重庆公共租赁住房模式简况及对策研究

摘要：

2010年6月，住房和城乡建设部等七个部门联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。为响应国家号召，重庆市率先开展公共租赁住房的尝试，目前已经逐步形成具有自身特色的公租房模式。

关键词：

重庆；公共租赁住房；土地；资金；产权属性

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2012）24006802

“公共租赁住房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。”2011年9月《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称《意见》）公布。《意见》规定：“大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设”。此后，各地的公租房建设如火如荼地进行。重庆凭借大胆尝试，敢闯新路的精神，逐渐形成了具有自身特色的公租房发展模式，起到了良好的示范带动作用。

1重庆公共租赁住房模式简况

为解决“夹心层”的住房问题，重庆市在2010年颁布了公租房的建设指标，规划在十年内投放4000万平方米的公租房。2010年11月中旬，中央政法委书记在重庆调研时曾称赞，公租房建设是解决民生问题的一个创举，是住房体制改革的关键举措，是一次具有先锋意义的重要实践。

1.1广泛的覆盖群体

《重庆市公共租赁住房管理实施细则》规定：凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源及租金支付能力，单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申请公租房。后又进一步扩大为“凡年满18周岁，在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员，均可申请公共租赁住房。”取消了收入限制，打破了城乡和内外差别，使覆盖的群体更为广泛。

1.2高端的住宅品质

公租房必须高标准，高品质建设。“方案先行、样板带路、严把材料关、科学抽检、随到随验”是两江新区城南家园公租房建设动工前实行的事前控制。据2012年09月12日的《重庆日报》报道，由于严把质量关，重庆市的保障性住房质量安全管理工作在全国保障性安居工程座谈会上获全国第二，其中，公租房质量安全管理工作位列全国第一。

按照科学规划，合理布局，均衡分布、配套齐全、交通便利，环境宜居，利于就业的方式，打造公租房小区的高端品质。从重庆市的规划中我们看到，目前的公租房主要安排在主城区一、二环之间的21个大型聚居区中。小区附近市政基础设施、小区公共服务设施等已初具形态，配套商业、社会事务管理等实现与公租房项目同步规划、同步建设、同步投用。在公租房小区还成立了党员志愿者服务队，帮助居民解决生活中遇到的各种问题。在2011年入住康庄美地的居民中，超过90%的住户在今年续签了5年的合同。至此，重庆的公租房已经名副其实地建成了品质楼盘。

1.3多样的资金来源

公租房建设资金主要来源于中央安排的专项资金、财政年度预算安排资金、土地出让收益的5%、银行及非银行金融机构、公积金贷款及发行债券等几个方面。今年我市共获中央63.9亿元的公租房建设补贴。首批30亿元公积金贷款试点任务也在全国率先顺利完成。而且，建设用地主要通过划拨方式供应，节省了大量资金。2010年11月16日，财政部、发改委和建设部三部委联合发文，在全国范围内推广重庆的公租房融资模式。

1.4公有化的产权属性

公租房的产权属性公有化。2010年7月29日，市长黄奇帆在公共租赁房管理局授牌仪式上说：“公租房永远姓公。”为保证公租房公开透明，实现良性循环，重庆市还制定了一套封闭的管理运行方法，杜绝公租房上市，并不得进行出租、转让、赠予等市场化交易。这一系列政策的实施有效地避免了权力寻租、腐败等现象的发生。

1.5完善的退出机制

重庆市公共租赁住房每次合同的最长期限为5年。承租人在合同期满后，应自行退出。如需续租，则应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，可重新签订租赁合同，也可选择申请购买居住的公共租赁住房。对于转租、空置、拖欠租金、改变住房结构或使用性质等相关违反租赁合同约定的行为，应终止租赁合同。截至目前，共有12户公租房承租户不符合租住条件被退租处理。

2重庆公共租赁住房模式的现实意义

目前，重庆的公共租赁住房模式渐成“样本”，重庆的探索和尝试也因而有了更加深远的意义。

2.1有利于汇聚人才，推动经济社会发展

随着市场经济的发展和城市化进程的加速，大量的进城务工人员、大学毕业生、技术人员在城市之间流动。而过高的房价和房租往往成为这些人员选择工作城市的一个重要制约因素。重庆的公共租赁住房不设户籍限制，增强了外来人员对本地的归属感，有利于汇聚人才。

同时，公租房建设，势必带动建筑、钢材、水泥等相关行业的发展。更为重要的是，有利于中低收入群体从房贷的重压下解脱出来，拿出积蓄，改善生活，因而能够刺激消费，吸引更多企业来渝投资。

2.2有利于城市、产业、人居协调发展

公租房的建设一方面，会拉低房屋租赁市场的价格，延缓中低收入者的购房需求，牵制房价非理性上涨；另一方面，也可使建设企业从中获得资金收益。此外，企业在减少资本投入的同时能有效地解决职工的居住问题，为企业获得稳定的发展环境创造了条件。百姓则获得实实在在的居住权。“靠近基础设施、靠近原住民、靠近产业”是两江新区公租房规划的一大原则。城市、产业、人居在这里实现了相互促进、相互融合。

3重庆市公共租赁住房发展的对策建议

重庆市在公共租赁住房建设和管理方面的探索和尝试为其他兄弟省市提供了很多有益的经验，然而，要想进一步拓宽发展空间，就必然要不断地总结经验教训。从目前的情况来看，我们还应采取以下措施：

3.1进一步拓宽资金来源渠道

“要优先保证保障性住房建设用地，落实好行政审批、税费减免方面的优惠政策，加强对保障房建设的金融支持。”将财政在保障性住房建设方面的短期集中投入变为长期分散负债，按工程进度分批次地给予相应额度的补贴，以此来缓解财政上的压力。

3.2继续完善法律、法规体系建设

2012年　6月12日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》），收到了良好的效果。然而，《办法》对公共租赁住房的相关规定较为宽泛。因此，在不违背《办法》的前提下，各地还应结合自身的实际情况，制定一些切实可行的地方性法规。目前，重庆市已经相继出台了《重庆市人民政府关于解决低收入家庭住房困难的实施意见》、《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》、《关于加快公共租赁住房的指导意见》、《重庆市公共租赁住房管理细则》、《重庆市市级公共租赁住房租金收入管理暂行办法》等一系列政策法规，起到了良好的规范作用。但是，公共租赁住房的运营和管理是一件复杂的系统工程，随着公共租赁住业的不断向前发展，必然又会提出许多新的问题，这些问题能否妥善地解决，直接关系到公租房的公平公正。因此，应进一步完善公租房的法律、法规体系建设。

3.3逐步加强后期运营管理

据统计，截至2012年9月28日重庆市公租房分配量已达到15.5万余套，直接惠及40余万民众。在为群众提供巨大便利的同时，这也必将产生大量的后期运营管理问题。因此，应切实加强公租房运营过程中的监管，一方面应实行严格的退出机制，另一方面，应建立物业维修基金和物业管理费等配套资金，以保证公租房能够实现良性运转。

为了进一步实现中国人民“住有所居”的要求，同志在去年9月撰文指出：“落实好1000万套保障性住房开工建设计划，是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务，不能有丝毫懈怠。”今后，中央将根据财政收入增长情况进一步加大补助的力度，特别是对中西部地区的补助。在此情况下，重庆公共租赁住房必将迎来更加广阔的发展空间。

参考文献

［1］重庆市公共租赁住房管理暂行办法［N］.重庆日报，20100609.

［2］国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见［EB/OL］.20110928［2011-11-29］.http：///zwgk/2011-09/30/content_1960086.htm.

［3］.关于当前的宏观经济形势和经济工作［J］.求是，2011，（11）.