浅谈房地产开发项目成本控制几条思路

摘要：本文从房地产开发的全过程出发，介绍了房地产开发决策阶段、设计阶段、招投标及合同签订阶段、施工及合同履行结算等四个阶段的成本控制要点，并将各阶段成本控制的责任进行了具体的划分。

关键字：房地产项目、成本控制

中图分类号： F293 文献标识码： A

房地产开发建设项目要确保不断顺利进行，首先，需有一套科学可行实施计划。成本控制计划应在项目资金计划前提下，制定项目质量控制计划、项目工期控制计划、成本控制计划及生产安全控制计划。而项目成本控制效果直接影响到企业的经济效益、甚至影响到企业的生死存亡。当然，质量控制、项目工期控制、成本控制及生产安全控制有着相辅相成关系。

成本控制贯穿在项目开发全过程之中，有项目决策阶段中的成本控制、项目设计阶段中的成本控制、项目招投标阶段中的成本控制、签定合同中工程造价确定时的成本控制、项目施工阶段中的成本控制及竣工结算中的成本控制。同样，成本控制有事先控制、事中控制及事后控制。控制应体现在开发企业的经营管理制度中，也体现在各项业务流程中。

一、项目决策阶段中的成本控制

项目决策的正确性是工程造价合理性的前提，决策内容决定了工程造价的的基础。当然，造价高低、投资多少也会影响项目决策，项目决策的深度影响投资估算的精确度及工程造价的控制效果。项目规模、选址的决策都在很大程度上影响到项目开发成本的高低。最重要的是在初步设计出图前，对项目的各单位工程、各分部分项工程建设标准水平的确定。只有对其标准水平定得合理，才能对设计阶级成本控制起到关键性作用。在此阶段中，作好建设项目可行性研究报告及建设项目投资计划非常重要。尤其是在项目投资计划中，控制环节在收入的预测、各项开发成本费用定位、工程施工安排及资金筹措等方面制定时，仔细研讨制定各项标准，使投资计划能起到科学性、经验性、可行性、前瞻性、可控性和指导性的作用。

此阶段具体成本控制工作任务责任划分为：

1、建设项目考查报告、市场调研报告、可行性研究报告（战略发展部、投资管理部）

2、建设项目前期策划报告（营销中心）

3、建设项目筹建初步方案（开发部）

4、建设项目投资计划（投资管理部、财务部、预算部）

5、建设项目资金筹措计划（投资管理部、财务部、开发部）

6、建设项目决策（董事会）

7、工程报建费用控制（开发部）

8、建设项目前期策划费用控制（营销部、战略发展部）

二、项目设计阶段中的成本控制

控制工程造价的关键是在设计阶段。设计阶段对投资的影响度约为70%左右。工程设计应在投资限额指标的前提下，工程设计在设计中进行全程限额设计进行。开发商对设计方在成本控制方面，主要应在工程设计合同中体现。在工程初步设计阶段及施工图设计的各个环节中，对影响工程造价较大的设计方案及设计细节，都要与开发商取得同意，方可进行下一步的设计。工程设计采取设计优化，运用价值工程优化设计方案。对设计方设计的各单位工程，其预算与设计限额相比，对节约了工程成本或超过了设计限额进行相应的奖惩。开发商的工程部、审计部、预算部应密切与设计方接触，确保工程成本在设计阶段得到控制，发现重大事项及时向开发公司领导汇报。严格执行规划设计管理制度及其流程，监督设计每一环节。

此阶段具体成本控制工作任务责任划分为：

1、初步设计方案（开发公司的设计中心）

2、设计方案优化（开发公司的设计中心）

3、工程造价估算、概算（预算部）

三、项目招投标、合同签订阶段中的成本控制

实行工程项目的招标投标基本形成了由市场定价的价格机制，使工程价格更加趋于合理，并能够不断降低社会平均劳动消耗水平，尤其是能降低开发商的成本，也便于供求双方更好地相互选择。在招标过程中，严禁投标人相互串标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的利益。在此阶段中应采取以下成本控制措施：

1、 严格执行工程招标工作管理制度及流程，杜绝不良现象发生。做好现场踏勘和答疑安排等工作

2、 严格执行材料定型定板招标工作管理制度及流程，降低材料采购成本。

3、 认真做好招标文件，采用清单计价方式的，保证工程量清单列项及工程量的准确性（如果人员和时间限制，经领导同意可委托工程造价单位编制工程量清单），降低开发商的风险。

4、 做好对承包方的资质审查并实行合同履约保证制度，降低合同预付款支付的风险。

5、 在签订合同方面，对工程量不太大、工期短、风险不大的工程项目尽可能地采用总价合同，减少结算环节，把风险转给承包方。

6、 严格执行合同管理制度，确保公司的权益不受侵犯。

7、 在签订合同中，明确合同中的服务范围，避免承包方提出另一方面服务范围的收费。

8、 工期约定明确、合理，避免承包方提出工期索赔。

9、 合同双方权利和义务明确具体，避免产生合同纠纷，造成不必要的损失。

10、 合同价款与支付方式是合同中成本控制的核心环节。在合同中，应具体明确各单位工程套用具体时期的定额及具体地区的具体取费标准，工程属何类工程，采用何种计价方式。

11、 加强工程预算管理，严格执行工程预算编制和控制管理制度及其流程。用预算的工程造价及时签订补充协议调整合同暂定总额，确保工程价款不超支付。

此阶段具体成本控制工作任务责任划分为：

1、招标文件编制（其中：技术标书---设计中心，商务标书----合同部）

2、合同拟草（合同部）

3、标底、工程预算或工程量清单编制及工程材料设备价咨询（预算部、或委托工程造价中介）

4、评标、定标及合同谈判（招标小组及有关授权人员）

四、项目施工阶段及合同履行过程中的成本控制

项目的施工阶段是建筑物型体形成阶段，也是合同履行的主要过程，是成本控制较重要的过程。其中工程变更是成本控制的主要对象。在此阶段中应采取以下成本控制措施：

1、 增强施工管理，严格执行工程变更、现场签证管理制度，减少设计变更，降低工程造价增加。加强对工程施工工期管理，减少乙方对工程工期索赔。尽量减少赶工费的发生。

2、 严格执行分项工程、隐蔽工程验收管理制度，杜绝人为因素增加工程造价，给公司带来额外的经济损失。

3、 加强工程结算管理，严格执行工程结算编制和控制管理制度及其流程，保证结算的准确性。加强对工程进度款申请的审核（包括乙方报送的阶段性结算审核），确保工程进度款不超支付。

4、 实行工程保修金制度，加强对工程保修金的管理。

5、 严格执行财务预算控制管理制度，做好月、季、年的资金使用计划。

6、 对项目开发全程成本、税费进行全程监控，完善财务管理。

7、 完善成本控制过程体系，对已发生的成本进行统计分析，为今后的成本计划提供依据。

此阶段具体成本控制工作任务责任划分为：

1、 工程变更、设计变更审批（设计中心、委托的设计方、委托的监理方、承建方）

2、 工程变更造价审核、工程进度款审核（工程管理部、项目部、预算部、财务部）

3、 合同纠纷处理（工程管理部、项目部、合同部、委托的监理方）

4、 工程索赔、工期索赔、加强工程反索赔（工程管理部、项目部、合同部、预算部）

5、 工程结算（工程管理部、项目部、预算部）

6、 房地产营销费用控制（营销中心、预算部、合同部、财务部）

7、 产权证办理费用控制（开发部）

房地产开发计划中全过程中的成本控制，是工程造价全过程控制。在投资建议书及可行性研究报告中拟定投资估算（在项目投资计划中有细分费用的投资额），和拟定投资计划中细分费用的投资额控制设计（设计概算）。以设计概算控制施工图预算，再以施工图预算为基础，与承包方签订承包施工合同，确定承包合同总价。在工程施工阶段过程中，严格控制工程变更，最后根据工程结算资料确定工程结算价。成本的降低直接体现出开发商的经济效益。

参考文献：

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