策
Key words: rural residence site；right of use pasts；question；countermeasure
中图分类号：C939 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0129-01
1当前我国农村宅基地流转的规定
农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持其生产、生活的一项重要权利。《宪法》第10条规定："城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
2农村宅基地使用权流转发生背景
2.1 社会经济发展，产业结构转换结果近年来，在我国经济高速发展，推动着产业结构的转换，二、三产业的比重迅速增加，目前最主要的理由在于我国城市化进程的势在必行。大规模的城市化进程，二、三产业的比重迅速增加，使大批农业劳动力流向二、三产业，将原承包地转包他人，发生了土地使用权流转现象。而且，在未来的较长的一个时期，大规模的农村人口城市化，是我国经济、社会发展的必然。
2.2 城市化水平不断提高的必然趋势近年来随着经济的快速发展，城市化进程显著加快，目前、云南省城镇共有15个设市城市。其中，有特大城市一个昆明市，占6、7％；中等城市3个：曲靖市、个旧市、大理市，占20％；小城市11个（玉溪、保山、昭通、安宁、开远、宣威、瑞丽、潞西、思茅、景洪、楚雄），占73．3％。总的看来，云南城镇体系中缺乏50万人～100万人的大城市。
3.1 农村宅基法律法规不健全，宅基地管理失控，纠纷不断目前我国农村宅基地管理的法律不建全，很大程度上难以依法办事。宅基地管理在很大程度上依靠各级政府的来政策调整及执行。但各地政府的政策规定不统一、不规范，对加强农村宅基地管理带来许多弊端，造成宅基地管理差异很大。农村宅基审批虽然在《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。农民申请宅基地使用权，需要经过乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。
3.2 宅基地的市场流转面临体制，土地资产流失严重 由于农村土地所有权归农村集体经济组织所有，农民的宅基地只有占有权、使用权、收益权，而农村集体经济组织有权利对土地进行处分。这种权属的分离已经成为农村土地流转的体制。也成了农村集体经济组织生财的一条途径，同时损害农民利益。因农民利益得不到保障，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。
3.3 农民建房占用耕地现象严重农民对惠农政策在认识上产生误区。农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，这一政策深受广大农民群众的拥护。但是农村村民片面理解农村税费改革的政策，认为无论在何种情况下，只需要5元钱的工本费。农村土地管理的配套政策没有明确规定，对占用耕地的农民建房缺乏有效的管理手段，耕地占补平衡政策无法落到实处，耕地“占一补一”失去政策保障，使之流于形式，无法落实。
4针对农村宅基存在的主要问题的措施及建议
4.1 完善农村宅基地的审批程序和登记制度完善农村宅基地用地审批程序。符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体经济组织提出书面申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡（镇）人民政府（街道办事处）审核后，报县（市）人民政府批准。对涉及占用农用地的，应当由县（市）国土资源行政主管部门拟定农用地转用方案，依法报有批准权的人民政府办理农用地转用审批手续，同时一并办理土地使用审批手续。
4.2 遏制农民建房占用耕地几点建议为了使农村建房不占用粮田耕地，要科学规划，统筹安排。要具体地规划到每一个县、每一个乡镇和自然村，特别是当前要结合社会主义新农村建设统筹安排好农村的建房问题。
4.3 搭建运行平台，建立农村宅基地流转机制在做好村庄土地利用规划和村庄建设规划的基础上，用信息化技术推进农村宅基地使用权和农村住房产权的确权颁证，并在此基础上，搭建农村宅基地流转平台，建立健全农村宅基地新增、流转、退出机制以及流转补偿和权益维护机制，全面盘活农村存量宅基地，推进农村宅基地有序流转。一是依托重庆农村土地交易所建设农村宅基地流转交易市场。二是依托相关专业服务机构，为农村宅基地流转交易提供评估、担保、抵押、法律咨询、纠纷调解等方面的专业服务。三是建立健全农村宅基地新增机制。四是建立健全农村宅基地使用权流转机制。五是建立健全农村宅基地退出（放弃）机制。
总之，立足我国农村宅基地使用现状，宅基地的隐易产生的纠纷不断，有关部门应当在保障农民利益的前提下，制定相关的政策措施，加强对农村宅基地使用制度的完善规范，对宅基地流转进行科学管理和有效引导，促进农村宅基地节约、集约利用，保障农村社会经济发展。
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