浅析科技企业孵化器的地产营利模式

摘 要：科技企业孵化器的地产营利模式，是以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客户群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，实现政府、孵化企业、孵化器开发商利益诉求均衡的一种科技企业孵化器开发模式。本文以科技企业孵化器的地产营利模式为研究对象，分析行业现状和问题，并提出解决对策，以期为我国科技企业孵化器的健康快速发展提供参考和决策依据。

关键词：科技企业孵化器；房地产； 盈利模式；对策建议

一、 前言

科技企业孵化器是以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务载体。孵化器是国家创新体系的重要组成部分，是创新创业人才培养的基地，是区域创新体系的重要内容。但由于科技企业孵化器的“公益或半公益性质”其生存发展的营利模式也备受考验，除了传统的房租收入和增值服务收入以外，投资收入和房地产收入已经成为孵化器壮大发展的主要收入模式。本文以科技企业孵化器的地产营利模式为研究对象，分析行业现状和问题，并提出解决对策，以期为我国科技企业孵化器的健康快速发展提供参考和决策依据。

二、 科技企业孵化器的定义和主要营利模式分析

作为一种新型社会经济组织的科技企业孵化器，是指在一个集中的物理空间，为科技型创业企业提供生产、研发、经营的场地及通讯、网络与办公等方面的共享设施，并开展培训、咨询活动，融资、政策、法律和市场推广等方面服务，以降低科技创业企业风险和成本，提高企业成活率和成功率为目标的专业公共机构。科技企业孵化器的主要任务是为高新技术成果转化和科技企业创业提供不断优化的孵化服务、环境和条件，培育科技实业家和专业人才，为科技企业发展提供必需的市场化和国际化服务。

科技企业孵化器的建设和运营都需要大量的资本投入，所以实现孵化器的收支平衡是维持孵化器正常运营的最低条件，只有实现了孵化器资产的保值、增值，才能促进孵化器不断发展壮大。现有的孵化器主要营利模式包括：1、场地租金。由于孵化器的公益性，所以其场地租金一般略低于同一地段市场价格。2、服务收入。主要指孵化器为孵化企业提供的咨询服务、技术服务、中介服务、物业服务、培训服务等增值服务收入。3、投资收益。是指孵化器对优秀的孵化企业投资，在企业发展壮大乃至上市后，以股本获利的形式获得收益的投资收入形式。4、政府资助。是指政府通过孵化器建设项目资助和税收优惠政策等方式，对孵化器承担社会责任的认可和支持。5、地产营利收入。是指孵化器有足够富余房产且存在较大的升值空间，以出售部分房产，获得收益，弥补建设资金不足和提升孵化器孵化器能力的营利模式，鉴于这种模式的低竞争性和高收益性，地产营利模式正成为非公办孵化器的主要营利模式。

三、 科技企业孵化器地产营利模式分析

3.1科技企业孵化器与房地产业的关系。从1998年到现在，是我国科技企业孵化器多元化、快速发展时期。正如孵化器这个概念被其他行业广泛应用一样，孵化器能为入驻企业创造额外价值的特点也被一些经营写字楼或科技园的地产开发商应用于经营中。而以地产营利模式作为主要营利模式的孵化器也多是由房地产商或其他经济主体建立，在促进科技成果转化、鼓励就业、鼓励创业精神、促进经济多元化发展的同时，促进自身拥有地产的增值并实现出租率最大化，尽可能的将自己的服务出售给孵化企业。这类孵化器往往会考虑投资回报的问题，并希望通过自身的服务获得新的地产投资机会。3.2科技企业孵化器地产营利模式的经营特点。以地产营利模式运作的科技企业孵化器主要经营特点是通过孵化服务提高物业吸引力或地产价值， 或是使自己的服务获得企业和市场的高度认可，进而获得政府（在孵化器地产开发上）的支持，通过地产收入获得投资回报，然后对孵化服务进行再投入，以这种方式形成良好的投入产出循环。

四、 科技企业孵化器地产营利模式面临的问题

4.1地产的高盈利性导致的“伪孵化器”现象。由于目前国家鼓励孵化器的发展，因此在许多优惠政策鼓励之下，开发商蜂拥而上，看到政府支持点和市场热点在这里，就争相投资孵化器。此外，目前国家对商住房的调控，更促使开发商为了获得更多的土地资源，用孵化器的名义获取工业用地。而这些拿地的开发商并不一定懂得工业地产开发，只是用这种手法变相囤积土地。很多开发产商只不过以孵化器的名义拿了很多政府的政策，包括土地优惠政策和财政补贴而已。他们打着孵化器的旗号进行传统的卖房销售，这些名为“孵化器”的高科技园区几乎没有什么实质性的配套服务，只是纯粹的房东而已。4.2政府政策和态度等因素的影响。

五、 正确引导科技企业孵化器地产营利模式的对策和建议

如果单纯是用孵化器的表象向国家和地方政府“作秀”的话，不但浪费了当地的土地和政策资源，破坏了孵化器的整体形象，最终也将毁掉孵化器开发商自己的招牌。基于以上分析，我认为可从以下几个方面正确引导科技企业孵化器建立科学和良性的地产营利模式。5.1细化政策界定，加大扶持力度。首先政府要建立完善的企业孵化器认定和考核机制，弥补政策上的漏洞和缺失，提高孵化器项目审批的门槛，杜绝以孵化器建设名义变相囤地的行为。其次要协助孵化器建立和升级创业孵化机制和服务体系，引导和鼓励其开展创业孵化服务。政府应当通过对孵化器的支持来获得区域经济的发展和税收的提升，以政府引导和采购孵化器服务的方式对孵化器进行管理和扶持。5.2扭转土地财政思维，给予孵化器较为宽松的发展环境。对真正的科技企业孵化器不但要设立考核体系，也同样要给予关注和扶持，由于孵化器的社会服务特性和公益性等特点，政府应给予孵化器充足的发展空间和时间，不能按照普通地产项目一刀切的对待，否则很有可能会导致孵化器的畸形发展。对优秀的孵化器项目在容积率、服务配套设施面积等方面给予适当的宽松，在土地和城市基础设施配套费等方面给予适当的优惠。以“鼓励创新，宽容失败”的态度推进孵化器的良性发展。

六、 结语

科技企业孵化器的地产营利模式，是以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客户群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，实现政府、孵化企业、孵化器开发商利益诉求均衡的一种科技企业孵化器开发模式。政府通过支持科技企业孵化器的地产开发可以缓解孵化器的建设资金、人才压力，实现持续的税收、就业等。孵化企业可以通过科技地产享受到产业发展的政策、资金、人才、技术四大要素方面的配套服务支持，实现企业的快速成长。孵化器开发商可以通过物业开发、物业经营、增值服务等方面来拓展传统孵化器开发的营利模式，从而实现政府、孵化企业、孵化器开发商利益诉求均衡，促进产业和谐健康的发展。

参考文献：

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