重庆市旅游地产网络营销策略分析

随着重庆旅游市场的繁荣发展，旅游地产行业也进入了快速发展期，由于旅游地产客源地与房源地的分离，依靠传统的城市地产营销模式对旅游地产进行营销存在营销渠道扩展难、媒体整合困难、信息覆盖有限、客户体验不足等问题，通过传统互联网和移动互联网对旅游地产进行网络营销，能够解决这些问题。本文在重庆旅游地产发展现状的基础上，分析了旅游地产营销中存在的问题及解决思路，并提出了重庆旅游地产的网络营销策略。

一、重庆市旅游地产发展现状

目前，单纯的观光旅游正在向度假旅游过渡，并且每年以24%的幅度增长，再加上城市化进城的加快和房地产市场竞争的日趋激烈，催生并促进了旅游地产的蓬勃发展。相比全国旅游地产的发展，重庆旅游地产市场起步较晚，但经过五年的发展，目前已呈现出蓬勃向上的势态。据了解，重庆市内旅游地产主要集中在南山、铁山坪、白市驿等近郊区域；而主城远郊旅游地产主要集中在仙女山、金佛山、黑山谷、四面山等避暑资源较好的旅游景区，大都结合避暑与休闲相结合推出，比较受市场追捧。

综合重庆旅游地产项目，其特点通常是注重概念的打造，基本通过“旅游+地产”的模式带动起来，同时融合温泉文化、养生、体育运动、人文等多种因素，其运营发展模式也主要依托于自然资源、文化景观和嫁接当地产业等为主题。

二、重庆市旅游地产营销中存在的问题及解决思路

旅游地产营销的问题本质在于客源地与房源地的分离，其问题主要体现在：

第一、客户受地域限制，营销渠道拓展难度大

客户遍布全国各地，由于地域的限制，交通的限制，客户难以随心所欲地到重庆本地来获取信息，也没有办法及时让各地的客户实时了解到本地旅游地产的信息，而每家企业的销售费用总是有限的，这就使得旅游地产营销渠道选择和拓展难度非常大。

第二、媒体受限，难以整合

传统城市地产的营销中，报纸和电视媒体广告是开发商宣传的主阵地，户外广告、工地围墙、道旗、条幅、传单之类的媒体也经常使用，虽然使用这些媒体的影响范围有限，但也正是城市地产所需要影响的范围；而在旅游地产的营销中，客源不仅仅来自地产周边有限的范围，而是面向全国的，是分散的。因此，其媒体投放不可能像传统城市地产一样，需要对媒体进行有效地整合，提升整体的营销效果。

第三、项目信息覆盖有限，给客户的直接体验不足，卖点难以转化为买点

在传统城市地产的营销中，购房者可以在短时间内了解项目的大部分信息，通过模型、样板房等方式，让用户觉得眼见为实，并能通过各种展示手段让用户有一种身临其境的体验。如在销售展厅中划出一部分作为安保材料的展示位，让客户达到身临其境的感觉；设立样板房，为客户描绘明天的生活――这样的体验式营销，付出的不多，但是对于客户的亲身体验却是直接的，能够充分展示项目的特点，将卖点转化为买点。然而，旅游地产的潜在客户一方面很难及时获取项目的信息，另一方面不能以很低的成本来亲身体验，纵使客户对该旅游地的特色所吸引，也不一定会下定决心来购买或者消费。

重庆旅游地产营销中的局限，归根结底是由旅游地产房源地与客源地相互分离引起的。针对这个本质，在营销中需要建立有效的房源地与客源地沟通的桥梁，这个桥梁不仅是传统的报纸、平面广告等媒体，还有结合旅游房源目的地特色而设计的有针对性营销的网络，包括传统互联网和移动互联网，包括平面网站、虚拟现实模拟真实体验、移动APP实时获取信息、旅游地产社交平台、通过地产获取收益的相关应用等等。

三、重庆市旅游地产网络营销策略

网络营销能够充分利用互联网的技术优势和效率优势，拓展旅游房地产营销的空间和渠道，突出地产项目的特色，更加全面地提供房地产项目信息，有针对性地向消费者推出房地产商品，提高从事咨询、开发、中介等房地产业务的企业的竞争能力，从而更好地服务于客户。针对旅游地产的网络营销，需要采用合适的策略，才能充分利用网络资源，给客户带来最好的体验。

第一、细分市场，精准营销

针对重庆旅游地产的特点，将房源地准确地细分，哪些旅游目的地是避暑为主，哪些目的地是红色景点，哪些目的地是主打自然风光，哪些目的地以其独特文化吸引客户，等等；同时将市场目标客户精确细分，客户是喜欢休闲还是探险，喜欢自驾车还是乘坐公共交通工具，喜欢自然风光还是喜欢历史人文，喜欢住宾馆还是喜欢露营等等，针对客户的不同需求，结合不同类型的旅游地产项目，通过传统互联网或者移动互联网采取有效的营销手段。

第二、丰富信息，提升体验

首先通过旅游地产项目的官方网站提供客户想了解的项目所有相关信息，包括该旅游目的地的旅游特色景点、旅游乐趣、吃饭住宿信息、旅游攻略、地产投资收益分析等，通过文字、图片、视频等多种展现形式向客户提供相关信息。然后，通过新闻、论坛、博客、邮件、移动APP等多种渠道，为客户提供实时更新的信息，保证客户掌握第一手资讯。此外，提供特别的渠道向用户进行展示，比如通过虚拟现实技术将整个地产项目，连同旅游目的地的风光、人文信息等一并展示给客户，客户可以在虚拟的真实环境中徜徉，甚至虚拟体验入住的感觉，给客户最真实的体验。

第三、业务整合，全球营销

针对旅游地产项目，通过网站、应用软件、第三方支付平台等，实现业务网络化。通过QQ、MSN等即时通讯软件，实现与客户的直接交流。同时，将项目的网站推广到全球，让世界各个角落的客户都可以感觉到该旅游地产项目带来的愉悦和享受，将卖点转化为实实在在的买点。

第四、构建智慧旅游地产

引入虚拟现实及物联网等新技术，通过网络营销，让世界各个角落的客户能够远程地体验并管理房产，实现旅游地产季节性空置的多元处理，实现地产的智能管理，实时掌握地产的状态，为客户的投资提供充足的依据和完美的保障。此外，通过网络调查，对世界各地的潜在客户的信息进行跟踪、测量并分析，以及时地调整营销方案。

四、结语

重庆市旅游地产方兴未艾，旅游地产行业的繁荣为地方人民带来了实实在在的福利，但由于现实条件的各种限制，旅游地产的营销模式必须在传统地产营销模式的基础上进行改进。针对各个旅游目的地，通过网络营销的方式，能够避免旅游地产营销的多种问题，成本低，营销效果也好，采用合适的网络营销策略，重庆旅游地产行业必将迎来更迅速的发展。

（作者单位：重庆房地产职业学院）