房地产企业开发成本控制中存在的问题与对策

【摘要】房地产企业是中国经济的支柱之一，国内房地产企业的平均利润率超过30%，甚至更高。而这一过高的利润导致房地产行业投资过热的情形难以控制，并使一些边缘行业的企业参与到房地产开发的热潮中来。本文试图探讨房地产企业开发成本控制中存在的问题并提出一些对策。

【关键词】房地产企业 开发成本 问题 对策

国家为了遏制房地产的恶性开发，出台了一系列政策，如“双限双竞”，新？譹？訛“国五条”等，再加上目前开发贷款成本的上升，如何更好地控制成本成为地产企业生存和竞争的要点。

一、我国房地产企业开发成本控制中存在的主要问题

（一）把项目成本控制的注意力过分放在了施工环节

房地产开发项目属于建设工程项目，但《建设工程项目管理规范》对于项目成本管理的任务主要限定在了施工环节，即建设阶段。在成本控制方面就产生了以下缺陷：

1.成本控制本分解到各职能部门下面后，各部门就只关注自己职能范围内的成本控制情况，这样就会造成项目总体利益让位于局部利益的现象。

2.项目经理的权利被限制到比较低，但是他的责任并没有相应的减少，而协调沟通工作会大大增加，相应的就会减少管理项目正常的控制工作的精力和时间，将是项目经理的工作重心由成本控制转移到方面。

3.由于成本控制本分配到各个不同部门，如果部门之间缺乏有效的沟通，就会使成本控制工作效率低下，进而又导致成本的上升，由此形成恶性循环。

（二）轻视沟通管理，成本控制各阶段“各扫门前雪”

1.现阶段房地产企业的项目经理负责的范围大多主要为施工阶段，而项目的前期和后期事项则有其他部门负责，在对于成本控制效果最显著的决策和设计阶段，项目经理很少插手，造成了项目成本控制链条的脱节。

2.项目成本控制按时间分为事前、事中、事后，其中最有效的是事前控制，而项目经理不参与决策就会导致成本控制达不到预期效果。

3.项目管理是一个多目标的复杂系统工程，进度、资金、人员、材料等各方面必须综合协调管理。？譺？訛不少单位开展项目管理，往往只是从某一部门的单项应用入手，忽视了其系统性；个别单位甚至觉得用计算机画出了横道计划进度图就算是项目管理了，各分项之间的逻辑关系、众多资源的调配利用问题考虑的较少或根本没有考虑。

（三）项目运作过程中重实施轻计划

项目成本控制管理方式很多，首先要做好计划。但现实中，大多房地产商为了早开工、早开盘，没有对计划做足够的工作，即使有也只是迫于行业规范或制度的要求。这样就会导致在实际项目实施过程中没有合理的计划可以依据，其成本控制的效果也很难达到预期。

二、加强房地产企业开发成本控制的新思路

基于以上我国房地产企业开发成本控制中存在的问题，提出以下加强房地产企业开发成本控制的方法：

（一）强化合同管理

所有业务遵循先签订合同后实施的原则，策划、设计、采购、建筑安装、销售等所有活动都应纳入合同体系，合同的形式、内容等要综合考虑，在合理控制风险的同时考虑成本效益原则。同时，建立健全合同相关业务及其管理流程，严格合同的执行、变更、中止、结算等环节。

（二）重视资金成本控制

在事前，作出详尽的预算，作出合理的筹资计划。在自有资金一定的情况下，详细安排筹资数额及筹资方式，包括合理占用施工单位的资金，利用无息贷款，向银行借款，向信托机构、其他企业及民间组织借款。在此过程中，要综合考虑资金成本以及税负的影响。

（三）重视业务流程控制

1.投资阶段。做好市场调查工作，只有充分了解市场环境及市场需求，才能做到“以销定产”，使经济效益和社会效益最大化。同时还要做好财务分析工作，聘请高水平的财务人员对项目的盈利能力、资金回收期及风险等各方面作出析，进而对项目可行性作出评价。

2.决策和设计阶段。实行设计方案招投标方式。招投标方式的优势在于能及多数专业人士在一起，比较各个方案，在保证其他各方面都符合要求的情况下选择低价标。这样不仅可以合理控制成本，也有利于良好的竞争环境的形成和市场机制的完善。

3.基建阶段。设计变更在房地产行业是不可避免的，施工方应对现场进行严格管理和监督，尽量提前变更，这样就能减少损失。为了减少变更带来的费用的增加，要合理确定变更的程序等相关事项。一般的现场施工人员文化素质比较低，自我约束能力较差，项目经理要加强对这些人员的管理与监督。

4.竣工验收阶段。房地产企业应认真核对合同条款，查看建设项目是否完整竣工，验收标准是否符合合同条款。检查在费用核算中是否出现重复计算、漏记、错记，核对材料价格是否正确、合理，费用合计计算是否正确。检查隐蔽工程验收记录隐蔽工程要经过负责监理工作主管的签字确认才算合格，验收结算才能进行。

随着我国市场机制的不断完善，房地产行业的竞争也越来越激烈，行业整体利润率也在不断下降，这就使得房地产企业的生存与发展面临着严峻的考验。房地产行业在告别了暴利时代，进入微利时代之后，房地产企业若想继续成为行业的赢家，必须依靠在成本控制上的“强筋壮骨”和“收缩自如”。

注释

？譹？訛2013年2月10日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。

？譺？訛白伟，房地产开发项目管理，基建管理优化，2005年第3期。

参考文献

[1]韩玉岭，浅谈房地产行业的成本管理与控制，财务会计，2012，（3）.

[2]杨秀凯，房地产企业全程成本控制的思考与对策，财会学习，2009，（01）.

[3]王满，王艺凝，保利地产的目标成本管理，财务与会计，2012，（2）.

作者简介：母远达（1988-），男，汉族，河南人，大学文化，毕业于吉林财经大学会计学（注册会计师方向），管理学学士。